長租公寓行業(yè)的財(cái)務(wù)問題探討

馮志森

[摘? ? 要] 時(shí)下，長租公寓借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，逐漸形成規(guī)?；男滦彤a(chǎn)業(yè)，為支持社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)就業(yè)的同時(shí)，也產(chǎn)生了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)上的新疑問。以蛋殼公寓為例，在國家相關(guān)負(fù)責(zé)部門未對(duì)長租公寓企業(yè)制定正式的會(huì)計(jì)核算方法背景下，分析了長租企業(yè)財(cái)務(wù)上的存貨以及押金、營收項(xiàng)目、籌資途徑三方面的問題，提出觀點(diǎn)。此外，針對(duì)長租行業(yè)對(duì)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則帶來的挑戰(zhàn)，給出三點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞] 長租公寓;財(cái)務(wù)問題;蛋殼公寓

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 03. 024

[中圖分類號(hào)] F235? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2020）03- 0054- 03

1? ? ? 引? ? 言

長租公寓是當(dāng)下房屋租賃行業(yè)中的全新的商業(yè)模式，分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。借助于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，長租公寓實(shí)現(xiàn)了線下收房、線上出房的經(jīng)營方式。相比較于傳統(tǒng)的房東直租模式，長租公寓更加專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作，是房屋租賃產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。在國內(nèi)一二線城市的高房?jī)r(jià)的背景下，政府推出“租購并舉”的新政策，積極鼓勵(lì)房屋租賃行業(yè)的發(fā)展，以滿足社會(huì)就業(yè)人群對(duì)住房的需求[1]。作為時(shí)下的一種商業(yè)熱點(diǎn)，長租公寓的財(cái)務(wù)問題也會(huì)逐漸進(jìn)入到政府和公眾的視野中，本文將以分散式長租公寓中的蛋殼公寓為例，分析和討論該行業(yè)的財(cái)務(wù)問題。

長租公寓行業(yè)主要集中在互聯(lián)網(wǎng)型民營企業(yè)領(lǐng)域，社會(huì)知名度較高的有自如和蛋殼公寓。當(dāng)前國有企業(yè)涉入程度有限，較知名的是萬科地產(chǎn)旗下的泊寓公寓，近期由于投資成本過高、租金回報(bào)率低的問題，萬科宣布暫緩該業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。截至2019年3月，蛋殼公寓共完成三輪融資，其中C輪融資額高達(dá)5億美元，估值20億美元。而其最新一輪融資額同樣高達(dá)5億美元，其估值50億美元[2]。蛋殼公寓全名為北京紫梧桐資產(chǎn)管理有限公司，成立于2015年，在短短四年時(shí)間里，通過資本的介入，蛋殼迅速成為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，規(guī)模僅次于自如。長租行業(yè)是美國的舶來品，在國內(nèi)屬于新興行業(yè)，公司業(yè)務(wù)主要是收房、精裝修后對(duì)外出租，企業(yè)需要承擔(dān)前期所有費(fèi)用，在收入、成本和資產(chǎn)等會(huì)計(jì)科目上的處理方法具有不確定性。為了能夠占據(jù)長租市場(chǎng)份額，蛋殼公寓控制了大量房源，對(duì)外宣稱已經(jīng)管理45萬套房屋。而這些房屋應(yīng)該在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為什么科目，與房屋所有人簽訂的房屋合同需支付的租金應(yīng)該如何定性，新的承租人所支付的押金以及以分期付款方式承租房屋應(yīng)該在會(huì)計(jì)上如何核算，另外，該行業(yè)所涉及的資產(chǎn)證券化如何，本篇文章以財(cái)務(wù)專業(yè)的角度對(duì)其提出個(gè)人觀點(diǎn)。

2? ? ? 存貨的確認(rèn)與分類

2.1? ?將房屋及配套設(shè)施以性質(zhì)不同劃分為不同性質(zhì)資產(chǎn)

長租公寓屬于重資產(chǎn)運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)，不同于阿里巴巴、京東商城等輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式，更偏向于經(jīng)營租賃。長租公寓企業(yè)擁有房屋的出租權(quán)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與收益，房屋所有者與企業(yè)簽訂收房合同并收到收房租金后，在合同期限內(nèi)喪失對(duì)房屋的使用權(quán)，不需要承擔(dān)出租風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營企業(yè)與房東簽訂的房屋租賃期一般都在一年以上，目的是為了保障雙方的經(jīng)濟(jì)利益，而簽訂的房源在合同期內(nèi)屬于企業(yè)的資產(chǎn)。通常而言，對(duì)于經(jīng)營企業(yè)來講，房屋應(yīng)該屬于固定資產(chǎn)或者投資性房地產(chǎn)。據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，固定資產(chǎn)是指使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度并為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的有形資產(chǎn)[3]。但是，對(duì)于長租企業(yè)來講，房屋屬于其主要經(jīng)營產(chǎn)品并且隨時(shí)準(zhǔn)備出租，應(yīng)該歸為存貨類，以便每個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本結(jié)轉(zhuǎn)，而不應(yīng)將其視作固定資產(chǎn)。依附在房屋上的裝修材料和家電設(shè)備是企業(yè)的固定資產(chǎn)，其使用壽命基本都在12個(gè)月以上，企業(yè)擁有對(duì)這些物資的所有權(quán)，在會(huì)計(jì)上應(yīng)該分開獨(dú)立核算，分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和固定資產(chǎn)折舊。而在現(xiàn)實(shí)生活中，特別是在一線城市，房租上漲的普遍性遠(yuǎn)大于下跌的普遍性，所以企業(yè)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的可能性也較小。

2.2? ?押金的確認(rèn)與計(jì)量

房屋租賃是一個(gè)典型的存在押金的行業(yè)，早期房屋所有人對(duì)外出租時(shí)普遍存在收取押金的現(xiàn)象，少則押一付三，多則押三。同樣，規(guī)?；拈L租企業(yè)也同樣要求租客預(yù)付押金蛋殼公寓與租客簽訂合同時(shí)收取一個(gè)月押金，而押金會(huì)給企業(yè)帶來充足的資金流和收益。在實(shí)際操作中，長租企業(yè)房屋對(duì)外出租的方式有長租和短租之分，長租時(shí)間大于一年，短租在一年以下，甚至一個(gè)月或兩個(gè)月。因此，押金可按流動(dòng)性進(jìn)行歸類，租期在一年以上的租客押金流動(dòng)性較弱，企業(yè)不需在短期內(nèi)退還給租客，可將其作為金融工具使用，根據(jù)所投資的類別劃分為不同的金融資產(chǎn)，包括購買一年期以上的債券或者短期理財(cái)產(chǎn)品;而對(duì)于較短期的押金，企業(yè)應(yīng)專門建立相應(yīng)的賬戶，將其打入該賬戶，隨時(shí)滿足短期租客的押金退還需求。

3? ? ? 企業(yè)營收項(xiàng)目的確認(rèn)

長租企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是房屋對(duì)外轉(zhuǎn)租所收取的租金，以蛋殼公寓為例，其租金收入的方式主要是押一付三和分期付款，分期付款可實(shí)現(xiàn)押一付一。租賃行業(yè)不同于傳統(tǒng)制造型企業(yè)，以租賃為主業(yè)的企業(yè)適用的企業(yè)會(huì)計(jì)條款以及在會(huì)計(jì)科目上的設(shè)置上具有獨(dú)特性。最新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的收入確認(rèn)以商品的控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，控制權(quán)是指能夠主導(dǎo)商品的使用并從中獲得全部的經(jīng)濟(jì)利益[4]。租客與蛋殼公寓簽訂租房合同并支付租金之后，房屋的使用權(quán)在合同期限內(nèi)便發(fā)生了轉(zhuǎn)移，此時(shí)企業(yè)可以確認(rèn)收入。但是，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于租賃活動(dòng)的規(guī)定，租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃，區(qū)別兩者應(yīng)該根據(jù)交易的實(shí)質(zhì)，交易若轉(zhuǎn)移了資產(chǎn)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，則應(yīng)將其劃分為融資租賃，反之則為經(jīng)營租賃。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上明確規(guī)定，在租賃期內(nèi)的各個(gè)期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將租金確認(rèn)為收入。因此，在實(shí)務(wù)中，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)將長期租金分期確認(rèn)收入，而不應(yīng)該一次性納入當(dāng)期損益。

長租企業(yè)作為房屋代管人，是房屋的經(jīng)營者和受益者。蛋殼公寓目前針對(duì)應(yīng)屆高校畢業(yè)生推出的簽約滿租一年并且辦理分期付款，則返現(xiàn)700元以及返送保潔代金券50元的活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)自身來講，分期付款并返現(xiàn)的實(shí)質(zhì)是再融資，返現(xiàn)和代金券的行為應(yīng)視為銷售上的現(xiàn)金折扣行為。根據(jù)中國企業(yè)所得稅實(shí)施條例，企業(yè)會(huì)計(jì)上應(yīng)采用總價(jià)法確認(rèn)收入，即現(xiàn)金扣除前金額入賬，現(xiàn)金折扣額在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)增財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4? ? ? 租金貸及資產(chǎn)證券化的籌資途徑

如前文所述，長租公寓是重資產(chǎn)運(yùn)營的行業(yè)，企業(yè)運(yùn)營資金占比高，投資回收期長、盈利水平低。長租公寓企業(yè)前期的資本籌集方式單一，主要依靠風(fēng)險(xiǎn)資本的投資。雖然長租行業(yè)的市場(chǎng)前景好，規(guī)模大，但因在短期內(nèi)無法獲取高額回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)投資高等因素，企業(yè)創(chuàng)始人必須尋求更多途徑的融資方式。租金貸和資產(chǎn)證券化便是目前國內(nèi)長租企業(yè)采用的另外兩種金融市場(chǎng)上的融資方式，例如自如和蛋殼公寓。所謂租金貸就是租客向第三方金融機(jī)構(gòu)辦理的分期付款業(yè)務(wù)，一般由長租企業(yè)出面辦理并承擔(dān)手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)將貸款一次性打給長租企業(yè)，形成資金池[5]。租客作為分期貸款人，并不能直接獲得貸款額，租客需要每月償還貸款給金融貸款機(jī)構(gòu)，企業(yè)本身實(shí)際未承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并利用此項(xiàng)貸款重新擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

資產(chǎn)證券化是指以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backed Securities， ABS）的過程[6]。企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化必須要求未來有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，長租企業(yè)有租賃合同為基礎(chǔ)，未來有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過資產(chǎn)證券化的方式可以將未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)。據(jù)證監(jiān)會(huì)披露，蛋殼公寓2018年8月7日發(fā)行其首單公募ABS，發(fā)行規(guī)模2.035億元，產(chǎn)品期限3年，在上交所掛牌交易，底層資產(chǎn)為租客租金與支付房東租金差額。

然而，筆者認(rèn)為此兩種融資方式在總?cè)谫Y額中所占權(quán)重不應(yīng)過高。近年來，長租公寓行業(yè)不斷出現(xiàn)爆倉的現(xiàn)象，其緣由主要在租金貸（分期付款）、收房成本過高、行業(yè)內(nèi)的無序競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。租金貸的方式對(duì)租客和房東的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦長租企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營問題或破產(chǎn)跑路，租客將會(huì)損失押金并且仍需按期償還貸款，否則影響個(gè)人征信。

5? ? ? 總? ? 結(jié)

租房行業(yè)在我國的發(fā)展歷史悠久，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸成熟，分散的租賃行業(yè)開始整合為長租公寓，由企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；薪?jīng)營。長租公寓起源于美國，發(fā)展成熟的長租企業(yè)有EQR、Greystar，這些企業(yè)的估值平均都在200億美元到300億美元之間[7]。國內(nèi)的長租公寓仍處于初期階段，頭部企業(yè)主要以“燒錢大戰(zhàn)”搶奪市場(chǎng)，由于國內(nèi)的城鎮(zhèn)化以及工業(yè)化道路尚未完成，所以國內(nèi)的長租企業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。因此，這些新行業(yè)的出現(xiàn)必然會(huì)帶來新的財(cái)務(wù)問題，與現(xiàn)行的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生沖突。如果相關(guān)負(fù)責(zé)部門不能盡快出臺(tái)針對(duì)該行業(yè)更加詳細(xì)的新規(guī)，長租企業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到限制，該行業(yè)也會(huì)陷入無序發(fā)展的窘境，造成投資者和國家稅收的損失。有鑒于此，提出以下建議：

（1）相關(guān)負(fù)責(zé)部門加大對(duì)長租行業(yè)的關(guān)注力度，完善企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

例如，長租企業(yè)作為房屋的代管人，與房東簽訂的租賃期在一年以上的合同之后，按照實(shí)質(zhì)重于形式的概念，房屋應(yīng)屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)范疇;而企業(yè)本是租賃性質(zhì)的企業(yè)，房屋屬于主要經(jīng)營產(chǎn)品，應(yīng)納入存貨的管理范疇，實(shí)現(xiàn)后期成本的結(jié)轉(zhuǎn)，符合收入配比原則，前者和后者管理上的不同，其帶來的最終效益也會(huì)有較大的差別。

（2）金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門要提高對(duì)該行業(yè)的監(jiān)管強(qiáng)度

長租公寓企業(yè)不同于其他傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，金融板塊也是重要的業(yè)務(wù)，以資產(chǎn)證券化和分期付款回籠資金的方式固然有效，但是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須要防止企業(yè)在金融手段融資上竄通金融機(jī)構(gòu)降低貸款人信用和材料造假行為。再者，長租行業(yè)目前整體的盈利水平較低，管理成本較高，稅務(wù)部門要提高警惕性，重點(diǎn)關(guān)注盈利水平較高的企業(yè)，防止財(cái)務(wù)上的造假。

（3）企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員須及時(shí)掌握會(huì)計(jì)法規(guī)前沿信息，吃透準(zhǔn)則

2017年新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比之前有較大的變化，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂往往具有滯后性，會(huì)計(jì)人員是企業(yè)財(cái)務(wù)核算和監(jiān)督工作的直接負(fù)責(zé)人，在未出臺(tái)最新規(guī)定之前，要吃透現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)涵，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的條件做事，遇到疑難問題及時(shí)與主管部門溝通，而不止拘泥于條條框框，避免給企業(yè)自身帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

主要參考文獻(xiàn)

[1]謝海生，張有坤.房地產(chǎn)新領(lǐng)域開拓與服務(wù)升級(jí)研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2019，40（9）：5-9.

[2]滕瑾.蛋殼公寓被曝甲醛超標(biāo)，銷售員：一個(gè)死人的錢還是賠得起[N].中國新聞周刊，2019-03-19.

[3]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)[S]. 2019.

[4]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入[S]. 2019.

[5]陳秋竹，鄧若翰.長租公寓“租金貸”：?jiǎn)栴}檢視、成因探析及規(guī)制路徑[J].南方金融，2019（4）：91-98.

[6]李嘉.“租住同權(quán)”背景下基于信托制度的長租公寓融資模式[J].貴州社會(huì)科學(xué)，2018（7）：116-124.

[7]滕芳菲.美國長租公寓房地產(chǎn)投資信托基金的實(shí)踐及借鑒[J].上海房地，2019（8）：51-54.