當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理

黃鶴

摘 要：近年傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)放式財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)不適合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)商要從多方面改善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，特別是要發(fā)揮好財(cái)務(wù)管理的作用，找到適合新形勢(shì)的財(cái)務(wù)管理模式，實(shí)行精細(xì)化管控。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)政策 ?房地產(chǎn)行業(yè) ?財(cái)務(wù)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的影響

（一）嚴(yán)控土地拍賣(mài)資金來(lái)源

現(xiàn)階段，“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓住宅用地、商住用地的購(gòu)地資金（包括土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款）須為競(jìng)買(mǎi)人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等資金。競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，須出具購(gòu)地資金為來(lái)源合規(guī)的自有資金的承諾及相關(guān)證明材料。”該條要求的出現(xiàn)，給啟用原始資金投資的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大沖擊;同時(shí)，也給其他規(guī)模相對(duì)較大，資金可以盤(pán)活的企業(yè)增加工作強(qiáng)度，對(duì)資金籌集和匯總提出了更高的要求。

（二）增加建筑面積中保障房、人才房、自持經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)比例

2018年后，房產(chǎn)商競(jìng)拍的新建住宅或商業(yè)用地樓盤(pán)中，都配有不同比例的自持型物業(yè)或者無(wú)償移交給政府的人才房或保障房。對(duì)于后期可移交的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商相對(duì)可售貨源減少;而對(duì)于有自持年限要求的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，開(kāi)發(fā)商的沉淀成本相對(duì)較高，涉及大量的資金占用，且不能快速脫手，給企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理增加難度，同時(shí)增加財(cái)務(wù)成本。

（三）金融融資難度加大成本提高

近幾年，“去通道、降杠桿”成為金融行業(yè)的主要工作，金融監(jiān)管部門(mén)不斷加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管。房企的常規(guī)融資均已納入監(jiān)測(cè)調(diào)控之下，房企的融資途徑很多，資金使用渠道監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，使用成本不斷提高。在資金回流速度慢，前期資金投入又很大的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)很大一部分被利息支出吞噬。

當(dāng)前形勢(shì)下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)粗放式的財(cái)務(wù)管理模式已不適用。為在日后的激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得穩(wěn)固地位，并獲得利潤(rùn)積累，化解危機(jī)，必須采取有效政策，充分利用財(cái)務(wù)管控，尋找可持續(xù)的有效的盈利機(jī)制。

二、降本增效加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用

對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)，要充分發(fā)揮預(yù)算管理，過(guò)程管控的財(cái)務(wù)管理職能。要求財(cái)務(wù)人員走出財(cái)務(wù)部門(mén)，深入了解業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮業(yè)財(cái)融合作用。發(fā)揮審計(jì)職能，剔除本單位特殊性，比較對(duì)標(biāo)單位成本，嚴(yán)格按預(yù)算控制成本支出。提供合理可靠的業(yè)務(wù)考核指標(biāo)，充分發(fā)揮預(yù)算績(jī)效激勵(lì)作用。目前有些民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本考核力度很大，對(duì)成本超支項(xiàng)目經(jīng)理的處置可以說(shuō)非常嚴(yán)厲。但僅限于事后控制，一旦成本超支事項(xiàng)發(fā)生，盡管責(zé)任人辭職，也無(wú)法挽回企業(yè)實(shí)際損失。這就要求企業(yè)加強(qiáng)事前控制，前期設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)工程施工緊密銜接，精細(xì)化到每個(gè)細(xì)節(jié)的成本管控。在項(xiàng)目基本建設(shè)指標(biāo)確定之后，進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的整盤(pán)成本測(cè)算，規(guī)劃盈利指標(biāo)。財(cái)務(wù)在工程執(zhí)行過(guò)程中，嚴(yán)格控制成本支出，減少成本超支情況，充分發(fā)揮預(yù)算管理監(jiān)督職能。

三、規(guī)范融資管理減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的要求更高，銀行對(duì)放貸要求更嚴(yán)?；局蛔鰸M(mǎn)足“432”條件（四證、資本金比例30%、二級(jí)資質(zhì)）的開(kāi)發(fā)貸。其中的二級(jí)資質(zhì)等條件細(xì)節(jié)，還不時(shí)的加大要求，從上級(jí)母公司的資質(zhì)條件滿(mǎn)足到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身滿(mǎn)足。信托的“明股實(shí)債”項(xiàng)目，“純股+底層協(xié)議”項(xiàng)目不斷收縮。地產(chǎn)私募受到極大限制，對(duì)于底層資產(chǎn)帶借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收（受）益權(quán)產(chǎn)品均不予備案?！蛾P(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求券商不得開(kāi)展或參與具有滾動(dòng)發(fā)行、集合運(yùn)作、期限錯(cuò)配、分離定價(jià)特征的資金池業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)資金不允許投資住宅項(xiàng)目，傾向于商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老類(lèi)項(xiàng)目等。而且嚴(yán)格篩選合作機(jī)構(gòu)，一般都要求是具有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的央企。一些國(guó)有性質(zhì)銀行基本上只看百?gòu)?qiáng)、地方性龍頭企業(yè)，大部分銀行目前已經(jīng)停掉通道業(yè)務(wù)。

面對(duì)當(dāng)前的融資形式，財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)選擇創(chuàng)新融資渠道，利用現(xiàn)有資產(chǎn)取得相對(duì)規(guī)范的低成本融資。當(dāng)前銀行信貸呈流動(dòng)性支持和信用收緊的特征，在控制房企負(fù)債和杠桿繼續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，保證流動(dòng)性防范信用風(fēng)險(xiǎn)。在金融監(jiān)管、資金回表的背景下，銀行表內(nèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加，而房企主要的資金來(lái)源也是銀行信貸業(yè)務(wù)。對(duì)于銀行開(kāi)發(fā)用途信貸，首先要控制放貸時(shí)間和放貸金額，盡量隨工程進(jìn)度提款，防止資金積壓浪費(fèi)或轉(zhuǎn)還股東貸款等不合規(guī)資金使用。對(duì)于房地產(chǎn)的非標(biāo)融資，大部分是委托貸款和信托貸款，少量來(lái)自融資租賃、小貸和財(cái)務(wù)公司貸款?？捎行Ю勉y行委貸或信托貸款通道，增加投資房地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)，緩解企業(yè)資金壓力。但使用過(guò)程中要注意加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)責(zé)率控制，防范償債能力不足風(fēng)險(xiǎn)。

目前房開(kāi)企業(yè)可選擇融資渠道相對(duì)較多，但我國(guó)整體的融資模式尚不成熟。不少信貸機(jī)構(gòu)存在違規(guī)操作、打擦邊球的情況，作為企業(yè)融資的主要責(zé)任部門(mén)，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

四、強(qiáng)化內(nèi)部管理體系和治理能力

財(cái)務(wù)管理部門(mén)掌握企業(yè)的整體現(xiàn)金流入流出，并在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、施工監(jiān)控、后期結(jié)算等過(guò)程中，都發(fā)揮著不可替代的作用。目前很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能仍停留在會(huì)計(jì)記賬，出具報(bào)表，提供數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)工作上，并未發(fā)揮管理職能，相對(duì)的財(cái)務(wù)管理人員也缺少相關(guān)的企業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)和治理能力。

（一）建立會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)

加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的建立，利用系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，將前期、設(shè)計(jì)、工程、配套等相關(guān)信息整合，形成系統(tǒng)的完整的會(huì)計(jì)信息體系，將會(huì)計(jì)人員從傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)報(bào)表中解脫出來(lái)。從會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中導(dǎo)出更精細(xì)準(zhǔn)確的匯報(bào)數(shù)據(jù)，并可隨時(shí)提供給使用者相關(guān)數(shù)據(jù)信息。將前期預(yù)計(jì)、中期實(shí)際發(fā)生、后期業(yè)績(jī)考核結(jié)合起來(lái)，形成系統(tǒng)體系。

（二）加強(qiáng)事前監(jiān)管、嚴(yán)控施工過(guò)程開(kāi)支

會(huì)計(jì)人員可利用完善的信息系統(tǒng)，進(jìn)行事前事中控制。此時(shí)，人的作用是彌補(bǔ)信息系統(tǒng)剛性，從而進(jìn)行更嚴(yán)密或更靈活的監(jiān)管把控。在一個(gè)項(xiàng)目新啟動(dòng)的時(shí)候，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員就要介入整體的項(xiàng)目可行報(bào)告，設(shè)立合理的盈虧平衡點(diǎn)。設(shè)置土地售價(jià)警戒值及完成目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)售價(jià)格。并對(duì)脫離售價(jià)區(qū)間的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警，提示公司做相關(guān)補(bǔ)救措施。

根據(jù)施工進(jìn)度及回款期間，合理排布企業(yè)資金使用。對(duì)于集團(tuán)企業(yè)，加強(qiáng)資金池使用效率，合理安排資金，同時(shí)，防范資金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。最大限度降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

（三）健全財(cái)務(wù)管控規(guī)劃

針對(duì)以上財(cái)務(wù)管控措施，建立健全的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，并認(rèn)真實(shí)施管控規(guī)劃。將企業(yè)的信息處理、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)報(bào)送、稅務(wù)籌劃、項(xiàng)目整體監(jiān)管整合起來(lái)。充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理作用，借鑒企業(yè)“大運(yùn)營(yíng)”模式;依據(jù)計(jì)劃管理，設(shè)置利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)核心，把控財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)值增值。

參考文獻(xiàn)：

[1]雷玲.新形勢(shì)下民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2018.

[2]宗愛(ài)云.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制策略探究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017.

[3]汪洋.新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界，2016.

[4]施華麗.淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路[J].納稅，2019.