房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各階段的稅務(wù)籌劃探討

閆磊

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，不但改善了人們的生活，也帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升也使市場(chǎng)中惡性競(jìng)爭(zhēng)循環(huán)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變。近幾年，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相繼出臺(tái)了一系列稅收政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間更小。文章以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃為核心，探討企業(yè)合理籌劃稅收、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);各階段;稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法

由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種比較多，稅收負(fù)擔(dān)比較重。通過有利的稅收籌劃可以合理的增加稅后利潤(rùn)，也有利于積極響應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，共同維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的方法主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）費(fèi)用調(diào)節(jié)法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，企業(yè)無法對(duì)其成本消耗進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)判，因此企業(yè)可以關(guān)注項(xiàng)目的每個(gè)會(huì)計(jì)節(jié)點(diǎn)，對(duì)會(huì)計(jì)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。然后決定合理的調(diào)整成本輸入還是追加成本投資，有效調(diào)節(jié)企業(yè)開發(fā)成本。

（二）收入控制法

收入控制法是指企業(yè)全面把握項(xiàng)目確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)節(jié)點(diǎn)，合理籌劃收入，通過拖延納稅義務(wù)的方法取得節(jié)稅。在合理控制收入的情況下可以降低累進(jìn)稅額，這種方法適用于計(jì)算土地增值稅環(huán)節(jié)，對(duì)土地進(jìn)行合理定價(jià)達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）充分利用差別化稅收政策

現(xiàn)行的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策不但是國(guó)家未來發(fā)展的導(dǎo)向，也為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了一定的空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用差別化稅收政策，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

（四）合理減少稅基

利用分拆技術(shù)控制房地產(chǎn)土地增值稅的累進(jìn)稅率可以合理的減少稅基，但這種方法適用范圍有限，且必須在合法合理的基礎(chǔ)上才能適用。

（五）臨界點(diǎn)籌劃

臨界點(diǎn)稅收籌劃即在納稅臨界點(diǎn)通過增加或減少收入的方式降低企業(yè)的稅負(fù)，土地增值稅和企業(yè)所得稅進(jìn)行稅收籌劃時(shí)都可以采用這種方式。

（六）充分利用稅收優(yōu)惠政策

國(guó)家為了調(diào)節(jié)市場(chǎng)、加快社會(huì)資金的流動(dòng)，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)行業(yè)也在其中。企業(yè)在充分了解這些優(yōu)惠政策后，滿足優(yōu)惠政策所需條件，通過享用和適應(yīng)優(yōu)惠稅收政策降低稅收壓力。

（七）利用組織形式

企業(yè)的結(jié)構(gòu)重組也是降低稅負(fù)的一種方法，一些發(fā)展比較成熟的企業(yè)可以采用并購(gòu)重組、股權(quán)收購(gòu)等方式變更企業(yè)內(nèi)的組織結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)減輕稅收的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各階段的稅務(wù)籌劃

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量比較大，因此，選擇什么樣的籌資方式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)來說極為重要。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式主要包括內(nèi)部資金籌措、銀行借貸、發(fā)行股票等。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，向銀行借貸的利息可在一定范圍內(nèi)扣除，且土地增值稅也可以作為扣除項(xiàng)目之一，因此選擇何種方式?jīng)Q定了企業(yè)的稅收規(guī)模。在這種情況下，企業(yè)可以選擇合作開發(fā)的方式，在雙方資源互補(bǔ)的基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)販p輕稅費(fèi)。此外，為了保證稅務(wù)籌劃工作能夠在內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一的情況下完成，企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，針對(duì)稅務(wù)籌劃建立完整的管理機(jī)制，調(diào)動(dòng)各部門之間的配合，為稅務(wù)籌劃做好前期準(zhǔn)備工作。

（二）建設(shè)開發(fā)階段的籌劃

1.?土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本思路是多抵扣、少增值，用好稅收政策?；谌鞒替溁I劃，房地產(chǎn)企業(yè)要延伸價(jià)值鏈，將利潤(rùn)向上下游延伸，即將房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為其他關(guān)聯(lián)公司利潤(rùn)，以降低土地增值。企業(yè)還可以采用利息扣除、合并或分別核算的方式來進(jìn)行籌劃。在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，一些無法進(jìn)行利息分?jǐn)偤蜔o法開具金融機(jī)構(gòu)證明的企業(yè)可以在扣除開發(fā)費(fèi)用的同時(shí)，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金融與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%，通過按照比例扣除利息的方式來減少土地增值稅。另外，對(duì)于不同類型的房屋建設(shè)也會(huì)產(chǎn)生不同的增值率，因此在項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候，企業(yè)可以針對(duì)項(xiàng)目類型決定計(jì)算增值額的方法，以此來降低土地增值稅。

2.?成本費(fèi)用方面的籌劃

成本費(fèi)用籌劃主要是對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃，具體籌劃方法主要包括三個(gè)方面：一是增大扣除項(xiàng)目，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，可以按照土地支付的地價(jià)款與開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除，即對(duì)土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行成本控制，可以采用加大公共設(shè)施配套成本費(fèi)用的投入提升房屋質(zhì)量，調(diào)整土地增值稅的扣除;二是人事籌劃方面，雖然勞動(dòng)力費(fèi)用與土地增值稅沒有直接關(guān)系，但企業(yè)將人力資源活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用列入開發(fā)成本中，可以適當(dāng)減免土地增值稅;三是改變房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的費(fèi)用利息處理，基于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資需要一定的外部融資，對(duì)利息進(jìn)行資本化，合理調(diào)節(jié)建設(shè)初期和后期的財(cái)務(wù)費(fèi)用。在進(jìn)行土地增值稅扣除時(shí)，對(duì)于借貸利息可以科學(xué)處理，采用據(jù)實(shí)扣除和比例扣除兩種辦法，依據(jù)企業(yè)借款的多少采用合理的借款方式進(jìn)行籌劃，有效減少土地增值稅。

（三）銷售階段的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)籌劃包括銷售價(jià)格稅收籌劃、銷售收入分解稅收籌劃以及銷售和自營(yíng)的選擇等。依據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可以通過合理設(shè)置確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)和房屋銷售價(jià)格的方式，將增值率控制在20%以內(nèi)，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;另一方面，對(duì)外銷售、自營(yíng)持有等不同的銷售方式會(huì)產(chǎn)生繳稅費(fèi)用，前者要繳納土地增值稅，后者要繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的利潤(rùn)高低來判斷銷售方式的選用，有效地進(jìn)行銷售階段的稅收籌劃。

（四）保有階段的稅收籌劃

保有階段的稅收籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃。由于房屋出租所涉及的稅種比較多，會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而相比較來說，物業(yè)管理費(fèi)用只需要繳納增值稅，因此，企業(yè)要選擇合適的自營(yíng)方式來降低稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出來的房屋并不是全部用來銷售的，其中一部分暫不出售或利用出租的方式賺取一部分資金，這期間對(duì)房產(chǎn)稅的籌劃主要分為以下兩種方法，一種是分解資金為物業(yè)管理費(fèi)用，另一種是變出租為承包經(jīng)營(yíng)。前者將租金劃為租賃收入和物業(yè)管理收入，物業(yè)管理不征收房產(chǎn)稅的政策可以有效地增加物業(yè)管理收入;后者是企業(yè)改善出租方式，將承租方式和投資方式共同經(jīng)營(yíng)，這樣企業(yè)就可以只繳納所得稅，極大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃主要包括三個(gè)方面：一是收入確認(rèn)方面，即預(yù)收收入遞延納稅，在不影響整體經(jīng)營(yíng)和交房時(shí)間的情況下，利用差額毛利率進(jìn)行所得稅籌劃，減少企業(yè)前期繳稅，獲得貨幣時(shí)間價(jià)值;二是費(fèi)用扣除方面，即公共配套設(shè)施籌劃，將停車場(chǎng)建設(shè)作為籌劃重點(diǎn)，通過建設(shè)地下基礎(chǔ)設(shè)施來經(jīng)營(yíng)獲利;三是稅金方面，也就是土地增值稅方面的籌劃，由于當(dāng)前土地增值稅與清算結(jié)合的政策，對(duì)于已完工的項(xiàng)目可以及時(shí)進(jìn)行稅前扣除，對(duì)于未完工項(xiàng)目，企業(yè)可以提前申請(qǐng)清算進(jìn)行稅前扣除，對(duì)于完全沒有完工的項(xiàng)目，企業(yè)可以預(yù)繳土地增值稅，在符合當(dāng)?shù)仡A(yù)征率相關(guān)規(guī)定的前提下，可以主動(dòng)向相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?zhí)岣叨惽翱煽鄢亩惤鸾痤~，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、結(jié)語

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控使新出臺(tái)的稅種政策也越來越多，而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本卻沒有降低，在稅負(fù)繁重、利潤(rùn)空間小的困境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理利用稅收政策，科學(xué)籌劃稅收，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段入手降低稅收成本，走出經(jīng)營(yíng)困境。

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（作者單位：鄭州航空港區(qū)建港實(shí)業(yè)有限公司）