宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資策略探析

項(xiàng)俊英

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的金融屬性，從買(mǎi)地開(kāi)始就需要投入大量資金，如果沒(méi)有強(qiáng)大的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)可以說(shuō)是寸步難行。然而，在當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下，傳統(tǒng)融資模式存在諸多問(wèn)題：融資模式單一，往往是以銀行貸款為主的債權(quán)式融資;融資成本偏高，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展;缺乏對(duì)融資工作的有序安排，使得企業(yè)融資受限，嚴(yán)重的甚至影響到企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，探討新形勢(shì)下的融資策略和融資模式創(chuàng)新具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資模式創(chuàng)新的重要性基礎(chǔ)上，探討了宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并提出了宏觀調(diào)控下紓解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策措施。

關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 融資策略

一、引言

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加大，尤其在2019年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債進(jìn)行了制約，同時(shí)加強(qiáng)了對(duì)地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，嚴(yán)禁變相為機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目融資。一系列的調(diào)控意味著洗牌，好的升級(jí)，差的出局。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到穩(wěn)定健康的發(fā)展，壯大自身規(guī)模，提升市場(chǎng)份額，必須有強(qiáng)大的資金作保障。為此，我們要觀察經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深入研究，創(chuàng)新融資模式從傳統(tǒng)的銀行貸款到房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化，融資觸角從單純的資金機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化為與具備資金實(shí)力或擁有項(xiàng)目資源的各方共同搭建合作共贏戰(zhàn)略合作平臺(tái)。同時(shí)企業(yè)要引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人士，優(yōu)化內(nèi)部管理，提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從多方位多角度系統(tǒng)性解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難題，積極促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到其應(yīng)有的作用。

二、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

隨著信托、發(fā)債等融資渠道收窄，貸款規(guī)模控制加強(qiáng)，資金流入房產(chǎn)的渠道收緊。很多大型房地產(chǎn)企業(yè)在這一年因融資受限，放慢了擴(kuò)張的速度，對(duì)于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)因多種原因?qū)е沦Y金周轉(zhuǎn)不靈，不得不接受項(xiàng)目被收并購(gòu)。

（一）融資模式單一，大部分資金仍來(lái)源于銀行

當(dāng)下，銀行貸款仍然是中國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的融資渠道。銀行貸款主要由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房金融按揭貸款兩種組成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款是由銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估審批，以項(xiàng)目土地、在建工程抵押以及股東擔(dān)保作為保證，該融資模式成本相對(duì)較低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售或預(yù)售后，銀行為購(gòu)房客戶提供個(gè)人住房按揭貸款，通常以所購(gòu)房屋作為抵押物，房地產(chǎn)企業(yè)為期房提供階段性連帶擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言該貸款無(wú)須支付融資成本。通過(guò)這兩種形式，使得銀行信貸成為房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源，大量的銀行貸款資金參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。這種模式容易引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金收緊，企業(yè)過(guò)度利用杠桿，就會(huì)造成經(jīng)營(yíng)困難，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)被收購(gòu)。同時(shí)房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)會(huì)影響銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，嚴(yán)重的將引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資成本偏高，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起步較晚，相比于發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其對(duì)自身沒(méi)有一個(gè)明確的認(rèn)知，并且沒(méi)有掌握未來(lái)發(fā)展的方向，缺少對(duì)融資戰(zhàn)略的整體規(guī)劃。大型房地產(chǎn)企業(yè)借助于自身品牌優(yōu)勢(shì)和背書(shū)能力，雖然可以利用債券融資以及其他融資方式來(lái)滿足自身的項(xiàng)目資金需求，但成本較高。但是，中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資非常困難，自由資金投入比例有限，一般通過(guò)民間借貸解決資金缺口，所用資金的成本非常高。

（三）內(nèi)部管理薄弱，企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)較高

我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，管理經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)弱，制度流程不健全，化解風(fēng)險(xiǎn)的方法與手段又不多。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)多抱著僥幸心理，往往遇到問(wèn)題后不能及時(shí)有效解決，甚至有不負(fù)責(zé)任的企業(yè)出現(xiàn)跑路現(xiàn)象。這樣就更加嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽(yù)，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)與信用評(píng)級(jí)普遍較低，銀行不予授信。

（四）專(zhuān)業(yè)人才短缺，融資工作有一定盲目性

房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)要求非常高的技術(shù)工作。企業(yè)要結(jié)合自身定位，未來(lái)3～5年發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目規(guī)模與周期等多方因素制訂融資規(guī)劃。然后計(jì)算融資所需額度，尋找適合的融資通道，對(duì)比分析資金使用靈活性及成本高低，選擇適合企業(yè)的最優(yōu)融資方案。這些都需要精通投資、法律、財(cái)務(wù)，熟悉金融政策以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才的參與。而目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒(méi)有這些研究與測(cè)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人判斷的短期內(nèi)項(xiàng)目資金缺口進(jìn)行融資，只重短期不重中長(zhǎng)期，只重規(guī)模不重成本，給企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式局限于銀行貸款，不考慮資金需求大小以及資金使用的時(shí)間要求，只要能拿到的錢(qián)就拿，結(jié)果導(dǎo)致資金使用效率低，企業(yè)負(fù)債率偏高，盲目擴(kuò)張。若遇國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)整，稍有不慎，企業(yè)現(xiàn)金流就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

（五）法律法規(guī)不健全，創(chuàng)新模式缺乏有力保障

現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)尚處于發(fā)展階段，相關(guān)的法律法規(guī)較少，目前只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律尚未對(duì)融資的規(guī)定有清晰的鑒定，可操縱性不強(qiáng)，在實(shí)際操作中的指導(dǎo)和監(jiān)督力度不大。房地產(chǎn)金融體系未搭建完善，政府缺乏有效的管理機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也處于不成熟期，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展，國(guó)家預(yù)防房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難度也加大。由于缺乏具體的法律規(guī)定，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不夠穩(wěn)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”“限價(jià)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按市場(chǎng)需求進(jìn)行定價(jià)銷(xiāo)售，影響企業(yè)取得合理利潤(rùn)，限制部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。

三、宏觀調(diào)控下紓解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對(duì)策措施

（一）拓寬融資渠道，探索融資產(chǎn)品的多元化

受?chē)?guó)家宏觀政策影響，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式已經(jīng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益發(fā)展的需求。尤其是那些中小房地產(chǎn)公司，無(wú)論是銀行授信還是股權(quán)融資都有相當(dāng)難度，亟須建立起多元化的房地產(chǎn)融資體系，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展壯大的需求。

除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身特點(diǎn)，去嘗試創(chuàng)新融資中適合自己企業(yè)的融資方法，如：房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化等等，也可以嘗試多種渠道相結(jié)合的方式，增加融資的靈活性，對(duì)銀行貸款這種比較單一的、門(mén)檻較高的融資模式進(jìn)行有益補(bǔ)充。房地產(chǎn)私募基金以股權(quán)加債權(quán)的方式投資房地產(chǎn)企業(yè)，參與到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，具有投資金額大、投資期限較長(zhǎng)、資金使用相對(duì)靈活的特點(diǎn)，能幫助中小企業(yè)較快解決資金缺口，把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化主要是指以房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以融資為主要目的發(fā)行的ABS產(chǎn)品，底層資產(chǎn)主要包括不動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)。通過(guò)資產(chǎn)證券化可以盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)以及應(yīng)收賬款。這些新的金融產(chǎn)品正逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的又一補(bǔ)充力量。

房地產(chǎn)企業(yè)要有效解決融資難、融資貴的問(wèn)題，必須不斷創(chuàng)新模式、探索多元化金融產(chǎn)品之路，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈、瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

（二）盤(pán)活上下游資源，打通供應(yīng)鏈及總包等渠道

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言現(xiàn)金流才是“王道”，任何能補(bǔ)充現(xiàn)金流的融資方式均值得嘗試。房地產(chǎn)企業(yè)的融資觸角也早已從單純的資金機(jī)構(gòu)上升到與具備資金實(shí)力或項(xiàng)目資源合作方共同搭建的全方位共贏的戰(zhàn)略平臺(tái)的高度。比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開(kāi)發(fā)商的合作機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)拿地及前端資金的補(bǔ)充;與總包單位或其他上游供應(yīng)商戰(zhàn)略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當(dāng)?shù)卣脚_(tái)、本地資源型企業(yè)、當(dāng)?shù)貙?shí)力財(cái)團(tuán)等合作資源等等，合作共贏。

此外，應(yīng)收應(yīng)付賬款的盤(pán)活長(zhǎng)期以來(lái)是補(bǔ)充開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的重要方式，特別是受這波疫情的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)鏈融資的需求更是被大力激發(fā)出來(lái)。

（三）增加自由資金占比，保障企業(yè)發(fā)展動(dòng)力

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資較為盲目，杠桿過(guò)重，企業(yè)資金壓力過(guò)大。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士，根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況，分析自身融資能力，優(yōu)化本身的融資模式，合理安排融資節(jié)奏，吸引更多股權(quán)式資金投入，增加自由資金占比，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）不斷健全房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系

當(dāng)前，國(guó)家金融產(chǎn)品出現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了許多新的融資工具，從而確保金融的發(fā)展不落后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，國(guó)家要不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)已有的法律規(guī)章制度，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)能選擇多樣的適合自身的融資渠道，并且能得到法律的保護(hù)。

在此基礎(chǔ)上，國(guó)家還需要不斷出臺(tái)新的房地產(chǎn)企業(yè)金融法律法規(guī)，作為監(jiān)管的依據(jù)，降低可能發(fā)生的各種新風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要有效保護(hù)各類(lèi)新型融資工具，使房地產(chǎn)融資得到健康發(fā)展，還需建立健全融資監(jiān)管的體系。

近年來(lái)，房地產(chǎn)的金融屬性日益彰顯，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密不可分，兩者已經(jīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的手段與工具，一旦采取宏觀調(diào)控，往往形成連貫效應(yīng)，引起一系列的金融與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，我們需要建立有效的監(jiān)管制度和應(yīng)對(duì)機(jī)制。同時(shí)建立起各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的信息資源共享和信息交流機(jī)制，給企業(yè)方便，給企業(yè)解壓，堵住監(jiān)管漏洞的同時(shí)杜絕重復(fù)監(jiān)管，提高監(jiān)管效率，降低監(jiān)管成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)質(zhì)化發(fā)展。

（五）逐步完善房地產(chǎn)金融法律制度

國(guó)家和政府的政策方向，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)金融的發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)金融法律制度的完善，對(duì)于融資創(chuàng)新模式的規(guī)范、優(yōu)良融資市場(chǎng)的創(chuàng)建都有著意義非凡的作用。完善的房地產(chǎn)金融法律制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展具體融資業(yè)務(wù)時(shí)，有法可依，有章可循，能激發(fā)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新熱情，保證房地產(chǎn)金融持續(xù)健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求。

四、結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了從容面對(duì)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的發(fā)展情況，深入分析市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，在融資方面積極尋求融資創(chuàng)新渠道，防止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)資金鏈斷裂，改善融資模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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