關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的財務(wù)風(fēng)險及策略分析

張萍

摘 要：現(xiàn)代市場競爭愈發(fā)激烈，我國原本高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平逐漸減緩，國有企業(yè)始終在發(fā)展中扮演著重要角色，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。自2019年開始，中央多部委多次強(qiáng)調(diào)以長效機(jī)制對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，積極防范并試圖化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險的辦法。從目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，并購重組行為時常發(fā)生，且從國家調(diào)控角度上來看，國家關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)并購重組工作有較為明顯的政策傾斜，尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)，并購重組工作深受影響，吸引了同行業(yè)乃至整體市場的關(guān)注。在現(xiàn)代市場“并購重組熱”持續(xù)升溫的環(huán)境中，國有房地產(chǎn)企業(yè)作為該行業(yè)的領(lǐng)頭羊，更應(yīng)走在前端，提醒高質(zhì)量的并購重組工作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，推動房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。同樣在并購重組中最不可忽視的便是財務(wù)風(fēng)險，輕者造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，重者直接導(dǎo)致企業(yè)滅亡。本文基于并購重組基本理念，對當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)并購重組活動中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行簡單分析，并結(jié)合實際提出相關(guān)的優(yōu)化策略，旨在保證我國房地產(chǎn)企業(yè)并購重組工作清明、公正。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購重組;財務(wù)風(fēng)險;策略探究

相對發(fā)達(dá)國家來說，我國并購重組工作發(fā)展較晚，短短30多年的歷程并不能為所有并購重組工作提供經(jīng)驗借鑒.此外，我國房地產(chǎn)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場行情等的影響，其并購重組的方式、動機(jī)和國外公司也有著很大區(qū)別，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行研究，這對房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化并購重組質(zhì)量有著重要現(xiàn)實意義。

一、并購重組和財務(wù)風(fēng)險

在百度百科上對并購重組有以下定義：“企業(yè)合并與收購實現(xiàn)資產(chǎn)重新組合的資本運(yùn)作行為?！辈①徶亟M即是兩個或兩個以上的獨(dú)立公司，因為某種利益、規(guī)模等方面的因素，從而進(jìn)行重整，結(jié)合成一家新公司，一般而言，是指某一家公司吸收或吞并其他公司，獲得其他公司的經(jīng)營所有權(quán)，然后對資產(chǎn)進(jìn)行重新組合，推動整合后的企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。而財務(wù)風(fēng)險則是指企業(yè)在展開業(yè)務(wù)活動時，因為外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、內(nèi)部戰(zhàn)略目標(biāo)變動等導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期可獲得的經(jīng)濟(jì)利潤很有可能受到損害。在成本無法保全的情況下出現(xiàn)了巨額損失，這就是始終伴隨著企業(yè)發(fā)展而存在的財務(wù)風(fēng)險，一般情況下，企業(yè)可采取一定的措施和手段對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避，但是財務(wù)風(fēng)險具有明顯的不可控性、隱蔽性，對于企業(yè)產(chǎn)生的損害較大，因此很多企業(yè)在發(fā)展中格外重視資金管理，尤其與財務(wù)相關(guān)的風(fēng)險防范，而本文則主要強(qiáng)調(diào)企業(yè)并購重組環(huán)節(jié)出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組財務(wù)風(fēng)險分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其并購重組財務(wù)風(fēng)險存在各個環(huán)節(jié)上，同樣對于不同規(guī)模、不同大小的房地產(chǎn)企業(yè)來講，其并購重組風(fēng)險的影響也不盡相同，以下就房地產(chǎn)企業(yè)并購重組環(huán)節(jié)的事前、事中、事后分析，逐階段介紹其財務(wù)風(fēng)險。

（一）并購重組籌備階段風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)籌備并購重組工作時，也存在一定的財務(wù)風(fēng)險，雖然該階段企業(yè)并未展開具體并購措施。主要包括以下兩方面：

1、信息不對稱風(fēng)險。

一是房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組工作，關(guān)系到第三方的利益，且二者企業(yè)或二者以上企業(yè)之間并未達(dá)成共識，存在一定的利益矛盾，一些被并購方會刻意隱瞞不利因素。這種情況下，企業(yè)無法了解被并購方的資金全貌，對資金等的預(yù)估工作可能高于實際情況，這也是信息不對稱風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因，會引起后續(xù)連鎖惡劣影響;二是市場行情風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營的類型也有很多種，如公寓、商業(yè)樓等，不同房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展路線不同。并購方在不熟悉被并購方經(jīng)營領(lǐng)域的情況下很容易滋生財務(wù)風(fēng)險，且其中還涉及到不同的稅種，不同稅目涉及資金不同，也加大了并購重組籌備環(huán)節(jié)的估值風(fēng)險。

2、并購談判、價值評估風(fēng)險。

雖然近些年房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的活躍度有很明顯的上漲，但多數(shù)企業(yè)集中的發(fā)展方向是前端業(yè)務(wù)開拓，類似于并購重組方面的工作屬于后端企業(yè)開發(fā)，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)缺少相關(guān)經(jīng)驗，也會誘導(dǎo)潛在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。此外，企業(yè)對目標(biāo)企業(yè)的客觀公正的資產(chǎn)評估是對未來盈利能力的預(yù)測分析，但在該環(huán)節(jié)受到各方面因素的限制，如資產(chǎn)評估方法的選擇、市場整體行情發(fā)展等，都會影響到對目標(biāo)企業(yè)的價值評估，也是誘導(dǎo)潛在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的原因之一。

（二）并購重組實施階段風(fēng)險

1、融資方式風(fēng)險。

多種融資方式組合的模式能夠有效降低財務(wù)風(fēng)險，但就我國目前融資資本結(jié)構(gòu)來看，我國的企業(yè)在從事融資活動時具有較為明顯的融資偏好，單一融資方式偏向性較大，包括房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此，融資渠道單一是其并購重組中主要存在的財務(wù)風(fēng)險。

2、融資成本風(fēng)險。

上述提到，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中融資方式較為單一，而根據(jù)當(dāng)下實際情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擅用股權(quán)融資，可是股權(quán)融資一般都包含著較高的成本，如信息成本、代理成本等，這些最終都會演變成并購方的融資成本，融資成本的上升勢必會帶來財務(wù)風(fēng)險。

3、融資資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過并購重組整合之后，內(nèi)部結(jié)構(gòu)一定會發(fā)生變化，而資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成很大方面源于融資方式的選擇。內(nèi)部融資結(jié)構(gòu)的偏差，很有可能導(dǎo)致現(xiàn)有股東利益分歧，不利于整合后的企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

（三）并購重組整合階段風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)并購重組前的籌備和并購重組實施環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險管理固然重要，但是完成并購重組后的資金整合、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)確定等才是最容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的地方。企業(yè)價值觀、原本發(fā)展方向的不同等，都會增加并購重組后的整合難度，對展開并購工作的房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力有著較高要求。

1、資金利用率低

高效的資金利用能夠提高企業(yè)資金流通速度，發(fā)揮資金最大價值，但如何把握住資金利用的“度”，是一項很難的工作。諸多房地產(chǎn)企業(yè)在展開并購工作前的資金使用效率就較為低下，經(jīng)過重組整合之后，所產(chǎn)生的投資活動帶來的收益并無預(yù)期的高，降低了自有資本獲利的能力。

2、營運(yùn)能力風(fēng)險

企業(yè)完成并購重組之后的持續(xù)經(jīng)營管理能力，才是整個并購重組活動中最重要的工作，但從當(dāng)下市場上諸多的并購重組案例中可以發(fā)現(xiàn)，完成并購重組后立即走上盈利的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。一方面，并購?fù)瓿芍?，企業(yè)很難在短時間內(nèi)統(tǒng)一并購方和目標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營方向和方針，其面對的市場、整體發(fā)展等都會進(jìn)行較大調(diào)整，這與企業(yè)高層的領(lǐng)導(dǎo)有著重要關(guān)系。如果沒有及時定位市場，調(diào)整戰(zhàn)略，不僅增加了時間成本和資金成本，還導(dǎo)致企業(yè)難以融入市場;另一方面，人才運(yùn)營方面，重組整合勢必會出現(xiàn)崗位重復(fù)、部門重復(fù)的情況，如果整合不恰當(dāng)，就會導(dǎo)致向心力不齊、消極怠工、生產(chǎn)力下降等連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致人才流失、市場流失，這些都是重組后的財務(wù)風(fēng)險誘因。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組財務(wù)風(fēng)險策略

（一）強(qiáng)化并購重組籌備階段財務(wù)風(fēng)險控制

1、強(qiáng)化目標(biāo)企業(yè)盡職調(diào)查工作。

在展開并購重組工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好目標(biāo)對象的排查工作，對潛在風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，包括目標(biāo)對象的歷史資金問題、當(dāng)下經(jīng)營情況、部門人員結(jié)構(gòu)等。很多房地產(chǎn)企業(yè)急于求成，沒有嚴(yán)格按照程序進(jìn)行盡職調(diào)查，導(dǎo)致籌備環(huán)節(jié)信息掌控度不高，影響了并購重組工作進(jìn)程。此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自身并購重組的目的、意義，當(dāng)下并購重組已經(jīng)成為了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、實現(xiàn)多元化發(fā)展的一種手段，很多企業(yè)盲目跟風(fēng)，深受外界其他企業(yè)的影響，反而誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險，因此企業(yè)必須以自身發(fā)展為主。

2、采用多種價值評估方法。

多種估值方法綜合運(yùn)用，能夠提高企業(yè)定價的合理性，雖然看起來是對目標(biāo)對象全部資產(chǎn)的整合，但對并購方有著很大要求，不僅要對當(dāng)下目標(biāo)對象經(jīng)營情況進(jìn)行分析，還要基于此對其未來盈利能力、預(yù)計市場占有量等進(jìn)行分析，重置成本法、還原法等這些都是資產(chǎn)評估中常用方法，企業(yè)需要靈活運(yùn)用，給出公平、公正的定價。

（二）強(qiáng)化并購重組實施階段財務(wù)風(fēng)險控制

并購重組實施環(huán)節(jié)的風(fēng)險主要源于融資，因此拓展融資渠道、強(qiáng)化融資工具的使用十分有必要。

1、擴(kuò)展融資渠道，避免融資方式單一。

根據(jù)當(dāng)前企業(yè)自有資金情況，綜合利用多種融資方式，不斷強(qiáng)化償債能力，同時還可利用房地產(chǎn)企業(yè)信托投資基金（股權(quán)投資），這是一種較為新穎的融資方式，其限制條件不多，如碧桂園在2018年就利用這種方式獲得了17.17億元的外部融資。同時也可鼓勵職員參與在建項目的投資，共享利益和風(fēng)險，也能增強(qiáng)企業(yè)向心力，不斷降低中期融資風(fēng)險。

2、控制融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)可通過上市的方式，獲得海外資本融資的資格，能夠充分降低融資成本，同時加大對該方面的政策解讀，把握住外部提供的融資優(yōu)勢。

3、合理確定融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)的合理性直接決定了并購重組后雙方企業(yè)的財務(wù)整合工作，單一融資方式不利于財務(wù)風(fēng)險的分散，上述提到的多種融資方式的組合能夠取長補(bǔ)短，不僅降低了單一融資成本，還降低了融資的難度。

（三）強(qiáng)化并購重組整合階段財務(wù)風(fēng)險控制

1、加快資金回籠速度

從整體上來看，企業(yè)完成并購重組后，短時間內(nèi)會呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)大量增加的假象，但實際上在該環(huán)節(jié)企業(yè)間的資金流動性受限，企業(yè)必須確保資金及時收回，加快資金回籠速度。一是做好客戶審查工作，對客戶進(jìn)行全方面的了解，針對性的設(shè)置銷售回款上限，實施跟蹤溝通;二是明確市場范圍，以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行項目建設(shè)，提高資金變現(xiàn)速度。

2、強(qiáng)化并購后企業(yè)營運(yùn)能力

企業(yè)必須做好市場同類型企業(yè)橫向?qū)Ρ裙ぷ?，從技術(shù)、規(guī)模等方面展開分析，同時盤活企業(yè)資源，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展給出詳細(xì)發(fā)展規(guī)劃。此外，必須強(qiáng)化企業(yè)文化建設(shè)工作，統(tǒng)一經(jīng)營目標(biāo)，整合部門崗位，做好人力資源調(diào)整，發(fā)揮個人最大價值，穩(wěn)定職員情緒，推動企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組是其謀求發(fā)展的必然趨勢，同時也是其適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場的重要舉措。本文結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)實際并購重組工作發(fā)展現(xiàn)狀，從事前、事中以及事后出發(fā)，著重分析其中存在的財務(wù)風(fēng)險，并給出針對性優(yōu)化策略，力求推動房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)并購重組工作展開情況來看，未來還有很大提升空間。

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