增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響分析

李遠(yuǎn)慧 陳星羽

【摘 要】 文章以2014—2018年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司為樣本，采用面板數(shù)據(jù)回歸方法，從總稅負(fù)水平、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量及投資行為四個(gè)方面分析了增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生的影響。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：適用增值稅后，短期內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的總稅負(fù)率上升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)一定程度下降;但與此同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有所改善，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資增多，長(zhǎng)期來(lái)看有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升。文章進(jìn)一步從管理和經(jīng)營(yíng)層面提出房地產(chǎn)上市公司應(yīng)對(duì)增值稅改革短期不利影響的建議，為正確認(rèn)識(shí)增值稅在房地產(chǎn)上市公司實(shí)施產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果提供了新的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)。

【關(guān)鍵詞】 增值稅改革; 房地產(chǎn)上市公司; 總稅負(fù); 現(xiàn)金流量; 投資行為

【中圖分類號(hào)】 F812.42? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A? 【文章編號(hào)】 1004-5937（2020）22-0078-05

一、引言

2016年5月1日，增值稅正式在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施。增值稅改革初期，房地產(chǎn)行業(yè)適用增值稅稅率為11%。2018年受政府減稅降費(fèi)政策影響，自5月1日起，稅率調(diào)整為10%。2019年4月1日起，為進(jìn)一步深化增值稅改革，房地產(chǎn)行業(yè)適用增值稅稅率進(jìn)一步下降至9%。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)稅收、就業(yè)方面貢獻(xiàn)比較大，受國(guó)家稅收政策影響也較大。在房地產(chǎn)業(yè)適用增值稅前，學(xué)者們多以理論分析及模擬測(cè)算為主，通過(guò)假定房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率，測(cè)算出不同稅率下企業(yè)的稅負(fù)及財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的變化[ 1-3 ]。有關(guān)增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)上市公司影響的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)較為缺乏，且多數(shù)文獻(xiàn)僅關(guān)注稅改政策對(duì)企業(yè)稅負(fù)及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響，而未對(duì)稅改前后企業(yè)現(xiàn)金流量及投資行為的變動(dòng)予以關(guān)注。增值稅是價(jià)外稅，且實(shí)行購(gòu)進(jìn)扣稅法，勢(shì)必會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況甚至投資行為。

基于此，本文以2014—2018年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司為樣本，采用面板數(shù)據(jù)回歸方法，從稅負(fù)水平、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量及投資行為四個(gè)方面研究增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。研究發(fā)現(xiàn)：適用增值稅后，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)率上升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)一定程度的下降;但企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有所改善，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資增多，從長(zhǎng)期看有利于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

本文貢獻(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，對(duì)增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司總稅負(fù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量以及投資行為可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行了理論分析;其次，為檢驗(yàn)增值稅在房地產(chǎn)上市公司實(shí)施產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果提供實(shí)證支持;最后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)增值稅改革從管理和經(jīng)營(yíng)層面提出相關(guān)建議。

二、理論分析與研究假設(shè)

（一）文獻(xiàn)回顧

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為全面采用增值稅有利于完善增值稅抵扣鏈條，解決我國(guó)長(zhǎng)期存在的重復(fù)征稅問(wèn)題，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)甚至提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的效果。具體來(lái)看，增值稅全面擴(kuò)圍會(huì)給原適用營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)帶來(lái)“稅率提高的增稅效應(yīng)”和“進(jìn)項(xiàng)抵扣的減稅效應(yīng)”雙重影響。進(jìn)一步理論研究發(fā)現(xiàn)：稅改后，大部分原適用營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)稅負(fù)有所下降。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率理論上應(yīng)降低0.81%[ 4 ]，交通運(yùn)輸業(yè)適用增值稅時(shí)間較早，稅負(fù)降低較為明顯[ 5-6 ]。此外，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，在增值稅稅率為11%且進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣比例為100%的假設(shè)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)將下降[ 3 ]，凈利潤(rùn)及現(xiàn)金流量都將有不同程度的增長(zhǎng)[ 2 ]。

但也有學(xué)者對(duì)此持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為很多企業(yè)并沒(méi)有享受到增值稅的紅利。在改革初期，很多行業(yè)的稅負(fù)都會(huì)出現(xiàn)不減反增的現(xiàn)象，長(zhǎng)期來(lái)看，部分行業(yè)仍然會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)上升的現(xiàn)象[ 7 ]。對(duì)于較早適用增值稅的行業(yè)而言，如改革后交通運(yùn)輸業(yè)上市公司的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)不減反增[ 8 ]，企業(yè)績(jī)效無(wú)顯著變化[ 9 ]，物流企業(yè)的稅負(fù)在短期內(nèi)也有所提升[ 10 ]。而針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)行增值稅后，由于增值稅稅率相比原營(yíng)業(yè)稅稅率大幅提升，加之企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面存在一定難度，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生消極影響[ 11 ]。

綜上所述，以往學(xué)者研究尚未達(dá)成一致結(jié)論，并且關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)適用增值稅的效應(yīng)分析多以理論分析和模擬測(cè)算為主，實(shí)證研究相對(duì)比較缺乏。

（二）理論分析與研究假設(shè)

實(shí)行增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)適用的主要稅種由營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾捎趦啥惖亩惵始坝?jì)稅依據(jù)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)必然會(huì)發(fā)生變化。具體而言，稅改前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)適用的主要營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;稅改后，房地產(chǎn)企業(yè)適用的主要增值稅稅率為11%（老項(xiàng)目也可采用簡(jiǎn)易征收，征收率為5%），稅率大幅提升。在這種情況下，一旦企業(yè)無(wú)法取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額，勢(shì)必會(huì)造成流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)上升。

在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面，房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本包括土地價(jià)款、建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)以及市政公共設(shè)施費(fèi)用。其中，前兩項(xiàng)成本在總成本中占比較高，約為70%。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告〔2016〕18號(hào)文件規(guī)定，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可在計(jì)算銷售額時(shí)予以扣除。同時(shí)，作為房地產(chǎn)上游行業(yè)的建筑業(yè)適用增值稅稅率同為11%，即在能夠取得增值稅專用發(fā)票的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)建安工程費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以抵扣。但在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣存在一定困難。比如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門獲得土地，卻因后續(xù)無(wú)力開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而將土地拍賣時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)由于企業(yè)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)而無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情況，且不少房地產(chǎn)企業(yè)的零星勞務(wù)和購(gòu)進(jìn)貨物也常因無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票而不能充分抵扣稅款，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)[ 12 ]。

房地產(chǎn)業(yè)有著開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特征，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般2～5年，且初期資金投入大，融資成本高?；诖?，為加快資金的回收，房地產(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售的銷售形式。而稅法規(guī)定，企業(yè)在取得預(yù)售收入時(shí)即發(fā)生納稅義務(wù)，需預(yù)繳增值稅，隨后進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)再根據(jù)實(shí)際的銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之差進(jìn)行增值稅的補(bǔ)繳或留抵。通常情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)很可能只取得了少量的進(jìn)項(xiàng)稅額，不足以抵扣銷項(xiàng)稅額的增加。

增值稅是價(jià)外稅，因而房地產(chǎn)企業(yè)適用增值稅后營(yíng)業(yè)收入及成本費(fèi)用都需進(jìn)行價(jià)稅分離，在收入增長(zhǎng)不明顯的情況下，二者會(huì)減少。同時(shí)，城建稅、教育費(fèi)附加與增值稅同向變動(dòng)。而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)受營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用和稅金及附加的共同影響，其變動(dòng)方向并不確定，故企業(yè)所得稅稅負(fù)的變動(dòng)方向也無(wú)法確定。在流轉(zhuǎn)稅提高，所得稅可能有增有減的情況下，預(yù)計(jì)增值稅改革短期內(nèi)會(huì)使企業(yè)總稅負(fù)有所提升。本文據(jù)此提出假設(shè)1。

假設(shè)1：增值稅改革短期內(nèi)會(huì)提高房地產(chǎn)上市公司的總稅負(fù)。

基于前文分析，稅負(fù)的變化將會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)與凈利潤(rùn)的變化方向相反，即總稅負(fù)的提高會(huì)使得企業(yè)凈利潤(rùn)降低，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)水平產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)[ 13 ]。本文據(jù)此提出假設(shè)2。

假設(shè)2：增值稅改革短期內(nèi)會(huì)降低房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

對(duì)房地產(chǎn)這樣的資金密集型行業(yè)而言，企業(yè)現(xiàn)金流的充足與否十分關(guān)鍵。如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，大多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇以預(yù)售的方式出售房屋，且當(dāng)前政策規(guī)定企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)僅按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。相比過(guò)去預(yù)售時(shí)按5%的稅率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅的情況，如今稅費(fèi)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流占用減少，預(yù)計(jì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量將會(huì)有所改善。因此本文提出假設(shè)3。

假設(shè)3：增值稅改革短期內(nèi)有利于改善房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量。

適用增值稅后，企業(yè)購(gòu)買的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，相關(guān)資產(chǎn)的購(gòu)置成本有所降低，這將有益于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增強(qiáng)投資意愿。同時(shí)，受市場(chǎng)調(diào)整的影響，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始逐步擴(kuò)大自身規(guī)模，增強(qiáng)多元化綜合開(kāi)發(fā)能力，對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的投資需求也有所提升?；谏鲜龇治霰疚奶岢黾僭O(shè)4。

假設(shè)4：增值稅改革短期內(nèi)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司擴(kuò)大固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選擇2014—2018年中國(guó)A股房地產(chǎn)上市公司全體作為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)來(lái)源為CSMAR和同花順數(shù)據(jù)庫(kù)。為保證數(shù)據(jù)的有效性，本文進(jìn)行了如下篩選程序：（1）剔除研究期間ST和*ST的上市公司;（2）剔除相關(guān)數(shù)據(jù)缺失的公司，本次研究需要五年連續(xù)完整的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，所以對(duì)任一所需數(shù)據(jù)缺失的公司都予以剔除。最終采集到115家公司連續(xù)5年共575個(gè)研究樣本，所有連續(xù)變量均在1%、99%分位進(jìn)行了縮尾處理。

（二）變量定義

總稅負(fù)率（ATB）、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（OP）、現(xiàn)金流量（NCF）、投資行為（INVEST）為本文的被解釋變量，變量詳細(xì)定義見(jiàn)表1。

增值稅改革政策（POLICY）為本文的解釋變量，在樣本企業(yè)適用增值稅政策所涉及的年度時(shí)，POLICY變量取值為1，否則取值為0。

（三）模型與控制變量

為驗(yàn)證假設(shè)1—假設(shè)4，本文采用如下模型進(jìn)行檢驗(yàn)。根據(jù)已有文獻(xiàn)，進(jìn)一步選取企業(yè)規(guī)模（SIZE）、資產(chǎn)負(fù)債率（LEV）、資本密集度（CAPITAL）、營(yíng)業(yè)成本率（OCR）以及流動(dòng)比率（CR）等指標(biāo)作為控制變量[ 14-16 ]，詳細(xì)定義見(jiàn)表1。

四、實(shí)證分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)

表2列示了所有連續(xù)變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)上市公司總稅負(fù)率（ATB）平均水平為17.55%，符合房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大、總體稅負(fù)水平較高的特征;投資行為（INVEST）均值為17.1459，符合房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大的特征。同時(shí)，現(xiàn)金流量（NCF）、投資行為（INVEST）及公司規(guī)模（SIZE）的標(biāo)準(zhǔn)差較大，說(shuō)明不同企業(yè)間差距較大?？傮w來(lái)看，所有連續(xù)變量統(tǒng)計(jì)結(jié)果符合預(yù)期。

表3進(jìn)一步描述了各年度總稅負(fù)率、凈利潤(rùn)率、每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量以及投資總量均值變化情況?？梢钥闯?，總稅負(fù)率均值在行業(yè)適用增值稅后總體呈上升趨勢(shì);凈利潤(rùn)率均值在五年中呈現(xiàn)出較大波動(dòng)，改革后也呈現(xiàn)出先下降后上升再下降的態(tài)勢(shì);每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量均值改革后總體大幅提升，盡管2017年有所降低，但總體好于改革以前的狀況;投資總量均值在改革后大幅提升，且2018年仍保持在較高水平。

（二）相關(guān)性分析

進(jìn)一步相關(guān)性分析表明，增值稅改革政策變量與每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量及投資總量顯著正相關(guān);控制變量與各因變量（總稅負(fù)率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量及投資總量）顯著相關(guān)。此外，自變量之間相關(guān)性系數(shù)表明不存在多重共線性。

（三）多元回歸分析

表4報(bào)告了模型（1）—模型（4）的回歸結(jié)果?？梢钥闯?，適用增值稅后，樣本房地產(chǎn)企業(yè)總稅負(fù)率比改革前上升3.64個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)果在1%水平上顯著。這表明，房地產(chǎn)企業(yè)適用增值稅后，短期內(nèi)總稅負(fù)有一定程度的明顯上升。

基于前文的分析，造成這一現(xiàn)象可能的原因有：首先，適用增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅率由之前的5%提升到了11%，盡管后來(lái)受減稅降費(fèi)政策影響有所下降，但總體產(chǎn)生了“稅率提高的增稅效應(yīng)”。其次，由于不少原材料供應(yīng)商大多為個(gè)體、小規(guī)模納稅人等，難以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，因而部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難的問(wèn)題。進(jìn)一步地，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇以預(yù)售的形式銷售房產(chǎn)，取得的收入需繳納增值稅，但建筑成本等卻會(huì)隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而不斷增加，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣相對(duì)滯后，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的稅負(fù)。最后，由于增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的時(shí)間相比其他行業(yè)較短，若企業(yè)財(cái)務(wù)人員無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地理解稅收政策，那么也很可能造成企業(yè)的稅負(fù)上升。不過(guò)，隨著我國(guó)小規(guī)模納稅人自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票試點(diǎn)的不斷擴(kuò)圍，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣難的問(wèn)題將有所改善。自2019年4月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率已調(diào)整為9%，稅改政策對(duì)企業(yè)稅負(fù)水平的影響將會(huì)有所改善。

進(jìn)一步分析模型（2）—模型（4）的回歸結(jié)果，可以看出，增值稅改革政策變量與凈利潤(rùn)率呈負(fù)相關(guān)，且在1%水平上顯著，說(shuō)明增值稅改革短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生一定程度的負(fù)面影響，假設(shè)2得到驗(yàn)證。然而，短期內(nèi)增值稅改革政策變量對(duì)房地產(chǎn)上市公司每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量及投資總量都有著積極的正效應(yīng)，均在1%水平上顯著。究其原因，增值稅抵扣效應(yīng)及當(dāng)前政策規(guī)定，使得稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金占用大幅減少，同時(shí)也使得企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的投資成本有所降低，企業(yè)投資意愿得以增強(qiáng)，假設(shè)3和假設(shè)4均得到驗(yàn)證。

為驗(yàn)證上述結(jié)論的可靠性，本文進(jìn)一步執(zhí)行如下穩(wěn)健性檢驗(yàn)：（1）采用企業(yè)前一期、當(dāng)期及后一期的稅費(fèi)凈現(xiàn)金流（即“支付的各項(xiàng)稅費(fèi)-收到的稅費(fèi)返還”）的三年移動(dòng)平均值除以當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入重新估計(jì)企業(yè)的總稅負(fù)率[ 17 ];（2）用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率代替凈利潤(rùn)率進(jìn)行回歸;（3）用經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~代替每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量重新進(jìn)行檢驗(yàn);（4）采用企業(yè)年末固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)原值的對(duì)數(shù)來(lái)計(jì)量企業(yè)的投資情況[ 18 ]。結(jié)果如表5所示，結(jié)論與前文一致。

五、研究結(jié)論與建議

綜上，本文從總稅負(fù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、現(xiàn)金流量和投資行為四個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)上市公司適用增值稅的短期效應(yīng)進(jìn)行了綜合研究。實(shí)證結(jié)果表明：適用增值稅后，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)顯著提升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)一定程度的下降;但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有所改善，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)投資行為顯著增強(qiáng)，長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

為使增值稅改革的積極效應(yīng)得以充分發(fā)揮，建議房地產(chǎn)企業(yè)：（1）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，使其準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的特征及相關(guān)政策變化，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整納稅規(guī)劃。（2）提高精裝修項(xiàng)目的比例，企業(yè)開(kāi)發(fā)精裝修項(xiàng)目時(shí)需要采購(gòu)空調(diào)、供暖設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)施等固定資產(chǎn)，因而可以獲得增值稅專用發(fā)票用于抵扣。同時(shí)，企業(yè)可以通過(guò)提前購(gòu)買、分期付款等手段做好稅收籌劃，使進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣效果達(dá)到最大化。（3）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，企業(yè)需要及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票，尤其應(yīng)當(dāng)特別注意那些需要分次抵扣或只能部分抵扣的專用發(fā)票。（4）加強(qiáng)供應(yīng)商管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能選擇那些資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，充分獲取可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

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