淺談房地產企業(yè)財務分析存在的問題及對策

劉凌

摘要：隨著資本市場的不斷擴大，房地產行業(yè)作為我國的支柱產業(yè)，在金融市場中也獲得了一席之地。財務分析作為財務管理的必要手段在推動房地產企業(yè)發(fā)展方面起著重要的作用。但是部分房地產企業(yè)為了追求利潤最大化，卻忽視了財務分析在企業(yè)管理中的作用及重要性。文章從財務分析存在的問題入手，分析問題出現的原因，然后提出相應的改進措施，進一步提高財務分析水平，為企業(yè)的有效決策提供信息支持，創(chuàng)造財務價值，增加房地產企業(yè)的行業(yè)競爭力。

關鍵詞：房地產企業(yè);財務分析;問題對策

一、房地產企業(yè)財務分析的意義

隨著居民住宅市場化，房地產開發(fā)企業(yè)猶如雨后春筍般迅速發(fā)展，加劇了房地產市場的競爭力，為了適應市場發(fā)展的需求，財務管理工作成為了房地產企業(yè)管理的重點及核心工作，尤其財務分析作為財務管理的必要手段在推動房地產企業(yè)發(fā)展方面起著重要的作用，意義重大。雖然不同行業(yè)進行財務分析有著各自的側重點，但是從企業(yè)總體來看，財務分析的內容基本是一致的，主要包括償債能力分析、營運能力分析、盈利能力分析和發(fā)展能力分析四個方面。常用的財務分析方法有趨勢分析法、比率分析法、因素分析法和差額分析法。

財務分析的依據是財務報表中反映的各項財務指標，通過對財務指標的分析可以揭示企業(yè)在一定時期運營過程中的財務狀況和經營成果，為提高企業(yè)財務管理水平和優(yōu)化經營決策提供重要的財務信息;通過財務分析可以預測企業(yè)未來的收益和風險，使投資人、債權人和經營者了解企業(yè)的獲利能力和償債能力，為其決策提供依據;通過財務分析可以檢查企業(yè)預算的完成情況，合理評價經營者的工作業(yè)績，并據此獎優(yōu)罰劣，以促使經營者不斷改進工作，進一步為完善企業(yè)的管理制度和激勵機制提供幫助。

二、房地產企業(yè)財務分析存在的問題

（一）財務分析的作用沒有得到發(fā)揮

目前，部分房地產企業(yè)財務管理僅局限于資產負債表、利潤表和現金流量表三張基本的財務報表的編制，沒有細致、完整的對財務報表項目進行更深入的分析，不能為領導層提供建設性的有價值的財務信息;沒有通過分析財務數據來反映企業(yè)日常財務管理工作中存在的問題和不足，不能對企業(yè)管理人員的業(yè)績考核做出客觀的評價，對業(yè)績的考核只停留在用簡單的指標衡量其是否完成，財務分析的作用沒有得到很好的發(fā)揮。

（二）財務分析的重要性沒有引起重視

在部分中小型房地產開發(fā)企業(yè)，領導層對財務分析意識比較淡薄，對財務分析的重要性沒有得到重視，導致在制定企業(yè)戰(zhàn)略及項目投資中屢次失敗，造成重大經濟損失。究其根源，第一、房地產企業(yè)的領導層沒有讓財務人員參與到企業(yè)的項目開發(fā)和經營管理中來，他們對財務工作的認識只停留在會計的基本核算職能層面，比如日常的會計記賬、費用報銷、款項支付及財務報表的編制，對財務管理的監(jiān)督職能根本沒有意識，更不用談及財務分析;第二、在經營管理中企業(yè)領導層只注重于項目的施工和房屋預售的管理，對財務管理工作重視不夠，沒有充分認識到財務分析作為財務管理工作的重要組成部分，在企業(yè)的運營活動中發(fā)揮著重要的作用。

（三）財務分析的數據來源存在局限性

目前，大多數房地產企業(yè)進行財務分析的數據來源于財務報表，僅對三張財務報表反映的數據進行分析，只是運用幾個通用指標簡單的計算出幾組數據而已，使用的財務分析數據存在局限性，缺少與預算數據的比較，看不出數據變動的趨勢，無法探究趨勢變化的原因，這樣的分析結果沒有說服力，無法為企業(yè)領導層提供有價值的信息和經營建議。

（四）財務分析方法較單一

絕大部分房地產企業(yè)采用財務分析的方法主要有比率分析法、趨勢分析法、因素分析法和差額分析法。有些企業(yè)只是采用了其中一兩種方法對個別財務指標進行分析，對財務報表的數據分析不全面，有很大的局限性，這樣的財務分析結果根本不能滿足企業(yè)管理層的需求，提供的財務信息使用價值不高。除此之外，與財務人員的自身業(yè)務素質也有關系，由于財務人員的業(yè)務知識單一，缺少項目管理方面的知識和技能，觀察力和分析能力比較弱，導致不能為企業(yè)管理層提供有效的財務信息。

（五）財務分析結論沒有得到有效應用

大多數房地產企業(yè)存在一個共性問題，就是對財務報表及相關數據進行搜集、整理、匯總、對比，做完財務分析后就算完了，實際上僅是完成了一項工作任務而已，實質上并沒有重視財務分析的結果，沒有將財務分析的結論傳遞給企業(yè)領導層，當然企業(yè)領導層就無法及時知悉企業(yè)的財務狀況和經營成果，嚴重影響了企業(yè)的發(fā)展，加大了企業(yè)的經營風險。

三、房地產企業(yè)財務分析不足的改進策略

（一）積極發(fā)揮財務分析在企業(yè)管理中的作用

1. 房地產企業(yè)要提高財務分析的有用性，體現財務分析在企業(yè)管理中的價值。一方面要求財務人員必須要深入了解企業(yè)的經營模式及經營目標，了解企業(yè)經營成功的關鍵要素;另一方面要以項目為導向，了解企業(yè)管理者當下所面對的壓力及困難，提供一份針對性強，實用性高的財務分析報告，通過財務分析報告揭露出在運營過程中存在的問題，這樣有利于企業(yè)領導層及時調整戰(zhàn)略，做出正確的決策;有利于體現財務分析的價值，發(fā)揮財務分析在企業(yè)經營管理中的作用，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

2. 將企業(yè)管理人員績效考核與財務分析緊密聯系在一起，通過財務分析綜合評價企業(yè)管理人員的業(yè)績完成結果，不但有利于調動管理人員的積極性，提高管理水平，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，而且將財務活動與經營活動相互聯系，找出企業(yè)發(fā)展的瓶頸所在，為完善企業(yè)財務管理和經營管理提供重要依據。

（二）重視財務分析的重要性

第一、改變企業(yè)領導層對財務工作的認識。財務人員除了做好日常的會計核算工作，應該針對企業(yè)自身的經營狀況設計一些內部管理報表，比如：成本費用分析、銷售分析、資金收支分析及預測等，為領導層提供真實可靠的信息資料。同時還要具備捕捉信息、歸整信息和傳遞信息的能力，使管理層能從財務部門及時地獲取信息，幫助企業(yè)領導層對目前的運營狀況有準確的判斷，做出正確的決策，能夠真正為企業(yè)領導層提供有效的幫助，這樣才能引起企業(yè)領導層對財務分析的重視。

第二、擴大財務管理外延。財務工作不能將眼光僅僅局限于財務活動，而應貫穿企業(yè)經營的全過程，財務人員要開闊眼界，要參與到企業(yè)的項目開發(fā)和經營管理中去，參與項目招標、合同會簽，選擇合格供應商;預測項目現金流，做好資金平衡，保持合理存量，盤活資產，增加企業(yè)的盈利能力;做好風險控制，提高風險防范意識，對不合理的支出及存在的潛在風險及時向上級領導溝通、匯報，做好事前預測、事中控制、事后分析總結。只要控制好這些節(jié)點，久而久之，領導層決策時就會征求財務部門意見，此時財務分析在企業(yè)管理中就體現出了重要性。

（三）增加財務預算分析

財務人員要加強預算分析：第一、對預算的執(zhí)行情況、成本費用的支出、資金收支計劃進行分析;第二、對公司資產、負債、所有者權益情況進行具體量化分析;第三、對公司的預算收入、目標利潤實現情況進行對比分析。通過預算指標與財務報表指標的相互比較，發(fā)現問題，對比異常情況，提出改進建議，這樣的財務分析結果才有說服力，才能對企業(yè)領導層提供一份有用且有價值的財務分析報告。

（四）改進并合理運用財務分析方法

房地產企業(yè)財務分析不能再局限于單一的指標分析，應該從整體上綜合分析企業(yè)的營運能力、償債能力、盈利能力和發(fā)展能力，全面地對企業(yè)經營狀況、財務狀況進行剖析，對企業(yè)經濟效益的優(yōu)劣做出準確的評價與判斷。具體有以下改進措施。

1. 在原有單一的財務分析方法的基礎上，結合杜邦財務分析法，利用財務指標間的內在關系，對各財務指標進行綜合、系統(tǒng)的分析，這樣才能對企業(yè)的財務狀況做出全面的、合理的分析。財務分析除了從整體上分析外，還應該進行專項成本分析，專項成本分析主要包含成本結構分析、銷售費用分析、投資項目可行性分析、凈資產收益率分析等。運用杜邦體系進行自上而下地分析，查明各項主要指標的影響因素，為企業(yè)領導層優(yōu)化經營理財狀況，提高企業(yè)經營效益提供思路。

2. 加強對現金流量表的構成分析。房地產企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，其最大的特點就是項目期限長，占用資金量大。由于房地產開發(fā)項目需要大量資金，對資金的依賴程度很高，因此在進行財務分析時不再以利潤為中心，而是要偏向以現金流量為中心。以利潤為中心的財務分析主要是以權責發(fā)生制為前提，由于房地產企業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，確認收入的時點與其他行業(yè)不同，在項目尚未竣工驗收決算，無法確認收入，大量的預收賬款未轉收入，導致企業(yè)賬面出現巨額虧損，很難通過財務報表反映其真實的盈利水平，財務分析不全面，無法對企業(yè)領導層提供有效財務數據進行決策。而以現金流量為中心的財務分析則不同，它是以收付實現制為前提，對現金流量表的構成進行分析，通過對經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量、籌資活動產生的現金流量分別占現金及現金等價物凈增加額的比重及各自結構的分析。不但可以衡量營運資本在運轉過程中，對企業(yè)經營活動產生的現金流量的盈利質量好壞，還可以評價企業(yè)的營運資本管理的有效性，是否有能力滿足其貸款利息的支付，進一步分析企業(yè)的生存和可持續(xù)發(fā)展能力。

3. 加強財務人員對項目管理的知識培訓。房地產企業(yè)應該建立健全培訓機制，定期不定期的組織參加內部或外部的培訓，提高自身修養(yǎng)，提升專業(yè)知識水平，加強財務分析能力，全面做好財務分析工作，為企業(yè)領導層提供有價值的財務分析報告。

（五）加強財務分析結論應用的有效性

為了體現財務分析報告在企業(yè)管理中的價值，財務人員必須注重加強財務分析結論的有效應用，主要表現在：第一、進一步提高財務分析作用的認識度。通過開展財務分析，可以提高財務人員分析問題的能力;可以激勵財務人員寫出更好更全面的財務分析;可以體現出財務分析在企業(yè)管理中的重要作用;第二、在財務分析的數據來源上下功夫，加強搜集數據的質量，提高財務分析自身的價值，增加利用效果。通過掌握表外因素，提高財務分析的全面性，大量真實可靠的數據分析，影響著企業(yè)的經濟活動，可以為企業(yè)提供更多機會，為企業(yè)創(chuàng)造財富提供更多的機遇，這樣財務分析就會被企業(yè)越來越重視，其有效性就會被廣泛應用。

四、結語

總之，在現代企業(yè)管理制度下，財務分析在企業(yè)管理中有著不可替代的作用，企業(yè)應當重視財務報告分析工作，定期召開財務分析會議，充分利用財務報告反映的綜合信息，全面分析企業(yè)的經營管理狀況和存在的問題，不斷提高企業(yè)經營管理水平。財務負責人應當在財務分析工作中發(fā)揮主導作用，企業(yè)領導層應當賦予財務負責人參與相應決策的權利，在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、分析評估風險和做出決策等環(huán)節(jié)扮演好關鍵助手和參謀角色。

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（作者單位：蘭州福田房地產開發(fā)有限公司）