關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題的探討

余麗秋

摘要：國(guó)家制定土地增值稅清算的目的是為了更好的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管控，但是由于土地增值稅清算工作較為繁瑣，具有一定的難度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的清算工作中存在一些問(wèn)題。因此，本文主要對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行概述，分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題，并探究出一些解決對(duì)策，希望為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅清算;問(wèn)題分析

房地產(chǎn)企業(yè)主要從事建筑工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)等工作內(nèi)容，以營(yíng)利為主要目的，進(jìn)行自主性的經(jīng)營(yíng)和核算，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地以及土地建筑等方面獲得的利益。現(xiàn)階段，國(guó)家稅務(wù)局頒布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算管理制度，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的土地增值稅的清算相關(guān)內(nèi)容，并約束房地產(chǎn)企業(yè)的行為，讓清算工作變得合法性、準(zhǔn)確性。

一、土地增值稅清算概述

土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，土地增值稅是轉(zhuǎn)讓土地或土地上的建筑時(shí)，獲得收入的納稅人，通過(guò)轉(zhuǎn)讓所獲得收入的相關(guān)貨幣收入、稅務(wù)收入以及其他收入等，減去法定扣除項(xiàng)目的金額，就是向國(guó)家繳納的增值額，土地增值稅=增值額×稅率。土地增值稅清算是納稅人在符合清算條件的基礎(chǔ)上，按照稅收相關(guān)法律法規(guī)等內(nèi)容，以及土地增值稅政策，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行稅款繳納的行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中存在的問(wèn)題

（一）土地使用權(quán)清算中的問(wèn)題

隨著人口的持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。然而我國(guó)人口基數(shù)不斷增大，土地范圍是固定的，導(dǎo)致很多城市出現(xiàn)土地資源缺乏的情況，特別是一些一線城市，人口較多，對(duì)土地資源使用的影響更大。在這種情況下，政府相關(guān)部門(mén)為了規(guī)范土地資源的使用情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的行為，出臺(tái)關(guān)于土地管理方面的政策，從而保證土地資源使用的合理化。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》中的內(nèi)容，取得土地使用權(quán)所支付的金額需要進(jìn)行土地增值稅扣除和審核，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)就學(xué)會(huì)鉆政策和法律的空子，所使用的土地并沒(méi)有辦理相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，導(dǎo)致最終清算時(shí)不計(jì)入在內(nèi)。同時(shí)還有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取更高的利益，推動(dòng)自身企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)常采用一些違反法律的手段獲得土地資源。這些問(wèn)題的發(fā)生都會(huì)讓市場(chǎng)的正常發(fā)展受到影響，讓本應(yīng)納入清算的土地使用并沒(méi)有進(jìn)行有效清算。

（二）建筑安裝工程清算中的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中建筑安裝工程清算過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，主要有以下幾方面：

1.成本扣除

房地產(chǎn)企業(yè)中建筑安裝中存在的土地增值稅清算主要表現(xiàn)在成本扣除上，盡管已經(jīng)到達(dá)清算條件，但是卻沒(méi)有完成結(jié)算審計(jì)工作，而且安裝包裝等工作在合同中的體現(xiàn)并不明確，后者其他工作已經(jīng)完成，只是沒(méi)有完成最終的清算工作。根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)工程出包相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)即便有建筑安裝費(fèi)用，但是沒(méi)有相關(guān)發(fā)票，就不會(huì)進(jìn)行成本扣除。

2.成本證據(jù)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)參差不齊，而且財(cái)務(wù)審計(jì)水平也存在不同，企業(yè)內(nèi)部缺乏嚴(yán)格的管理控制制度和完善的核算歸集制度，對(duì)土地增值稅清算產(chǎn)生直接影響，區(qū)域稅務(wù)局會(huì)指定稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行詳細(xì)的審核，對(duì)建筑安裝工程在建筑過(guò)程中出示的成本證據(jù)進(jìn)行檢查和管理，成本證據(jù)包括合同和發(fā)票等內(nèi)容，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》中的內(nèi)容，扣除項(xiàng)目金額中的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，假如有一條內(nèi)容不符合相關(guān)規(guī)定也沒(méi)有實(shí)際產(chǎn)生，就不會(huì)納入清算工作中。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除中的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目需要消耗大量的時(shí)間，是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，需要在工程建設(shè)之前提前預(yù)支大量的資金，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，常常采用銀行貸款的方式進(jìn)行籌資，然而國(guó)家的監(jiān)管力度逐漸加大，以及銀行相關(guān)制度也有改變，使得開(kāi)發(fā)商更多的使用聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式和房地產(chǎn)預(yù)售方式，委托經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行貸款。按照國(guó)家政策和相關(guān)法律，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題，一般體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出中，假如根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅⑶矣邢嚓P(guān)證明，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除，但是不能超過(guò)銀行同類(lèi)同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算得出的金額。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位中的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位中的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面中：

1.產(chǎn)品價(jià)格低于市場(chǎng)同類(lèi)同期產(chǎn)品價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多常常會(huì)為了保證自身的利益，將產(chǎn)品以較低的價(jià)格賣(mài)給股東，這個(gè)價(jià)格必定低于市場(chǎng)同類(lèi)同期產(chǎn)品的價(jià)格，會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定性。在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目交易的過(guò)程中是需要繳納一定的土地增值稅，假如按照市場(chǎng)同類(lèi)同期的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，必定會(huì)不滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，不被其所接受。因此，稅務(wù)監(jiān)察機(jī)構(gòu)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的這種行為進(jìn)行規(guī)范，一旦出現(xiàn)嚴(yán)格處罰。

2.價(jià)格變動(dòng)和土地增值稅稅率之間存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，忽視和財(cái)務(wù)部門(mén)的溝通，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況制定產(chǎn)品價(jià)格，只是考慮市場(chǎng)變化需求，以及同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格，沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)土地增值稅清算的重要性，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)與實(shí)際土地增值稅的稅率之間存在偏差。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問(wèn)題的解決措施

（一）加大土地使用權(quán)的管理力度

為了避免出現(xiàn)上述土地使用權(quán)清算中的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部就需要建立完善的管理制度，加大對(duì)土地使用權(quán)的管理力度，嚴(yán)格按照國(guó)家下發(fā)的政策和相關(guān)制度，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律以及企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，規(guī)范獲得土地使用權(quán)的行為。另外，政府有關(guān)部門(mén)也要加大對(duì)這種行為的檢查和管理力度，一旦發(fā)現(xiàn)這種行為的出現(xiàn)，必須進(jìn)行嚴(yán)格的處罰，從而起到警示作用，端正房地產(chǎn)行業(yè)的行為操作。

（二）加強(qiáng)成本管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)人員的行為，提高核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)還可以建立完善的財(cái)務(wù)審核制度，采用成本歸集的方式，加強(qiáng)成本管理。另外，對(duì)于建筑安裝工程中出示成本證據(jù)的發(fā)票和合同等內(nèi)容，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求進(jìn)行管理，嚴(yán)格進(jìn)行土地增值稅清算工作。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要使用大量的資金，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款產(chǎn)生的利息問(wèn)題，稅務(wù)人員在進(jìn)行分?jǐn)偣ぷ鲿r(shí)，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際工程項(xiàng)目的開(kāi)展情況，向銀行索要相關(guān)證明，從而扣除轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的分?jǐn)傎M(fèi)用，減少土地增值稅清算中的資金數(shù)目。

（四）根據(jù)市場(chǎng)變化，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員水平不一，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格的制定不符合標(biāo)準(zhǔn)，因此就可以招聘具備專(zhuān)業(yè)技能的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)格定位，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況，以及實(shí)際建房產(chǎn)生的成本問(wèn)題，在了解各種稅收政策的基礎(chǔ)上，制定合理的價(jià)格，最大程度的減少稅費(fèi)的繳納，節(jié)約成本的投入，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

（五）完善信息交換制度

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度分析，需要及時(shí)了解國(guó)家相關(guān)政策和制度，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)和當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的溝通和交流，方便及時(shí)了解國(guó)家下發(fā)的新政策，并做出相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)企業(yè)還要加強(qiáng)和內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的溝通，建立完善的信息交換制度，方便進(jìn)行信息交流，還能幫助稅務(wù)人員及時(shí)了解納稅人的相關(guān)信息，在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，能夠考慮企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，減少企業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

總而言之，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快，國(guó)家也在不斷加大對(duì)土地增值稅的管控力度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的要求越來(lái)越嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)增值稅清算中存在的問(wèn)題，嚴(yán)格按照國(guó)家的政策制度和法律法規(guī)，加大土地使用權(quán)的管理力度，加強(qiáng)成本管理和開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的管理，并根據(jù)市場(chǎng)變化，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位，完善信息交換制度，從而提高清算工作的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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