房地產(chǎn)企業(yè)并購的稅務籌劃與稅務風險探討

牛李鵬

【摘 要】 近些年我國房地產(chǎn)市場中并購數(shù)量一直在增加，從當前的數(shù)據(jù)來看，近些年來數(shù)據(jù)每年增長的比例都超過百分之百以上，而2015年底中央工作會議已經(jīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律，不斷地調(diào)整自己的營銷策略，加強房地產(chǎn)建筑有效性來適當降低的住房價格，通過房地產(chǎn)兼并和重組提高產(chǎn)業(yè)的集中度，而如何提高其兼并和重組的效率，提高集中度就需要從并購方向進行思考，從國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的層面來對其中的稅務風險進行分析，有效地加強房地產(chǎn)企業(yè)和國家經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅 管理 風險

引 言

在營改增后，并購重組等資本運作受到了前所未有的稅務風險，而并購雙方應該如何有效地規(guī)避和化解就成為了當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)在謀求發(fā)展的過程中對稅務風險進行了相關的探討，本文主要就是對其進行深入的研究，通過加強稅務風險建設可以提高企業(yè)并購和活動的高效性，進而避免稅務風險對企業(yè)造成影響，實現(xiàn)自己企業(yè)競爭力和經(jīng)濟效益的最大化。

1 房地產(chǎn)企業(yè)并購業(yè)務

在并購過程中，資產(chǎn)收購和股權收購是比較常見的兩種并購模式，這兩種并購模式的交易結構風險和稅務成本都不盡相同，對于資產(chǎn)收購來說，交易的主體一般是收購方核實有地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)讓方，這兩方都是交易的標的，都能使交易的資產(chǎn)權屬進行轉(zhuǎn)讓。一般出讓該商業(yè)地資產(chǎn)的權屬來換取貨幣資金貨幣資金通過支付對價的方式來達到交易，而在資產(chǎn)收購交易項下，收購方承擔的是根據(jù)交易協(xié)議轉(zhuǎn)讓方支付的交易對價，這種價格更加明顯，并且也更加可控。但是資產(chǎn)收購交易的稅務成本比較大，在資產(chǎn)收購時可能會涉及到多種稅務，像增值稅所得稅的所有的成本比較重，這樣在企業(yè)發(fā)展過程中可能將造成較大的壓力，影響企業(yè)的正常進行。同時股權收購是指一家企業(yè)以支付的方式來購買另一家企業(yè)的股權，這樣通過企業(yè)控制的交易來達到收購方和企業(yè)之間的平衡，相對而言稅務成本比較少，直接的成本也比較低，不會影響商業(yè)地產(chǎn)的進行繼續(xù)交易。但是在股權收購完成后標的企業(yè)的試運營可以使企業(yè)所面臨負債的風險減輕，但是也會導致風險難以控制，影響企業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)股權并購業(yè)務中存在的稅務問題

2.1歷史遺留稅務風險

很多公司遺留的稅務風險影響著企業(yè)股權的并購，這樣都會被新股東所繼承。在實務過程中存在的歷史遺留留問題主要包括申報不合規(guī)、偷稅漏稅、減稅交費的稅收政策發(fā)生變化，也會給房地產(chǎn)股權并購的業(yè)務中帶來較大問題。在房地產(chǎn)企業(yè)并購后，上級的管理部門通過統(tǒng)一的稅收管理系統(tǒng)可以看到全部的稅收狀況，而對于不同的稅種來說收的方式也不相同，雖然能夠從更多方面的了解稅收情況，但是不能從總體上把控全局，這樣也無法做出更好的政策調(diào)整和結構性改稅方向。此外，國家和地方的共享稅收在新政策下也更加合理，企業(yè)能看到稅收的透明度，也能夠根據(jù)地方的政策來更改自己的管理方式。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費種類多、稅收負擔較重

營改增結束之后，企業(yè)稅收任務逐漸增加，但是內(nèi)部人員卻無法滿足其需求，工作壓力增大，出錯率也增高，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費種類比較多，同時工作人員減少也造成了巨大的人力資源浪費，在房地產(chǎn)并購之后很多人員都通過統(tǒng)一管理統(tǒng)一安排來形成更好的優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)人員的最大利用，也使稅收的效率和出錯率提高和降低。在分稅制下稅務部門分別對企業(yè)進行稅務稽查，雙方的稽查方式和指導方式都不同，工作的側(cè)重點也有所不一樣，這樣在對企業(yè)進行稅務審計過程中要對相同的賬務進行檢查，可能會造成工作重復，也給企業(yè)的經(jīng)營造成了負擔。房地產(chǎn)并購后事務部門只需要通過一次的稽查就可以完成原來的諸多稽查任務，這樣大大的提高了工作效率，也為國家和工作人員減輕了負擔，節(jié)省了資源。

2.3稅務處理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時間比較長、投入資金大，有眾多政策與其對應。在處理稅務過程中有較大的差距，所以稅務處理的難度大，導致其稅收風險提高。很多地方稅收的技術方法不同，導致各地區(qū)的區(qū)域性比較明顯，這樣使土地增值稅的處理難度增加。又對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，企業(yè)所得稅的征收在預售階段和在完工階段的所交納的額度不一樣，在計算時會對差額造成影響，當年度項目和其他年度的應納稅所得額也比較難，這樣增加了稅務處理的難度。

3 房地產(chǎn)企業(yè)股權并購中稅務風險的完善策略

3.1做好房地產(chǎn)企業(yè)并購前稅務盡職工作

要想使企業(yè)減少并購過程中的稅務風險，一定要做好自身的工作，一般企業(yè)事務問題比較多，但實施調(diào)查時間比較短，公司需要提供全面的資料使編制稅務盡職盡責的對資料清單進行調(diào)查，保證當前的房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)目標符合實際情況，有針對性的上交資料清單提供給目標公司，讓目標公司進行籌備。同時也要查詢稅務機關的稅務內(nèi)容，實現(xiàn)信息化管理，通過網(wǎng)絡申報納稅數(shù)據(jù)實現(xiàn)網(wǎng)絡端口的下載打印，提高工作效率，也要進一步加強對稅務風險和潛在事物風險的影響，符合制定符合自身的稅務處理方式根據(jù)特殊性的事項來避免出現(xiàn)稅務風險，同時也要加強補交稅額和退費的意識。

3.2根據(jù)稅務盡調(diào)，在交易環(huán)節(jié)解決并購環(huán)節(jié)中的稅務問題

在房地產(chǎn)企業(yè)并購后，企業(yè)的納稅環(huán)境發(fā)生了較大的變化，通過更加嚴格的監(jiān)管實現(xiàn)了稅務風險的降低，企業(yè)不斷的提高自身的管理水平，提高人員的管理技能才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)并購后的變化進行應對。首先需要對企業(yè)內(nèi)部的職能部門進行強化，加強其技能，不斷地通過教育培訓等方式。使管理水平提升。同時也要進行定期的內(nèi)部審計，應用企業(yè)的賬簿以及資金往來等情況對情況進行檢控，采用風險評估來找出風險點。

3.3嚴格按照國家稅務要求進行納稅籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中要與稅務部門進行溝通和聯(lián)系，在金稅三期上線之后，企業(yè)的納稅信息會被第一時間了解，所以企業(yè)必須要避免出現(xiàn)納稅信息的異常，不斷的配合稅務部門進行工作，也要積極地與事務部門進行溝通，把異常的原因以及情況做出說明，使其誤會消除，這樣稅務執(zhí)法也更加公平公正，維護了企業(yè)的權益。還需要嚴格遵守相關的法律法規(guī)，通過合法籌劃和管理企業(yè)內(nèi)部的事物行為實現(xiàn)當前形勢下的正常運營，企業(yè)相關法律部門也要熟悉法律法規(guī)根據(jù)政策和和市場的變化來不斷地調(diào)整稅務籌劃方式，推動企業(yè)的發(fā)展。

3.4強化企業(yè)稅務風險管理預警

房地產(chǎn)企業(yè)并購后能夠有效地加強監(jiān)管，使其更加嚴格，企業(yè)的納稅行為越來越合法合規(guī)，通過有效的政策來防止偷稅漏稅等行為，企業(yè)繳納的每一個稅款都會通過嚴格的監(jiān)管而利用，而企業(yè)為了少納稅可能會鉆法律的空子來實行稅收籌劃工作。而在房地產(chǎn)企業(yè)并購后，企業(yè)納稅籌劃的空間被有效的壓縮，通過雙方的數(shù)據(jù)合并后實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，對數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)的分析和管理，實現(xiàn)了相關信息的合并，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫進行實現(xiàn)經(jīng)營的稅務信息完善，同時也通過發(fā)票監(jiān)管平臺中的信息進行實施的對比，將信息完全匹配后才能夠進行稅務的上交，這樣能夠避免使用風險。其次在系統(tǒng)上線后，會自動對企業(yè)的納稅信息進行分析，出現(xiàn)問題后會及時核查，一旦某環(huán)節(jié)數(shù)值不合理，系統(tǒng)會發(fā)出預警，事務部門會及時對相關企業(yè)數(shù)據(jù)進行匯總和分析，這樣也使企業(yè)的納稅風險降低，也對企業(yè)的納稅行為規(guī)范性提出了要求。

結 語

綜上所述，在國家稅制改革的大背景下給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多的方便，但也帶來了巨大的挑戰(zhàn)，在改革面前每個企業(yè)都是平等的，任何企業(yè)都需要應對當前可能存在的稅務問題，通過不斷的提升房地產(chǎn)并購中的納稅規(guī)范行為，加強管理來適應當前的大環(huán)境變化，實現(xiàn)企業(yè)競爭力和經(jīng)濟效益的提升。

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