房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制研究

韓冬梅

摘要：企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控缺失會放大房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。文章從內(nèi)部控制視角分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因，并在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)企業(yè)防范化解財務(wù)風(fēng)險的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;內(nèi)部監(jiān)控建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)的天然屬性。

1. 房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大。房地產(chǎn)企業(yè)資金的運行方向是不停地投入、再投入。開發(fā)項目所需的巨額資金，毫無例外要向銀行貸款和多渠道融資。被長時間占壓的貸款和融資不僅要還本，且要支付與日俱增的利息，必然構(gòu)成了很高的財務(wù)風(fēng)險。一旦利率上調(diào)，風(fēng)險便會隨之加大。

2. 風(fēng)險還來自投入的巨額資金回收緩慢。無論商品房還是其他開發(fā)產(chǎn)品，建設(shè)周期漫長。項目沒有建成之前，資金被長期占壓;建成后，待售待租，也難在短期內(nèi)變現(xiàn)。

3. 房地產(chǎn)項目的建設(shè)是一個工藝龐雜的系統(tǒng)工程。由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的事件屢有發(fā)生，例如，各類責(zé)任事故、質(zhì)量問題、合同糾紛等，也是企業(yè)潛在的風(fēng)險源。

二、基于內(nèi)部控制視角的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險原因分析

（一）管理理念不清晰

我國房地產(chǎn)市場自1998年商品化以來，經(jīng)歷了連續(xù)十多年快速發(fā)展，商品房銷售價格一直上漲，如今，隨著國民經(jīng)濟發(fā)展模式進入常態(tài)化，房地產(chǎn)也步入微利時代。而一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對企業(yè)營運中潛伏的種種風(fēng)險，缺乏洞察力;有的雖然對房市的變化有所察覺，但卻不知所措。對財務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制及其重要性的認(rèn)知，不甚了了。

（二）機構(gòu)制度不健全

首先，企業(yè)內(nèi)部控制機構(gòu)殘缺不全。表現(xiàn)為：一是公司的股東大會、董事會、監(jiān)事會等組織架構(gòu)有名無實，遠未發(fā)揮其應(yīng)有的抵御財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部監(jiān)督職能。二是財務(wù)管理和監(jiān)督機構(gòu)不健全。有些公司沒有設(shè)立內(nèi)部審計部門，甚至沒有專職審計人員，而由財務(wù)人員兼任，這使得審計監(jiān)督職能既無實又無名。其次，缺乏完善、健全、系統(tǒng)的財務(wù)管理制度和監(jiān)督制度。

（三）財務(wù)流程不規(guī)范

1. 宏觀層面上投資、籌資的決策失誤

重大項目的開發(fā)上，未經(jīng)過充分科學(xué)的論證，也不經(jīng)過班子集體討論，草率做出項目投資決策，這些都使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

2. 微觀層面上，財務(wù)管理工作不規(guī)范

由于沒有完善的財務(wù)制度，財務(wù)工作無章可循，流程運作不規(guī)范，會計核算失真。嚴(yán)重的是，對費用支出缺乏嚴(yán)格控制，致使資金的使用率下降，資金鏈斷裂也時有發(fā)生。

（四）內(nèi)部監(jiān)控不到位

首先，如前所述，有的企業(yè)沒有審計機構(gòu)和人員，沒有相關(guān)制度，其監(jiān)督控制自然一片空白;有些企業(yè)設(shè)立了內(nèi)部審計部門，則多歸屬于行政部門，缺乏獨立性和權(quán)威性。因受行政部門干預(yù)和制約，審計權(quán)限、職能被弱化。

其次，內(nèi)部審計制度缺乏完整性，盲點和漏洞頗多，做不到全方位監(jiān)控;審計頻率低，也做不到全過程監(jiān)控。

再次，內(nèi)部審計往往都是事后進行，無法事先預(yù)防，也不能及時采取補救措施。

最后，更為嚴(yán)重的是不能對項目開發(fā)成本進行有效監(jiān)管和控制，造成開發(fā)成本居高不下，不僅高于同行業(yè)，還會超出自身預(yù)算。

（五）人員素質(zhì)不給力

盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)有了內(nèi)部控制監(jiān)督制度，但具體執(zhí)行起來大打折扣。原因在于，某些員工的專業(yè)素質(zhì)低下，難以完成本職工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)防范化解財務(wù)風(fēng)險的對策

通過以上剖析不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，源于客觀的“先天”;而被積累、被放大，緣由則是主觀的“后天”。前者，不同房地產(chǎn)企業(yè)間幾乎沒什么差異;后者，則因內(nèi)部監(jiān)督控制狀況不同，會有天壤之別。

縱觀成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都是借助于企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制，防范化解各種風(fēng)險，而立于不敗之地的。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度，是為降低開發(fā)成本，提升資金使用率，防范化解企業(yè)在經(jīng)營中的財務(wù)風(fēng)險，在現(xiàn)代企業(yè)管理理念指導(dǎo)下，依法建立的一種以嚴(yán)格控制資金流運行為主要任務(wù)，由不同部門相互制約又協(xié)同共管的管理規(guī)范。

實行有效的財務(wù)內(nèi)部控制，是一項關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成敗的系統(tǒng)工程，須從以下五個方面入手。

（一）提升管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部管控特別重要，非常必要。這一機制能否在房地產(chǎn)企業(yè)建立和是否有效實施，則首先取決于公司領(lǐng)軍人物的管理意識。尤其是“一把手”，對房市面臨挑戰(zhàn)的險峻性和內(nèi)部控制的必要性有清晰的認(rèn)知，勇于擔(dān)當(dāng)作為，則該企業(yè)實行并不斷完善財務(wù)內(nèi)部控制制度，便指日可待。

對企業(yè)內(nèi)部其他人員進行內(nèi)部控制相關(guān)知識的灌輸，幫助他們轉(zhuǎn)變與內(nèi)部控制相悖的財務(wù)管理觀念，為企業(yè)有效實施內(nèi)部控制主動發(fā)揮正能量，也是不可或缺的。

（二）完善體制機制

1. 加強企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，必須設(shè)置相應(yīng)的組織機構(gòu)

一是股東大會、董事會要依照《公司法》建立規(guī)范的公司管理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機制。監(jiān)事會和監(jiān)事，要依法行使“檢查公司財務(wù)”、“對董事、高級管理人員執(zhí)行公司職務(wù)的行為進行監(jiān)督”等職權(quán)。二是組建一個能夠獨立行使相應(yīng)權(quán)力的、權(quán)威的內(nèi)部審計部門。為確保其工作獨立性，審計部門要直接隸屬于董事會之下，切不可嫁接給某個行政部門。

2. 建立健全有利于財務(wù)內(nèi)控的規(guī)章制度

一是必須根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，制定財務(wù)會計制度，以保障資金使用的合理，確保資金流運行的平穩(wěn)與安全。要通過改革，在房地產(chǎn)企業(yè)中盡快實行“業(yè)財融合”的機制，使財務(wù)管理位置前移，為企業(yè)財務(wù)安全提前把關(guān)。

二是制定適用于本單位的內(nèi)部審計制度，力求嚴(yán)謹(jǐn)精準(zhǔn)。明確其在內(nèi)部監(jiān)督中的職責(zé)權(quán)限;規(guī)范內(nèi)部監(jiān)督的程序、方法和要求，使內(nèi)部審計的實施有章可循、有法可依。還要建立問責(zé)機制，明確有關(guān)部門和人員的責(zé)任，以利于在查出內(nèi)部控制缺陷和問題后，快速問責(zé)，把風(fēng)險降到最低。

（三）規(guī)范財務(wù)流程

1. 宏觀層面上應(yīng)該防止因決策失誤而造成的風(fēng)險

一是項目投資決策，要對其收益與風(fēng)險進行充分科學(xué)論證，在廣泛征求意見基礎(chǔ)上，經(jīng)過嚴(yán)格的程序?qū)徟?二是充分評估風(fēng)險情況，制定科學(xué)的籌資方案，保證融資規(guī)模的適度，以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu); 三是對存量資金進行有效的調(diào)控，提升資金的使用率，確保其始終處于良性循環(huán)的狀態(tài)。要重視加快資金回流的速度，調(diào)整銷售策略，創(chuàng)新營銷模式，確保銷售款盡快足額回籠。

要善于運用目標(biāo)成本管理的理念和方法，從宏觀上加強項目的目標(biāo)成本控制，降低開發(fā)費用。企業(yè)預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的實現(xiàn)，關(guān)鍵在于全方位、全過程、全人員全力以赴做好有效監(jiān)控工作。這是一個事關(guān)全局，特別值得重視和深入探討的大課題。

2. 微觀層面上，內(nèi)控要從夯實日常的基礎(chǔ)工作抓起，把“防火墻”建在陣地的最前沿

財務(wù)工作人員，必須加強會計基礎(chǔ)工作，會計憑證、會計賬簿和財務(wù)會計報告的處理程序，確保會計資料真實、完整，樁樁件件都符合規(guī)范。

財務(wù)工作還要適應(yīng)新時代“業(yè)財融合”改革要求，通過利用相關(guān)信息，有機融合財務(wù)與業(yè)務(wù)活動，在規(guī)劃、決策、控制和評價等方面發(fā)揮重要作用，為企業(yè)實現(xiàn)有效的資源配置，規(guī)避風(fēng)險做貢獻。

（四）強化內(nèi)部監(jiān)控

審計監(jiān)督是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制的最后一道防線。審計工作，要處理好三個關(guān)系。

1. 務(wù)求全面性，又要突出重點

內(nèi)部審計工作，應(yīng)做到對財務(wù)流程的規(guī)范性進行全方位、全過程、無疏漏的日常監(jiān)督，防微杜漸。內(nèi)部審計工作又要突出重點——嚴(yán)格把控資金流程。

2. 維護權(quán)威性，又要協(xié)和共管

審計部門在公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下，獨立開展內(nèi)部監(jiān)控工作。審計工作的權(quán)威性，要以自己為企業(yè)的風(fēng)險管理把好最后一道防線的業(yè)績，不斷樹立權(quán)威。財務(wù)工作是被監(jiān)查的對象，但首先是內(nèi)部監(jiān)控的前一道防線。兩個部門是為著同一目標(biāo)相互制約又密切合作的友鄰部隊。審計既要毫不留情地“深挖細(xì)找”，查出問題，依法問責(zé)。又要協(xié)調(diào)融洽，得到他們的理解和支持。否則，審計部門就成了單打獨斗的孤家寡人，沒了權(quán)威性。

3. 強調(diào)規(guī)范性，又要不斷創(chuàng)新

內(nèi)部審計工作必須嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定的規(guī)章制度，使內(nèi)部審計工作達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，這是精準(zhǔn)和高效的保障。但隨著內(nèi)部審計工作實踐深入，會不斷出現(xiàn)新問題、新情況、新經(jīng)驗。必須適應(yīng)時代需要，不斷創(chuàng)新發(fā)展，適時修訂規(guī)范，不斷增強內(nèi)部審計工作的針對性和執(zhí)行力。

（五）提升員工素質(zhì)

首先，提升關(guān)鍵崗位人員的招聘門檻，確保引進人才具有較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，又有過硬的業(yè)務(wù)處理能力。通過拓寬招聘渠道，使更多的高素質(zhì)專業(yè)人才成為企業(yè)內(nèi)部控制工作的骨干。

其次，加強在崗員工培訓(xùn)和繼續(xù)教育工作，有效提升其工作能力與職業(yè)道德素養(yǎng)，不斷提升內(nèi)部控制意識，以適應(yīng)內(nèi)部控制高效實施的需要。財務(wù)人員不諳業(yè)務(wù)，不能適應(yīng)“業(yè)財融合”要求，也不會對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范化解有所作為。要做懂業(yè)務(wù)的財務(wù)人，必須努力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識，成為行家里手。

最后，引進激勵機制。員工的任用、考核、晉升與獎懲等實行獎優(yōu)懲劣，利于促進良好內(nèi)部控制機制的建立和實施。對于經(jīng)培訓(xùn)考核仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員，堅決調(diào)離相關(guān)崗位。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成源于客觀，而對其防范和化解的成效，則取決于企業(yè)主觀上的經(jīng)營理念和經(jīng)營運作。居高不下的房地產(chǎn)企業(yè)，只有實行并不斷完善財務(wù)內(nèi)部控制制度，才能有效防范并化解之，使企業(yè)立于不敗之地。

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（作者單位：天津東房安居建設(shè)有限責(zé)任公司）