新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算思考

張巖

摘 要：隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，會計準則尤其重要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)新會計準則核算勢在必行，而一系列對房地產(chǎn)法規(guī)的新會計準則的變化將對房地產(chǎn)企業(yè)會計的影響更大。本文旨在考慮根據(jù)新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)會計。

關(guān)鍵詞：新會計準則;房地產(chǎn)企業(yè);會計核算思考

為了科學地組織的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立和完善會計制度，制定合理的會計制度，加強會計隊伍建設，按照國家的規(guī)定。會計制度是必須遵循的組織和從事會計工作的規(guī)范。

一、新舊會計準則的差異比較

（一）對外投資新舊會計準則的差異比較

原會計準則將對外投資分為短期投資和長期投資，又按投資性質(zhì)將長期投資細分為長期股權(quán)投資和長期債權(quán)投資兩種形式。新會計準則中，對外投資轉(zhuǎn)變了以往短期投資和長期債權(quán)投資的分類體系和管理理念，用交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)科目核算短期投資，用持有至到期投資科目取代長期股權(quán)賬目核算。

新會計準則建立了統(tǒng)一收入模型，明確了相似業(yè)務收入確認方向，消除了股權(quán)投資差額的會計計量，商譽的會計后續(xù)計量體現(xiàn)了新準則的這一要求，投資成本與被投資單位凈額的權(quán)益份額之間的差額被確認為商譽后，因其無法合理確定其可能為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益，為規(guī)范確認標準及時、科學確認，則在持有期間不需要再進行攤銷，但需要在每個會計期末按規(guī)定進行減值測試。

（二）所得稅的核算方法差異變化

企業(yè)會計制度中所得稅會計標準是基于損益表，并計算會計利潤與應納稅所得額之間的差額，按照收入和支出在會計核算上確定時間的差異性測量。新會計準則采用資產(chǎn)負債表債務法核算，明確以資產(chǎn)負債表出發(fā)，列示并分析會計價值與稅法規(guī)定計稅基礎的差異及其性質(zhì)實施核算配比原則;所得稅會計處理方由應付稅款法和納稅影響會計法計算所得稅，變?yōu)橘Y產(chǎn)負債表債務法核算，對收入成本匹配、對投資性房地產(chǎn)信息披露產(chǎn)生極大影響，抵消了原有會計制度稅前全額或部分抵消折舊費用、攤銷費用的優(yōu)勢，更準確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實際資產(chǎn)情況。

（三）資產(chǎn)和交易的會計處理發(fā)生變化

根據(jù)新會計準則，投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)減值準備和債務重組的會計處理發(fā)生了重大變化。公司的投資性房地產(chǎn)的會計處理發(fā)生了變化。根據(jù)新會計準則，應該在標準中歸因于投資房地產(chǎn)項目應在會計報表的“投資性房地產(chǎn)”科目根據(jù)成本模式或公允價值模式上市，并進行核算。在可以可靠地獲得公平值的情況下，可以使用公允價值模式。在這個模式中沒有折舊或攤銷，并且其公允價值與原賬面金額之間的差額計入當期損益。在會計處理的資產(chǎn)減值準備的變化。根據(jù)新“企業(yè)會計準則的企業(yè)—資產(chǎn)減值”，計提資產(chǎn)減值準備或者長期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)，在建工程等資產(chǎn)確認的減值損失占權(quán)益法下不得轉(zhuǎn)回在隨后的幾年。在會計處理債務重組的變化。

二、新準則下房地產(chǎn)會計核算的特點

（一）房地產(chǎn)按性質(zhì)明確不同類別歸屬

根據(jù)新會計準則，企業(yè)的房地產(chǎn)主要分為賺取租金或資本增值，或兼有兩者目的而持有的投資性房地產(chǎn);為生產(chǎn)發(fā)企業(yè)為提供勞務或者經(jīng)營管理持有房產(chǎn)的自用房地產(chǎn);由房地產(chǎn)開發(fā)并準備出售的房地產(chǎn)三類。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)持有房地產(chǎn)的不同用途明確開發(fā)房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)分類，并依據(jù)不同會計核算準則采用適當方法進行后續(xù)計量。建筑物和土地使用權(quán)被確認投資性房地產(chǎn)應當確認時滿足以下條件：企業(yè)可以獲得租金收入或與之相關(guān)的投資性房地產(chǎn)投資性增值收益可靠計量其成本。

（二）不同類別房地產(chǎn)的會計核算方法

根據(jù)新標準規(guī)定的投資性房地產(chǎn)核算，會計準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)應以成本模式或公允價值模式計量，購買的投資性房地產(chǎn)的初始計量應以購買價款、相關(guān)稅費及直接歸屬于該資產(chǎn)的其他費用的總和為基礎確定;企業(yè)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)會計準則規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)新會計準則，會計管理房地產(chǎn)最大的區(qū)別是使用的自用房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)和房地產(chǎn)庫存的會計處理，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用成本模式或公允價值模式后續(xù)計量方式，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營狀況預測變化趨勢遵循可比性性原則計量模式，計量方式一旦定不能隨意變更。公允價值模式下對企業(yè)利潤和財務風險會造成一定影響，政府要積極完善市場環(huán)境，企業(yè)要樹立正確發(fā)展觀念適應自身發(fā)展。

（三）新會計準則對房地產(chǎn)會計核算的影響

新會計準則在核算方法、內(nèi)容、質(zhì)量要求、財務反饋上極大地影響了房地產(chǎn)業(yè)的會計核算。新標準規(guī)定完善專業(yè)層面的業(yè)務開展，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)減值準備不得轉(zhuǎn)回，有效規(guī)避了企業(yè)隨意變更減值準備計提調(diào)整年份利潤總額;新會計準則避免了在成本和材料發(fā)生變化時企業(yè)利用變更材料發(fā)出計量計價方法而提高或降低企業(yè)利潤，減少會計信息質(zhì)量要求的人為操縱。新會計準則規(guī)定采用公允價值計量模式的投資資產(chǎn)，金融資產(chǎn)，債務重組和其他資產(chǎn)的核算。在房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，房地企業(yè)應當以資產(chǎn)負債日的能明確計量的公允價值計量入賬，為真實反映企業(yè)財務信息房地產(chǎn)持有期間不需要計提折舊和資產(chǎn)減值準備，公允價值與賬面價值差額則應計入企業(yè)當期損益。在大、中型房地產(chǎn)企業(yè)，我們必須積極發(fā)揮會計機構(gòu)核算管理作用，完善和規(guī)范會計制度，統(tǒng)一領(lǐng)導，層層分解，增加信息披露程度和時效性，切實做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家從事住房建設和運營，土地開發(fā)和建設活動的公司，是一個綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)成為民民經(jīng)濟的重要組成部分，懷民生利益密切相關(guān)，它的會計核算與信息披露同其他企業(yè)會計有明顯的差異和特點。新會計準則基于核算模式發(fā)展的基礎規(guī)定了不同的分類、定義、確認標準和房地產(chǎn)計量模型，對房地產(chǎn)企業(yè)會計提出了更高要求產(chǎn)生深遠的影響。

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