房地產(chǎn)企業(yè)對持有經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)管理的戰(zhàn)略研究

吳琪

[摘 要]隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提升，我國房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)商在面臨決策選擇時，應當慎重選擇，多方面進行考慮。在我國出臺了一些對于住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策之后，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)地和新方向。因此，持有性物業(yè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的投資新模式，這種模式屬于一種長期投資的模式，對于資金、市場、規(guī)劃以及物業(yè)的要求都比較嚴格，具有長期收益的優(yōu)勢，這個模式的發(fā)展可以體現(xiàn)出我國整體的社會經(jīng)濟發(fā)展以及可持續(xù)性發(fā)展的能力。而且，隨著國外資本對于我國優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)的購買，我國不少房企也將經(jīng)營性物業(yè)作為自身發(fā)展的戰(zhàn)略方向。文章將從國內(nèi)的持有型商業(yè)物業(yè)基本概念入手，分析其發(fā)展過程中所遇到的問題，研究持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

[關(guān)鍵詞]資產(chǎn)管理;房地產(chǎn)投資;經(jīng)營性物業(yè);戰(zhàn)略方向

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.05.096

物業(yè)投資有多種形式，它的分類是由其現(xiàn)金流形式來決定的，根據(jù)其產(chǎn)生兩種現(xiàn)金流形式可以將其分為售型物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)。當我國對房地產(chǎn)開始實施宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場逐漸趨于平穩(wěn)，所以，經(jīng)營性物業(yè)成為更多房地產(chǎn)投資者的最優(yōu)選擇，和之前的銷售模式相比，經(jīng)營性物業(yè)可以產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益，比如酒店、商場、寫字樓以及購物中心等，在投資前需要考慮到每一個產(chǎn)業(yè)的特性。

1 經(jīng)營性物業(yè)的概念、產(chǎn)品及其經(jīng)營特性

所謂經(jīng)營性區(qū)別傳統(tǒng)的售型物業(yè)，它是以經(jīng)營房屋為主要業(yè)務的物業(yè)，比如酒店、寫字樓、公寓、工業(yè)產(chǎn)房、貨倉以及購物中心等。這些經(jīng)營性物業(yè)最主要的特性就是具有商業(yè)性質(zhì)，其主要的目的就是開發(fā)商要在經(jīng)營性物業(yè)當中獲取最大的經(jīng)濟效益。

所以，經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營特性的主要目的就是獲取利益，即物業(yè)的管理企業(yè)通過科學高效能的管理方式以及管理服務，最大限度地發(fā)揮出其物業(yè)的作用，以此來提升出租率、出售率以及其營業(yè)的利潤收益，保證物業(yè)是處于一種保值或者增值的狀態(tài)，從而最大限度地滿足委托方的目標收入以及盈利要求，提升租金的收益。經(jīng)營性物業(yè)的這一大特點使得物業(yè)在管理方面更加具有優(yōu)勢，使得物業(yè)管理附加了更高的價值，超過了傳統(tǒng)的交換式勞動范疇，因為在經(jīng)營性管理之中，當物業(yè)進行出租之后，由于多出了一部分物業(yè)管理的價值，使得物業(yè)管理不論是在使用時間期限還是在使用功能方面都有了很大的提升，從而吸引越來越多的顧客和租客。在這個時候，物業(yè)管理就成為一種特殊的勞動，它是可以資本化的勞動方式，能夠為其增加更多的附加價值。

2 我國發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)的意義

2.1 從國家宏觀角度進行分析

我國發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)，不僅有利于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，還可以有效地扼制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。首先，經(jīng)營性物業(yè)具有三個特點，即經(jīng)營性、收益性以及房地產(chǎn)發(fā)展的長期性，這三個特點不僅可以拉動我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，還可以帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如餐飲業(yè)、零售業(yè)還有娛樂產(chǎn)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，可以促進其發(fā)展與繁榮。其次，企業(yè)長期持有經(jīng)營性物業(yè)，不僅可以避免經(jīng)營性物業(yè)對于房地產(chǎn)市場的障礙沖擊，還可以縮小房地產(chǎn)市場進行投機取巧的行動，促使經(jīng)營性物業(yè)發(fā)揮出經(jīng)營特性。

2.2 從企業(yè)微觀角度進行分析

從企業(yè)角度來看我國發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)的意義。其一，它可以調(diào)整我國企業(yè)的資產(chǎn)解雇，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行結(jié)構(gòu)重組以及其現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在我國進行經(jīng)濟宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重重考驗，首要的就是企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展的問題，這種情況下，一些依賴內(nèi)生資金提高其業(yè)績水平，拓寬其范圍的企業(yè)更加容易吸引投資者的目光，得到投資者的青睞。售型房地產(chǎn)與經(jīng)營性地產(chǎn)之間就可以形成一種資產(chǎn)組合，這種組合就成為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流的固定器，可以有效地穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流;其二，發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)還可以增加企業(yè)的自身自有的資產(chǎn)，這就是房地產(chǎn)企業(yè)向不動產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的最佳途徑。不動產(chǎn)企業(yè)與開發(fā)商相比較而言，不動產(chǎn)企業(yè)具有更加強大的抵御風險的能力以及可持續(xù)性發(fā)展的能力，所以，通過發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)來增加企業(yè)的自有資產(chǎn)是企業(yè)向不動產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的最佳路徑;其三，經(jīng)營性物業(yè)講究的方法是只租不售，這樣可以有效地阻止企業(yè)之間惡性競爭價格，價格居高不下的問題，發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)可以使企業(yè)區(qū)別于那些追求短期利益的企業(yè)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展對持有經(jīng)營性物業(yè)的運用以及影響其發(fā)展的因素

目前，我國房地產(chǎn)市場雖然在發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)并且已經(jīng)取得了一些成績，但是仍有一些問題存在。萬達商業(yè)管理有限公司就是我國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，其經(jīng)營管理模式覆蓋全國的萬達，更值得我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)時進行借鑒參考。以下講述了三點影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)的原因。

第一，經(jīng)營性物業(yè)只租不售為何還要按照售型模式繳納稅務，按照我國的稅務規(guī)定，發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)不僅需要在其經(jīng)營期內(nèi)繳納相關(guān)的稅費，還需要根據(jù)售型物業(yè)繳納企業(yè)所得稅，這就使得企業(yè)多出了一部分稅費的支出，影響企業(yè)在進行選擇物業(yè)模式時猶豫不決。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，很多企業(yè)沒有建造經(jīng)營性物業(yè)的資金，這成為企業(yè)建造經(jīng)營性物業(yè)的最大問題。

第三，經(jīng)營性物業(yè)的收益無法保障。提高企業(yè)收益的最佳方法就是加強企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的管理水平，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高經(jīng)營性物業(yè)的管理水平并非一朝一夕就可以完成，因為我國目前雖然有成功的案例，但是還是缺少科學管理的經(jīng)驗以及人才。

4 促進我國房地產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略路徑

4.1 改善原有的稅收規(guī)定

對于傳統(tǒng)的自用經(jīng)營性物業(yè)稅收規(guī)定進行分析細化，可以將企業(yè)的經(jīng)營性物業(yè)分為兩類，并且依據(jù)其自身的特點制定相關(guān)稅收規(guī)定。第一種是把經(jīng)營性物業(yè)進行分割出售的企業(yè)，他們會把部分經(jīng)營性物業(yè)轉(zhuǎn)為自用的部分，對于這部分可以根據(jù)市場的銷售價格進行估價并且進行繳稅。第二種則是不予分割的，將其整體全部轉(zhuǎn)為自用的經(jīng)營性物業(yè)，這種經(jīng)營性物業(yè)不必按照市場銷售價格進行繳納稅務。

4.2 拓展經(jīng)營性物業(yè)的融資渠道

其一，發(fā)展多元化的金融市場和金融產(chǎn)品，形成一種包括房地產(chǎn)信托、基金、債券等在內(nèi)的金融體系，并且對于包括房產(chǎn)中介、保險以及貸款等服務的金融服務體系進行幫助扶持;其二，支持房地產(chǎn)企業(yè)進行金融市場的創(chuàng)新，拓寬其融資渠道，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證其現(xiàn)金流穩(wěn)定，并且提供一些相應的幫助扶持政策。

4.3 限制國外投資

為了保障國家對于經(jīng)營性物業(yè)的有效控制，促使其科學發(fā)展，國家應當對國外的投資進行有效的限制，加大國外投資的監(jiān)管，完善其登記的制度管理，加大查處力度，避免出現(xiàn)投機現(xiàn)象以及行為。

4.4 加強經(jīng)營性物業(yè)的管理能力

首先，應當加大對于人才的教育以及培養(yǎng)力度，在高校開設經(jīng)營性物業(yè)的相關(guān)專業(yè)。其次，引進國外的優(yōu)秀人才以及科學的管理模式，取其精華，棄其糟粕。最后，應當扶持鼓勵企業(yè)發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)。

5 結(jié)語

隨著購房者理念的理性化以及國家進行宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場之間各企業(yè)競爭激烈，其投資建設應當跟上市場的發(fā)展腳步，科學的進行投資決策。經(jīng)營性物業(yè)因為具有長期盈利的穩(wěn)定性，是投資者進行投資的最佳選擇。但是，目前經(jīng)營性物業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中的發(fā)展還面臨著種種考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應當采取科學有效的方法來發(fā)展我國的經(jīng)營性物業(yè)，實現(xiàn)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定以及長期穩(wěn)定的利潤收益。

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