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    城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相互關(guān)系及其協(xié)調(diào)研究

    2016-12-20 18:10:07謝中海
    中國(guó)科技博覽 2016年25期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和諧發(fā)展城市規(guī)劃

    謝中海

    [摘 要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,城市化進(jìn)程逐步加速,城市規(guī)劃問(wèn)題與人民日常生活息息相關(guān)進(jìn)而得到越來(lái)越廣泛的關(guān)注,要知道,一個(gè)城市的GDP 60-70%以上來(lái)自于房地產(chǎn),城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間存在必然聯(lián)系,二者相互制約、相互促進(jìn)。那么,如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系以實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,已成為業(yè)界最為緊要的問(wèn)題。本文著重探討了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二者的內(nèi)在聯(lián)系,我國(guó)現(xiàn)階段城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間存在的矛盾,以及如何促進(jìn)二者的和諧可持續(xù)發(fā)展。

    [關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);和諧發(fā)展

    中圖分類(lèi)號(hào):D622 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-914X(2016)25-0037-01

    一、 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互作用

    城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是以區(qū)域劃分為指導(dǎo)基礎(chǔ)的,二者在時(shí)間和空間上相互制約,相互促進(jìn),存在密切的內(nèi)部聯(lián)系,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的最終目的是使經(jīng)濟(jì)利益最大化,城市規(guī)劃是以合理的區(qū)域布局為最佳目標(biāo),這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要以城市規(guī)劃為導(dǎo)向,城市規(guī)劃需要依托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)深入擴(kuò)展。

    1、城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指導(dǎo)方向

    城市規(guī)劃的最終目標(biāo)是優(yōu)化城市環(huán)境,完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、使居民在交通、教育、醫(yī)療、生活上獲得極大便利,合理規(guī)劃城市用地,完成城市合理化布局。首先城市規(guī)劃要細(xì)分城市土地功能,例如工業(yè)、居住、公共設(shè)施建設(shè)、道路、公園、商場(chǎng)、綠化、停車(chē)場(chǎng)等不停性質(zhì)的土地,因此,房地產(chǎn)在對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的同時(shí),必須嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃中的土地性質(zhì)劃分,嚴(yán)格按照劃分的土地功能進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其次,城市的土地區(qū)域開(kāi)發(fā)不能無(wú)節(jié)制延伸,那樣會(huì)破壞自然生態(tài)環(huán)境,因此,城市規(guī)劃對(duì)土地發(fā)展規(guī)模也做出了詳細(xì)規(guī)定,其中每年用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地面積是有一定數(shù)目的,土地開(kāi)發(fā)價(jià)值會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值,房地產(chǎn)商一定是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的,這樣就會(huì)使開(kāi)發(fā)價(jià)值大的土地供不應(yīng)求,從而影響城市的總體規(guī)劃,所以政府會(huì)限制每一項(xiàng)用途土地的面積,這樣就避免了高利益追求的土地出現(xiàn)需求膨脹,使用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)朝有序方向發(fā)展。最后,城市規(guī)劃還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)房強(qiáng)度做出了明確指導(dǎo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量、數(shù)量在很大程度上影響著城市美化、居民的生活質(zhì)量。居民樓的建筑密度、樓間距、觀賞景觀、綠化等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題,都直接關(guān)系到城市規(guī)劃的總體實(shí)行,為避免某些房地產(chǎn)開(kāi)放商在土地開(kāi)放、房產(chǎn)構(gòu)建中追求過(guò)度利益,而對(duì)土地進(jìn)行過(guò)度開(kāi)發(fā),城市規(guī)劃則明確指導(dǎo)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一系列問(wèn)題,例如:空間景觀、環(huán)境要求、建筑高度、建筑密度、樓間距、綠化面積、停車(chē)產(chǎn)面積、房屋容積率等問(wèn)題,城市規(guī)劃通過(guò)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度問(wèn)題,提高了房產(chǎn)質(zhì)量和居民生活滿(mǎn)意度。

    2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的有效手段

    所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指取得國(guó)土資源使用權(quán)并在指定土地上進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)的行為,房地產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā)加速了城市化進(jìn)程,是城市規(guī)劃的有效手段。首先,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)城市布局更加合理,城市功能日趨完善,城市規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行合理劃分以后,土地就具有了一定的經(jīng)濟(jì)效益,有償供給房地產(chǎn)開(kāi)放商使用,這一過(guò)程促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值,再通過(guò)城市規(guī)劃的合理指導(dǎo),各種功能的房地產(chǎn)形成合理化布局,完善居民產(chǎn)業(yè)鏈、生活圈,在城市布局方面,通過(guò)房地產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā),完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、工業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、居住、倉(cāng)儲(chǔ)、公共設(shè)施建設(shè)等一切惠民、便民的布局。其次,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有效促進(jìn)城市城區(qū)的更新,城市規(guī)劃要擴(kuò)展新城區(qū),更離不開(kāi)對(duì)舊城區(qū)的更新完善,我國(guó)大部分城市存在舊城區(qū)人口密度大、房屋老化嚴(yán)重、道路擁擠等問(wèn)題,因此對(duì)老城區(qū)的復(fù)興離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一方面,對(duì)舊城區(qū)的居住、商業(yè)房屋進(jìn)行綜合治理、修繕,調(diào)整老城區(qū)人口密度,土地布局,另一方面,通過(guò)房地產(chǎn)有效開(kāi)發(fā)加強(qiáng)新城區(qū)建設(shè),吸引城市及城鎮(zhèn)人口去新城區(qū),調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)分布,實(shí)現(xiàn)對(duì)城市設(shè)施的改善和整體環(huán)境的整治。

    二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃存在的協(xié)調(diào)問(wèn)題

    城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間存在內(nèi)在的必然聯(lián)系,二者雖在一定程度上相互促進(jìn),但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與城市規(guī)劃部門(mén)出發(fā)點(diǎn)不同,雙方處理問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也不盡相同,由此產(chǎn)生的矛盾將直接影響二者的和諧發(fā)展,進(jìn)而影響我國(guó)城市化進(jìn)程。主要矛盾體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

    1、 規(guī)劃滯后,盲目開(kāi)發(fā)

    我國(guó)的城市化進(jìn)程起步較晚,尤其是在十八屆三中全會(huì)以前,很多地方政府并未及時(shí)重視城市規(guī)劃,出現(xiàn)城市土地濫用、城市布局不合理,資源浪費(fèi)、盲目開(kāi)發(fā)等問(wèn)題,改革開(kāi)放以后,城市規(guī)劃問(wèn)題得到重視,但仍有不少城市規(guī)劃滯后現(xiàn)象,城市規(guī)劃進(jìn)程跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)腳步,很多城市邊緣土地缺乏合理規(guī)劃,出現(xiàn)不少閑置土地和爛尾樓,城市規(guī)劃往往是被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)牽著鼻子走。

    2、 監(jiān)管不足,違規(guī)開(kāi)發(fā)

    改革開(kāi)放以來(lái),國(guó)家特別重視城市規(guī)劃問(wèn)題,先后出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)來(lái)協(xié)調(diào)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的和諧發(fā)展問(wèn)題,雖有明文規(guī)定,但是在法律法規(guī)的落實(shí)上力度不盡相同,很多地方由于城市規(guī)劃的監(jiān)管力度不夠,協(xié)調(diào)控制能力不強(qiáng),仍存在房地產(chǎn)多度開(kāi)發(fā)、非法占地等現(xiàn)象,破壞了生態(tài)自然環(huán)境,破壞了歷史人文氛圍,很多古老建筑、名勝古跡遭到殘害、

    3、 協(xié)調(diào)無(wú)果,無(wú)序開(kāi)發(fā)

    城市規(guī)劃應(yīng)考慮到城市人口密度、土地特點(diǎn)等問(wèn)題,因時(shí)制宜、因地制宜的進(jìn)行城市規(guī)劃,很多地方的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)靈活性不足,城市規(guī)劃的周期往往較長(zhǎng),且繪制藍(lán)圖較緩慢,在城市規(guī)劃過(guò)程中缺乏人文、政治理念,靈活性和彈性不足,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中突發(fā)的實(shí)際問(wèn)題較多,城市規(guī)劃未能對(duì)以上問(wèn)題作出及時(shí)反應(yīng),未能如時(shí)提供指導(dǎo)和幫助,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)效益,忽略了城市公眾利益,違背了城市規(guī)劃的整體效果和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,沒(méi)能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三者的和諧發(fā)展。

    三、 促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和諧發(fā)展的有效措施—以浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例

    1、 強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展觀,指導(dǎo)雙邊協(xié)調(diào)

    科學(xué)發(fā)展觀強(qiáng)調(diào)以人為本實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的可持續(xù)發(fā)展,這將成為我們進(jìn)行城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想。例如浙江省的“江南藥鎮(zhèn)”,通過(guò)培育中醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè),旅游服務(wù)業(yè)和養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)三大新興產(chǎn)業(yè),融產(chǎn)業(yè)、旅游、社區(qū)、人文功能于一體,塑造一個(gè)尊重和傳承中國(guó)中醫(yī)藥文化,一個(gè)人與自然和諧共生,一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的精致特色小鎮(zhèn)。符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的科學(xué)發(fā)展觀念。

    2、 加強(qiáng)監(jiān)管力度,實(shí)現(xiàn)雙邊控制

    對(duì)于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的違規(guī)違法操作問(wèn)題,加強(qiáng)處理力度,強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)的執(zhí)法力度,實(shí)現(xiàn)雙邊控制,相互制約。例如浙江省“遠(yuǎn)洋漁業(yè)小鎮(zhèn)”,立足遠(yuǎn)洋文化和漁文化的地域特色,在建設(shè)城市中重視監(jiān)管力度,構(gòu)建形成多鏈條、高融合的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,積極打造成為浙江富有濃郁漁島漁文化氣息的遠(yuǎn)洋漁業(yè)特色小鎮(zhèn)。

    3、 發(fā)揮政府職能,增強(qiáng)雙邊聯(lián)系

    從全局角度出發(fā),宏觀調(diào)控局部及整體問(wèn)題,強(qiáng)化雙邊的公眾利益、群眾觀念、長(zhǎng)期發(fā)展、公平合理觀念,增強(qiáng)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的必然聯(lián)系,打造高效型城市建設(shè),全方位為人民群眾服務(wù)。例如浙江省“和合小鎮(zhèn)”,打造融“文化地標(biāo)、旅游門(mén)戶(hù)、非遺基地、創(chuàng)新社區(qū)”于一體的天臺(tái)山和合小鎮(zhèn),政府在促進(jìn)和合文化交流、展示、傳播過(guò)程中起到引導(dǎo)作用,和合小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)符合城市規(guī)劃原則,符合人民群眾的整體利益。

    結(jié)語(yǔ):

    21世紀(jì)以來(lái),我國(guó)城市化進(jìn)程取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展,如何利用城市規(guī)劃來(lái)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以實(shí)現(xiàn)城市的合理布局,如何通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)促進(jìn)城市規(guī)劃的有效實(shí)施,無(wú)疑,我們要將二者有機(jī)結(jié)合起來(lái),相互促進(jìn),相互制約,相互引導(dǎo),實(shí)現(xiàn)雙贏,進(jìn)而切實(shí)滿(mǎn)足人民群眾利益,構(gòu)建健康、文明、和諧、規(guī)范的新家園。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 王新軍,蘇小波,從土地閑置看城市規(guī)劃與發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系,[J],住宅科技,2015(12).

    [2] 王家庭,李胡春,我國(guó)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的非協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)策研究,[J]城市,2014(3).

    [3] 建設(shè)部,城市規(guī)劃編制辦法[EB/OL],http://www.cin.gov.cn.

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