新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

【摘 要】 新收入準則順應時代潮流，最大程度上滿足經(jīng)濟發(fā)展的需求。本文首先探討了新收入準則的具體變化內容; 闡述了新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的條件，進行了具體的案例分析;最后提出了幾項管理建議。

【關鍵詞】 新收入準則 房地產(chǎn)企業(yè) 影響

1引言

收入在社會生活中扮演了越來越重要的作用，可以衡量一個企業(yè)，一個國家的經(jīng)濟能力。為了與國際接軌，2017年頒布了與國際準則內容基本一致的新收入準則。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著越來越大的作用，收入準則的調整會對他們產(chǎn)生深遠影響。為了更好地過渡，我們有必要好好研究新收入準則，使其更好地服務于社會。

2新收入準則主要修訂內容

2.1 構建了統(tǒng)一的收入確認模型。新收入準則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認模型，規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，并且就“在某一時段內”還是“在某一時點”確認收入提供指引。

2.2將控制權的轉移作為收入確認時點。新收入準則以控制權轉移替代風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準，打破商品和勞務的界限，要求企業(yè)在客戶取得相關商品（或服務）控制權時確認收入，從而能夠更加科學合理地反映企業(yè)的收入確認過程。

2.3明確了合同的處理方式。新收入準則對于包含多重交易安排的合同的會計處理提供了更明確的指引，要求企業(yè)在合同開始日對合同進行評估，識別合同所包含的各單項履約義務，按照各單項履約義務所承諾商品（或服務）的單獨售價的相對比例將交易價格分攤至各單項履約義務。

2.4確定了某些特定事項的收入確認和計量。新收入準則對于某些特定交易（或事項）的收入確認和計量給出了明確規(guī)定。例如，區(qū)分總額和凈額確認收入、附有質量保證條款的銷售、附有客戶額外購買選擇權的銷售、售后回購等。

3新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響

3.1房地產(chǎn)企業(yè)收入確認條件。只要滿足以下任何一個條件，則屬于在時段內按履約進度分期確認收入的情況;否則就屬于按控制權轉移時點來確認收入的情況：1.客戶能取得并且消耗企業(yè)履約過程中所帶來的經(jīng)濟利益。2.客戶能夠對履約過程中在建的商品實施控制。3.所產(chǎn)出的商品具有不可替代的用途，且企業(yè)在整個合同期有權就累計至今已完成的履約部分收取相應的款項。

3.2案例分析。新收入準則第14號和香港財務報告準則第15號所體現(xiàn)的實大體上是一致的。碧桂園于2017年1月1日使用香港財務報告準則第15號的條文。根據(jù)公告內容，碧桂園采用了在一定時段內確認收入并且嚴格遵守投入法計量的履約進度。

根據(jù)碧桂園2017年中期公布的財務資料，房地產(chǎn)開發(fā)方面獲得的收入約為 777. 4 億元，新增的收入是由“時段確認”引起的，高達147.5億。采用新收入準則確認的本期凈利潤增加至83.7億元，調增了33.3億元。新增列示了合同資產(chǎn)和合同負債，分別為99.3億元和2700.4億元。

以碧桂園中期財務報表數(shù)據(jù)來計算相應財務指標，分析新準則對碧桂園的影響。

盈利能力是公司獲取利潤的能力。股東權益報酬率是評價企業(yè)盈利能力的重要指標。在舊收入準則下，股東權益報酬率為7%;在新收入準則下，股東權益報酬率為10.7%。由此可見，新收入準則下，碧桂園股東獲取投資報酬更高，企業(yè)盈利能力更強。銷售凈利率說明了企業(yè)凈利潤和營業(yè)收入的百分比關系。在舊收入準則下，銷售凈利率為8%;在新收入準則下，銷售凈利率為10.8%。由此可見，在新收入準則下，碧桂園公司通過擴大銷售獲取報酬的能力增強了。毛利率反映了營業(yè)成本和營業(yè)收入的比例關系。在舊收入準則下，毛利率為19%;在新收入準則下，毛利率為22%，調增部分的毛利率為34.9%，這是因為提前確認了一部分收入和成本。但是根據(jù)新準則本身是不會導致如此大的差別的。在碧桂園業(yè)務結構并沒有實質性改變的前提下，該變化應該是由適應新準則所選擇的方法以及職業(yè)判斷引起的。對成本的估算屬于重大會計判斷，需要充分披露。這意味著需要更豐富的經(jīng)驗以及更有效的監(jiān)管。

發(fā)展能力反映了企業(yè)在經(jīng)營活動方面的增長能力。在舊的收入準則下，收入增長率達到9.8%，遠遠低于上一年的收入增長率21.2%。稅后利潤增長率為-18.8%，體現(xiàn)了碧桂園擴大經(jīng)營規(guī)模后利潤的負增長。但是在新收入準則下，收入增長率高達35.5%，稅后利潤增長率達到34.9%。

由于過多地使用會計估計，收入的確認越來越可變通，給予了企業(yè)在進行賬務處理時更多的能動性，隨著新收入準則的逐步實施，在一段時間內確認收入的模式越來越受關注，這也會使得一些房地產(chǎn)公司有意圖有針對地選擇確認時間，其主要目的就是具有投機主義地操縱利潤。

4房地產(chǎn)企業(yè)管理的幾項建議

4.1完善報表披露格式及內容。房地產(chǎn)企業(yè)應當調整和完善自身報表的披露形式和內容，不僅要披露公司收入確認和計量所采用的主要會計政策，還要及時反映會計估計和相關變化。企業(yè)應以合同收入的分類為基礎來披露合同收入的信息，資產(chǎn)和負債的披露應符合會計信息及時性與準確性的要求。

4.2加強財務管理人員的培訓。房地產(chǎn)企業(yè)應加強對財務管理人員的培訓，一方面讓他們充分學習并熟悉新收入準則的主要內容，及時更新其財務知識體系;另一方面要增強他們的職業(yè)道德，在工作中嚴格按照新收入準則行事，堅決杜絕投機取巧的情況。

4.3增強契約意識。新收入準則要求企業(yè)在實施五步法模式中，每一步都必須以合同協(xié)議為基礎，深刻體現(xiàn)了合同的精神。由于房地產(chǎn)公司的特殊性，簽署的合同風險也較高。所以，在未來的業(yè)務流程中，房地產(chǎn)企業(yè)需更加注重合同法規(guī)，識別合同的履約義務，明確房地產(chǎn)企業(yè)和客戶的權利和義務，增強契約意識。

5結語

各大房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)改革內容制定新的措施，改善各自弊端，恪守道德，遵守新的收入準則，在國際競爭中快速適應風卷殘云的外部環(huán)境，從而促進中國經(jīng)濟高速發(fā)展。

【參考文獻】

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作者簡介：李懿楠（1996-），女，漢族，安徽蚌埠，研究生在讀，南京信息工程大學，會計專碩。