房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范策略

楊德昭

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活密切相關，為研究房地產(chǎn)行業(yè)的融資風險，選取了華夏幸福作為案例，考察其在融資過程中發(fā)生的融資風險，并對其進行分析。希望為我國房地產(chǎn)企業(yè)有效地控制融資風險，走出當前融資困境，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風險;華夏幸福

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.01.055

0 引言

華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨特運營模式，是中國領先的產(chǎn)業(yè)新城、開發(fā)區(qū)投資運營商。然而，就是這樣一個融資能力超強的企業(yè)，卻從2017年起，經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量均為負值，引起了人們的關注。就在2018年時，華夏幸福還進行了大規(guī)模裁員、撤銷事業(yè)部、引入平安資管一系列行為，為其確實面臨還款壓力做了佐證。華夏幸福是典型的房地產(chǎn)行業(yè)利用多元化融資進行快速擴張又在如今面臨巨大資金壓力的企業(yè)，與本文的研究內(nèi)容高度相符?；诖耍瑢θA夏幸福的融資問題進行研究可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風險。

1 華夏幸福融資風險分析

1.1 財務指標分析

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險一般是指在融資后不能清償?shù)狡诘谋窘鸷屠?，使得企業(yè)股東的價值遭受損失。財務風險是指企業(yè)因財務管理不當，使得企業(yè)陷入損失的不確定性;也表現(xiàn)為因融資失當使企業(yè)未獲取預期的收益，所以財務風險也可以體現(xiàn)出企業(yè)有融資的問題。兩者之間聯(lián)系緊密，故通過分析華夏幸福的財務風險來對華夏幸福的融資風險進行討論。

1.1.1 償債能力分析

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率水平基本保持在61%-63%之間，而華夏幸福2014-2018年的財務報表顯示，近五年來華夏幸福的資產(chǎn)負債率均處于80%以上的高水平，在2017年稍微有所下降，但仍處于80%以上。華夏幸福的資產(chǎn)負債率高于行業(yè)平均水平，說明了華夏幸福的長期償債能力存在一定的風險。房地產(chǎn)行業(yè)流動比率的均值在2.48-2.77之間，而華夏幸福的流動比率保持在1.27到1.53之間，遠遠小于行業(yè)均值。說明華夏幸福的短期償債能力較弱?？偟膩砜?，華夏幸福的長期償債能力與短期償債能力均與行業(yè)均值相差甚遠，呈現(xiàn)出不利態(tài)勢。

1.1.2 營運能力與盈利質(zhì)量分析

與同行業(yè)的萬科和榮盛發(fā)展相比，華夏幸福的應收賬款周轉(zhuǎn)率較高，且呈現(xiàn)上升趨勢，在2018年更是增長到了114.59，從2014年的46.07到2018年的114.59，上升了148.73%，應收賬款周轉(zhuǎn)率過大，不利于現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，資金收回不及時將會導致陷入資金困境。就盈利質(zhì)量而言（盈利質(zhì)量指標用經(jīng)營現(xiàn)金流比營業(yè)收入來衡量），萬科的盈利質(zhì)量最好，都在0.11以上，但卻在呈下降趨勢。榮盛發(fā)展的盈利質(zhì)量在呈好轉(zhuǎn)趨勢，2014-2016年為負值，2017年由負轉(zhuǎn)正，在2018年達到了0.31。華夏幸福的盈利質(zhì)量從2017年起一直為負值，說明了華夏幸福的盈利質(zhì)量有所下降。

1.2 報表項目分析

查閱華夏幸福2014-2018年的財務報表可以得到，華夏幸福的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額在2017和2018連續(xù)兩年均為負值，也進一步解釋了華夏幸福盈利質(zhì)量下降的原因。同時，由于大規(guī)模的擴張需要大量的資金支持，華夏幸?，F(xiàn)金流出增多，投資活動產(chǎn)生的凈額多年來一直為負值。從籌資角度來看，2014-2017年籌資活動現(xiàn)金流量凈額一直為正，卻在2018年由正轉(zhuǎn)負，據(jù)華夏幸福披露數(shù)據(jù)顯示是由于華夏幸福2018年償還了負債所致，報表顯示華夏幸福的總負債由2014年的965億上升到了2018年的3549億。流動負債的上升的趨勢基本與總負債保持一致，對于華夏幸福來說意味著短期內(nèi)償還負債的壓力較大，存在財務風險。

2 華夏幸福產(chǎn)生融資風險原因

2.1 內(nèi)源融資占比小

查閱華夏幸福2014-2018年的財務報表可以看出華夏幸福的融資資金來源，其中，債務融資一直處于較高的水平，說明華夏幸福的資金大多來源于債務，其次是權(quán)益融資。最后是內(nèi)源融資，且2014-2018年的債務融資占比均在80%以上，說明華夏幸福過度依賴債務融資。內(nèi)源融資所占比例本就不多，卻還在逐年下降之中。

2.2 收入來源下降

2.2.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP模式難復制

2008年成功實施產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目后，華夏幸福開始在多個城市群復制這個模式。但是，京津冀的經(jīng)濟情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產(chǎn)業(yè)的地方建設產(chǎn)業(yè)新城存在問題。而且，在這些地方，政府管理與產(chǎn)業(yè)建設也與京津冀地區(qū)有所不同。除此之外，華夏幸福之前的產(chǎn)業(yè)引入以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，而在上海與深圳周邊，政府的訴求是能夠大規(guī)模導入第三產(chǎn)業(yè)。華夏幸福引入一二產(chǎn)業(yè)的路線，在上海和深圳等一線城市遭受了挫折。

2.2.2 住宅銷售遇瓶頸

由于之前環(huán)北京區(qū)域住房需求強烈，華夏幸福在很長一段時間實施圍著北京建產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略?？蓮?017年起，伴隨雄安新區(qū)與史上最嚴限購政策出臺，環(huán)北京區(qū)域的房產(chǎn)銷售陷入困境。但是仔細對比分析各年的分部收入，異地復制項目占比大幅提高，在某種角度上來看，是建立在環(huán)京區(qū)域的收入增長速度放緩之上。

2.3 營運成本增加

根據(jù)華夏幸福的財務報表顯示，華夏幸福2017年12月末時應付職工薪酬還僅有2100多萬，到了2018年時應付職工薪酬已高達6億。據(jù)分析是由于華夏幸福在2018年參與了上百個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目，于是公司人員大幅增加，龐大的職工薪酬也為公司帶來了不少負擔。華夏幸福2018年的財務報告顯示，投資活動現(xiàn)金流量累計凈流出額達585億，主要原因是華夏幸福擴張過程中將大量資金用于購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及并購子公司。

2.4 應收賬款回流慢

華夏幸福賬務上存在大量的應收賬款，若能夠?qū)崿F(xiàn)及時回流，則不會產(chǎn)生財務危機。但是由于華夏幸福采用PPP模式建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在這一模式中，地方政府可以獲得土地使用權(quán)出讓收入、招商引資帶來的新增稅收收入等。華夏幸福只能在第二年獲得政府按合同約定的金額，在此之前，華夏幸福要墊支全部的開支，在這種產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式下，風險將全部由華夏幸福承擔。

3 融資風險防范建議

3.1 重視內(nèi)部融資，提升融資實力

對于華夏幸福而言，加大內(nèi)源融資來源需要擴大銷售規(guī)模。由于限購政策的實行，華夏幸福在京津冀地區(qū)的住宅銷售量受到了很大的影響。雖然銷售額依舊在穩(wěn)步上升但其存貨量卻在大幅度上升。目前的情況下，要想提高京津冀地區(qū)的收入，可以通過促銷方式激勵人們買房?；蛘邔⑸唐贩窟M行出租，增加其他業(yè)務收入，同時減少房屋閑置成本。其次，進一步擴大京津冀地區(qū)以外的銷售規(guī)模。由于有些地區(qū)并未實行限購政策，因此可以在這些地區(qū)實行銷售推廣措施，促進房源的購買，通過其他地區(qū)收入的增長帶動整體收入的增長。

3.2 盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

華夏幸福在進行融資時過于依賴債務融資，這也造成了華夏幸福的資產(chǎn)負債率始終處于一個高水平的狀態(tài)，每年都要面對巨大的還款壓力。除此之外，由于高負債率的存在，使得華夏幸福在融資時可能付出的成本比較高。不合理的融資結(jié)構(gòu)造成了巨額負債，要償還巨額負債就需要有充足的現(xiàn)金流。在企業(yè)現(xiàn)金流不能夠滿足還款需求時，企業(yè)就極有可能發(fā)生財務風險，造成資金鏈斷裂。

3.3 謹慎快速擴張，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展

PPP模式具有私人資本首先墊付大量資金的特點，所以只有實力雄厚的企業(yè)才可以負擔PPP項目。華夏幸福目前出現(xiàn)財務風險也有一部分原因是投資過多的PPP項目但卻無法產(chǎn)生收入。因此選擇PPP項目時需要審慎進行，PPP模式并不是在每個地區(qū)都通用的，華夏幸福正是忽略了這一點，導致許多PPP項目只有前期投入，后期沒由現(xiàn)金回流，使得華夏幸?，F(xiàn)金流減少。因此，選擇PPP項目進行投資時，一定要考慮后期資金籌措問題以及后期現(xiàn)金回流問題，必須使兩者之間實現(xiàn)合理配比，才不會在后期出現(xiàn)資金流不足問題。

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