房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)和稅務(wù)工作

林瑩

摘要：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是關(guān)乎國(guó)家經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，所以政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也進(jìn)一步加強(qiáng)，稅收成為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中方向的重要方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)和稅務(wù)工作成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，稅收的籌劃是根據(jù)財(cái)務(wù)工作的安排進(jìn)行的，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與稅收的籌劃相結(jié)合有著十分重要的意義，使房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下可以找到一條合理的有者美好前景的道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)售模式;財(cái)務(wù)工作;稅務(wù)工作

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）012-0283-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)工作

1.收入的確認(rèn)

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)兩種銷售模式，一種是現(xiàn)房的銷售，一種是期房的銷售（即預(yù)售），在銷售過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)錢款的收取等業(yè)務(wù)行為。預(yù)售模式下，確認(rèn)收入是財(cái)務(wù)工作中的重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果掌握不好會(huì)在稅收過(guò)程中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在商品房實(shí)際交付給購(gòu)房者（且購(gòu)房者對(duì)此驗(yàn)收確認(rèn)）之后，應(yīng)該確認(rèn)商品房銷售收入。當(dāng)開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出入伙通知，但購(gòu)房者在合理期限內(nèi)不來(lái)辦理相關(guān)驗(yàn)收、入伙手續(xù)時(shí)，在該約定期限屆滿時(shí)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，可以確認(rèn)收入。在這之前，即使收取了客戶的部分房款，但房屋的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，還是不能確認(rèn)收入。

2.財(cái)務(wù)工作中的合同判斷

財(cái)務(wù)工作中的合同有很多種類，履行合同的過(guò)程也會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，確保財(cái)務(wù)工作中合同履行的真實(shí)性和可靠性，財(cái)務(wù)人員通過(guò)專業(yè)知識(shí)對(duì)合同履行情況做出判斷，執(zhí)行相關(guān)付款事宜，是財(cái)務(wù)工作中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商在預(yù)售前主要是開發(fā)商與各供應(yīng)商簽訂的采購(gòu)合同，施工合同，專業(yè)分包合同，財(cái)務(wù)人員處理付款事宜，需要仔細(xì)核對(duì)付款明細(xì)與合同簽訂履行情況是否一致，需要相關(guān)的職業(yè)判斷，保證每一筆對(duì)外支付的款項(xiàng)都是項(xiàng)目真實(shí)合理有依據(jù)的成本，確保日后的土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算工作順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)工作

2016年5月開始實(shí)行“營(yíng)改增”的稅務(wù)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下更要對(duì)企業(yè)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這幾大稅種加大重視，及時(shí)應(yīng)對(duì)發(fā)生的問(wèn)題。

1.增值稅的處理

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)原有的稅務(wù)管理模式將面臨巨大變革，按照財(cái)稅36號(hào)及18號(hào)公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)，預(yù)繳的基數(shù)為實(shí)際收到的全部預(yù)收款，強(qiáng)調(diào)是收到。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，一般計(jì)稅方法下適用11%的稅率，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下適用5%的征收率。選擇一般計(jì)稅的項(xiàng)目，與供應(yīng)商簽訂購(gòu)銷合同時(shí)，需注意讓對(duì)方提供增值稅專用發(fā)票，以用于項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，減少項(xiàng)目增值稅稅負(fù)成本。

2.土地增值稅的處理

土地增值稅的處理方式遵循最根本的稅務(wù)處理方式，對(duì)于轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)以及地上的所有建筑物的單位和個(gè)人，當(dāng)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所進(jìn)行的一種增值額征收的一種稅務(wù)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)符合銷售房屋繳納土地增值稅的條件時(shí)，就要按時(shí)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要先對(duì)應(yīng)該繳納的土地增值稅的稅額進(jìn)行計(jì)算核對(duì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售增長(zhǎng)額要做到及時(shí)更新，而增值額需要先計(jì)算出該項(xiàng)目的成本開發(fā)等費(fèi)用，但是在銷售時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目還未竣工，所以成本核算工作無(wú)法完成，土地增值稅也就無(wú)法計(jì)算出來(lái)。對(duì)于這種情況土地增值稅的暫行條例有先關(guān)規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工前無(wú)法結(jié)算涉及成本的相關(guān)款項(xiàng)，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算可以先預(yù)征稅款，待此項(xiàng)目全部竣工后再進(jìn)行結(jié)算多退少補(bǔ)。營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的土地增值稅收入不再含增值稅銷項(xiàng)稅，適用增值稅一般納稅方法。

3.所得稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)處理是企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作，加強(qiáng)所得稅的日程管理，我國(guó)的稅務(wù)總局特別為了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)征收問(wèn)題做出了規(guī)定，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的稅務(wù)監(jiān)管給出了相關(guān)處理辦法。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房和其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，關(guān)于這些建筑需要在預(yù)售時(shí)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅收成本后再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的所得稅處理更需要細(xì)致有條理的分類處理，做好監(jiān)管，防止房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎悇?wù)工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項(xiàng)。在建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)該在最初就確定好是費(fèi)用化還是資本化，一旦確定不要隨意變更，對(duì)于項(xiàng)目可售面積和非可售面積的成本要做到合理分?jǐn)偅拍芷胶夂盟枚惡屯恋卦鲋刀愡@兩大稅種可扣除成本的確認(rèn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下的財(cái)務(wù)工作和稅務(wù)工作都是企業(yè)運(yùn)行中必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于整體稅負(fù)較大的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)更是顯得尤為重要，稅務(wù)籌劃對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)安排使房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)受到政府的正常和社會(huì)環(huán)境變化影響很大，稅務(wù)籌劃工作需要上升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略思考，注重日常的財(cái)務(wù)和稅務(wù)工作，才是給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售模式下一個(gè)更加有有利的營(yíng)銷環(huán)境。