房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境下國(guó)有房企的功能定位

俞周

摘 要：當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性成為了一個(gè)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)要進(jìn)一步的發(fā)展，就必須創(chuàng)新發(fā)展理念和發(fā)展模式，建立具有自身特色的賣點(diǎn)。國(guó)有房企是市場(chǎng)中房地產(chǎn)的重要組成部分，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的革新，恢復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展的活力，就必須充分利用國(guó)有房企的引導(dǎo)地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)有房企；房產(chǎn)功能

1 進(jìn)行國(guó)有房企的功能定位的意義

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位主要以在市場(chǎng)中的細(xì)分參數(shù)為基本依據(jù)，每一個(gè)細(xì)分后的市場(chǎng)都有各自的目標(biāo)客戶，根據(jù)客戶的需求，制定可行的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃。國(guó)有房企在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，由于政府的干預(yù)作用，國(guó)有房企在進(jìn)行發(fā)展方向的規(guī)劃時(shí)必須充分考慮到政府的引領(lǐng)作用，將政府的政策放在首位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的前提和基礎(chǔ)。一般房地產(chǎn)正在進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分時(shí)可以從以下角度進(jìn)行： 一是心理需求細(xì)分。對(duì)消費(fèi)者心理需求的分析實(shí)際上是對(duì)他們購(gòu)買房屋時(shí)的動(dòng)機(jī)的分析，分析整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向以及消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的心理需求，提高房地產(chǎn)商在交易中的主動(dòng)地位，可以有效的提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另一個(gè)細(xì)分的角度是家庭組成細(xì)分，在城市中，一般的房地產(chǎn)購(gòu)買單位就是家庭，家庭的數(shù)量直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，一般組成家庭后，一個(gè)單元都會(huì)選擇至少購(gòu)進(jìn)一套房地產(chǎn)。第三個(gè)關(guān)鍵的角度是通過(guò)地理環(huán)境進(jìn)行細(xì)分，一般家庭在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，除了考慮生活和工作的便利，也會(huì)一定程度上考慮氣候等地理環(huán)境，適宜的氣候可以讓房主的生活更加的舒適。綜合考慮地形，地貌，氣候條件，距市中心的距離，交通便利，文化教育條件等，消費(fèi)者才會(huì)最終選定購(gòu)進(jìn)的房地產(chǎn)，同樣，房地產(chǎn)商如果能充分考慮這些因素，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展也有積極的作用[1]。

對(duì)于國(guó)有房企，除了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管外，政府在功能定位方面也發(fā)揮了關(guān)鍵作用。政府和市場(chǎng)的作用是相輔相成的。雖然政府的“有形手”干預(yù)市場(chǎng)并克服市場(chǎng)缺陷，但它引入了政策的缺陷，即政府的失敗。如果只是簡(jiǎn)單的通過(guò)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下，雖然市場(chǎng)可以在一定程度上隨著市場(chǎng)的供求關(guān)系的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起作用，但是，如果政府不能進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)。政府失靈表現(xiàn)為：來(lái)自利益集團(tuán)的壓力，政府高管理成本，政府官員的腐敗，不正確的決策以及不透明的政府信息。但是，如果市場(chǎng)不完善，信息不對(duì)稱，競(jìng)爭(zhēng)不充分，將導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。通過(guò)將市場(chǎng)的調(diào)控作用和政府的調(diào)控作用相互結(jié)合，才能夠真正的推進(jìn)中國(guó)行地產(chǎn)的健康發(fā)展。

2 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位問(wèn)題

目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較多的問(wèn)題，在中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)中，管理制度、銷售制度和市場(chǎng)定位等各方面都存在較多的問(wèn)題，房地產(chǎn)商在發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃中存在許多的不足。

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在諸多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。為了提高銷售量，使房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者更有吸引力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)加大做廣告程度的形式進(jìn)行推銷，但促銷手段和內(nèi)容是相似的，常見(jiàn)的銷售手段和對(duì)自身特色的認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致了企業(yè)沒(méi)有辦法將自身的優(yōu)勢(shì)展示出來(lái)，吸引消費(fèi)者。

在市場(chǎng)地定位的過(guò)程中，還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是客戶管理的問(wèn)題，在房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)為了拓寬市場(chǎng)，經(jīng)常需要接待大量的潛在客戶，如何進(jìn)行潛在客戶和真實(shí)客戶的區(qū)分，將真實(shí)的客戶通過(guò)一定的方式記錄下來(lái)，對(duì)真實(shí)客戶進(jìn)行資料的管理和后續(xù)的意向聯(lián)系是增加客戶量的關(guān)鍵。不到位的客戶管理會(huì)直接影響企業(yè)的銷售效益。

另外，企業(yè)缺乏規(guī)范管理。沒(méi)有相應(yīng)的管理工具和系統(tǒng)，最終客戶的信息不會(huì)被保留，這些潛在的背景信息，交易失敗的原因以及對(duì)產(chǎn)品的需求未得到適當(dāng)保留和分析。沒(méi)有找出自身的發(fā)展特色和優(yōu)勢(shì)，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

3 進(jìn)行國(guó)有房企的功能定位的措施

為了適應(yīng)市場(chǎng)的進(jìn)步，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，目前市場(chǎng)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的策略較為固定。對(duì)于國(guó)有房企而言，在進(jìn)行自身發(fā)展的時(shí)候，必須充分考慮國(guó)家政策的支持，如果國(guó)有房企不能根據(jù)國(guó)家發(fā)展方向制定自身的發(fā)展策略，國(guó)有房企就很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)中取得優(yōu)勢(shì)地位。一些資金實(shí)力較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)選擇建立跨地域的開(kāi)發(fā)企業(yè)例如北京的中建與保利，將企業(yè)的資源充分?jǐn)U展到各個(gè)地方，將自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行地域性的推廣可以在一定程度上增加房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)。這種跨地域和跨區(qū)域的發(fā)展策略，有利于行業(yè)的推廣和企業(yè)的進(jìn)步，但是對(duì)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有較高的要求。同時(shí)，一部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已將其投資范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，從而最大化產(chǎn)業(yè)鏈中的利潤(rùn)，例如：中海與鐵建。還有一種擴(kuò)展業(yè)務(wù)的方式是進(jìn)行服務(wù)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，將銷售擴(kuò)展到房地產(chǎn)服務(wù)中，不僅通過(guò)銷售房地產(chǎn)盈利，還通過(guò)二手房產(chǎn)、房產(chǎn)的租賃和物業(yè)的承包等多項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利，例如：匯福通等等。由于消費(fèi)者不了解市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)買家的情況并不少見(jiàn)：賣房的虛假宣傳，建筑房屋的質(zhì)量和面積標(biāo)準(zhǔn)不符合規(guī)定，人為買賣的情況[2]。

在國(guó)有房企的發(fā)展和市場(chǎng)地位過(guò)程中，政府應(yīng)該發(fā)揮其關(guān)鍵的引導(dǎo)作用，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)與相關(guān)規(guī)定監(jiān)管體系尚不完善，例如：建筑法、招投標(biāo)法等等，缺乏監(jiān)督機(jī)制也為一些人提供了一些機(jī)會(huì)。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的法律規(guī)定很少，但不夠具體。政府應(yīng)該完善房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)，并遵守法律。同時(shí)，加大對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。從政府發(fā)展租賃住宅的力度來(lái)說(shuō)，上海力度最大，十三五供應(yīng)70萬(wàn)套、杭州和南京的政府也比較積極，未來(lái)都供應(yīng)8萬(wàn)套左右。從純租賃住宅用地的投資回報(bào)率來(lái)看，杭州和上海的回報(bào)率較高，介于4.5%-5.5%之間，因此對(duì)國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，在這兩個(gè)城市拿的純租賃住宅未來(lái)盈利有保障，但對(duì)于普通的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商盈利較難，長(zhǎng)三角普通的住宅租金投資回報(bào)率介于1-2%左右，其中蘇州和杭州的回報(bào)率相對(duì)較高。

為了提高整個(gè)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，必須防止市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響過(guò)大。隨著房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越大，近年來(lái)，房地產(chǎn)已占固定資產(chǎn)投資的近30%，一些歐美的發(fā)達(dá)國(guó)家其房產(chǎn)的投資接近28%。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特殊性很可能導(dǎo)致資金積累形成房地產(chǎn)泡沫。它將影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，甚至導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退和危機(jī)。政府應(yīng)采取財(cái)政和金融必要的宏觀調(diào)控行政手段，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。采取措施加強(qiáng)政府信譽(yù)，確保科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)，嚴(yán)肅，一貫的政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中相關(guān)方眾多：買家和賣家，中介，媒體，研究部門，中央政府，地方政府。政府又有不同的部門：土地部門，建設(shè)部門，房地產(chǎn)部門，統(tǒng)計(jì)部門等參與者是多樣化的，具有不同的觀點(diǎn)，通常具有不同的數(shù)字和不同的音調(diào)。信息和行為混亂，公眾眼花繚亂。應(yīng)協(xié)調(diào)各政府部門的政策。防止各部門在自己的崗位上制定政策，理解政策和實(shí)施政策。

4 結(jié)束語(yǔ)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，促進(jìn)市場(chǎng)定位和可持續(xù)發(fā)展需要宏觀定位。要使房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)兼有滿足住房需求和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能，必須確定未來(lái)城鎮(zhèn)居民的人均居住面積及家庭住房套數(shù)目標(biāo)，并以此為依據(jù)制定土地、財(cái)稅、金融等長(zhǎng)期性政策，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求調(diào)控制度和機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

[1]王志剛，徐傳諶.現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究——基于市場(chǎng)集中度的實(shí)證分析[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2019，38（01）：125-132.

[2]翟博文，陳輝林，趙魁，張平，黃小娟.基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)困境分析與開(kāi)發(fā)決策創(chuàng)新探索[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2018，48（24）：12-21.