淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

董慶麗

【摘 要】在我國企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制中，內(nèi)部控制始終占有著重要的地位。隨著國家調(diào)控不斷地出臺、市場競爭不斷地加劇，內(nèi)部控制為強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力起到越來越重要的作用。本文將首先介紹房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)理論；其次從實務(wù)角度有側(cè)重點地分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制普遍存在的問題和原因；最后有針對性提出改善對策，以期有助于完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康有序地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對策

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展過程，在近30年的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展壯大，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的地位。但近幾年由于房地產(chǎn)過猛的發(fā)展，國家不斷出臺各種調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向平穩(wěn)。高速發(fā)展，高額利潤時代已不負(fù)存在，向管理要效益的時代已經(jīng)到來，在這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡早地認(rèn)識到，內(nèi)部控制對優(yōu)化企業(yè)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，有效防范企業(yè)風(fēng)險起來至關(guān)重要的作用，同時還要結(jié)合企業(yè)的實際情況執(zhí)行到位。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)理論

企業(yè)內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和所有員工共同參與，通過建立和實施一套統(tǒng)一的、高質(zhì)量的內(nèi)部控制體系，最終實現(xiàn)企業(yè)控制目標(biāo)的全過程。我國五部委頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》與《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》是我國企業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)范體系，基本規(guī)范處于企業(yè)內(nèi)部控制的最高位置，它是配套指引的基本依據(jù)，是企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行的強(qiáng)制性規(guī)范。通過系統(tǒng)的、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制，不斷的提高了企業(yè)內(nèi)部管理的水平和企業(yè)防范風(fēng)險的能力，進(jìn)而不斷的提高企業(yè)的市場競爭力，促使企業(yè)長遠(yuǎn)健康可持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的地位，完全屬于國家政策導(dǎo)向型行業(yè)。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在各地政府不斷出臺限購、限貸、限售等政策的調(diào)控下，尤其是黨的十九大提出房子是用來住的不是用來炒的，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展會面臨更加嚴(yán)峻的挑站。房地產(chǎn)企業(yè)要想突破重重困境，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)必須向管理要效益，只有不斷的提高企業(yè)內(nèi)部管理，保證經(jīng)營管理的合法合規(guī)，保證資產(chǎn)的安全，降低企業(yè)的成本和風(fēng)險，最終使企業(yè)立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題及原因

1.企業(yè)組織架構(gòu)不合理，權(quán)利過于集中，缺乏監(jiān)督管理機(jī)制

企業(yè)的組織架構(gòu)按照國家有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)章程的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置股東大會、董事會、經(jīng)理層和企業(yè)內(nèi)部各層級的管理機(jī)構(gòu)，并明確各機(jī)構(gòu)的人員編制、職責(zé)權(quán)限、工作程序和相關(guān)的制度安排。我國房地產(chǎn)企業(yè)往往人員配備較少，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)一般形同虛設(shè)，不能進(jìn)行科學(xué)的決策；內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)計不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，出現(xiàn)機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉或者缺失，相互之間進(jìn)行推諉扯皮，使企業(yè)的運(yùn)行效率比較低；尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層嚴(yán)重缺乏制衡和監(jiān)督，大多數(shù)企業(yè)均是由持股最多的股東全權(quán)管理企業(yè)，出現(xiàn)一言堂，使管理層無法實施自身的權(quán)利，出現(xiàn)消極應(yīng)對，完全以最大股東的個人意志為轉(zhuǎn)移，容易使企業(yè)的決策偏離實際，嚴(yán)重影響了企業(yè)健康效率發(fā)展。

2.企業(yè)人員綜合素能較低，缺乏企業(yè)內(nèi)部控制意識

房地產(chǎn)行業(yè)屬于后興行業(yè)，發(fā)展的時間相對比較短，行業(yè)可借鑒的相關(guān)研究成果或成熟的管理經(jīng)驗可謂少之又少，沒有可借鑒的經(jīng)驗，企業(yè)想建立一套成熟的、完善的、適合自身的內(nèi)部控制制度，必須要花費(fèi)大量的人力、物力、財力，并且建立后并不能立竿見影的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，即使產(chǎn)生間接效益也需要相對長的時間才能看到效益，再加上企業(yè)缺乏內(nèi)部控制意識，人員綜合素能較低，在一定程度上還會認(rèn)為是分散管理權(quán)限，降低管理效率，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)的更加明顯，往往不愿意推進(jìn)內(nèi)部控制制度，使內(nèi)部控制制度完全流于形式。

3.企業(yè)內(nèi)部信息不暢通，缺乏有效的信息系統(tǒng)與信息傳遞方式

房地產(chǎn)企業(yè)往往都只重視開發(fā)與銷售兩個環(huán)節(jié)，忽視其它環(huán)節(jié)，信息不對稱或流通不暢，無法正常傳遞，經(jīng)營管理者不能及時掌握企業(yè)的運(yùn)營情況，不能及時發(fā)現(xiàn)問題和有針對性的解決問題，即使有的企業(yè)通過定期召開會議的方式進(jìn)行溝通，但是有很多意見還是懸而不決，形式化非常嚴(yán)重。同時，房地產(chǎn)企業(yè)由于受資金的限制，企業(yè)在信息化的設(shè)備以及相應(yīng)的管理軟件方面投入的資金比較少，往來只給財務(wù)部門的人員配備電腦，僅僅安裝賬務(wù)處理系統(tǒng)，嚴(yán)重缺乏信息化管理平臺。

4.企業(yè)預(yù)算管理比較薄弱，缺乏全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理涉及前期、工程、采購、銷售、行政等多個環(huán)節(jié)，情況比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往不能把各個環(huán)節(jié)有機(jī)的結(jié)合起來，僅僅依靠于財務(wù)部門單兵作戰(zhàn)。財務(wù)部門因自身崗位與職權(quán)的限制，不能全面的掌握項目的整體情況，進(jìn)而無法對企業(yè)的經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動等作出全面預(yù)算安排，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營缺乏約束或盲目經(jīng)營。例如籌資過程中制定的籌資方案，因缺乏各個環(huán)節(jié)、各個時點關(guān)于資金需求的全面預(yù)算，便無法擬定出合理的籌資方案，導(dǎo)致企業(yè)籌資過早或過遲，過早的籌資會使企業(yè)承擔(dān)過高的資本成本，減少了企業(yè)利潤； 過遲的籌資會影響企業(yè)的正常運(yùn)營，有時還會出現(xiàn)籌資失敗，讓企業(yè)完全陷入困境，甚至?xí)o讓企業(yè)走向破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改善對策

1.合理設(shè)計和運(yùn)行企業(yè)組織架構(gòu)，充分發(fā)揮監(jiān)督管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況合理的設(shè)計企業(yè)的組織架構(gòu)，要根據(jù)國家法律法規(guī)有關(guān)的規(guī)定明確公司董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的管理職責(zé)、管理權(quán)限、任免條件、議事規(guī)則、工作程序等。企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)要相互分離，形成相互制衡。企業(yè)“三重一大”業(yè)務(wù)，要按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)嵭屑w決策審批和聯(lián)簽制度，堅決杜絕任何個人以任何名義進(jìn)行決策或修改集體決策的意見。企業(yè)要制定組織結(jié)構(gòu)圖、業(yè)務(wù)流程圖、崗位說明書和權(quán)限指引等內(nèi)部管理制度或相關(guān)的文件，讓所有的員工充分的了解和掌握組架構(gòu)的設(shè)計與權(quán)責(zé)分配情況，確保正確高效的履行職責(zé)。企業(yè)要定期對組織架構(gòu)的設(shè)計與運(yùn)行進(jìn)行全面評估，針對發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，使企業(yè)的組織架構(gòu)能夠適應(yīng)企業(yè)不同時期發(fā)展的需要。同時企業(yè)要加強(qiáng)監(jiān)督管理，設(shè)立內(nèi)部審計部門進(jìn)行日常監(jiān)督和專項監(jiān)督，形成書面報告，并揭示存在的缺陷，提出改進(jìn)方案，及時向董事會、監(jiān)事會和經(jīng)營層匯報。為了充分發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督的作用，企業(yè)要授予內(nèi)部審計部門適當(dāng)?shù)臋?quán)力以確保能夠獨(dú)立的履行審計職責(zé)。

2.提高企業(yè)人員綜合素能，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)要全面提高企業(yè)人員的綜合素能，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制意識，首先要重視內(nèi)部控制人才的培養(yǎng)與引進(jìn)，充分認(rèn)識到人才在實施內(nèi)部控制的重要性。其次要確保董事會、監(jiān)事會、高級管理人員經(jīng)過系統(tǒng)全面的學(xué)習(xí)內(nèi)部控制知識后，能夠很好的掌握內(nèi)部控制的方法，具有相應(yīng)的內(nèi)部控制管理能力，并積極地帶動員工參與內(nèi)部控制，使每個員工均能樹立起內(nèi)部控制的意識，積極參與到內(nèi)部控制中。最后要實行相應(yīng)的激勵機(jī)制，對內(nèi)部控制人才進(jìn)行激勵，尤其要獎勵那些積極實施和推動內(nèi)部控制的管理者。

3.加強(qiáng)信息與溝通，建立信息溝通制度，確保企業(yè)信息的高速有效的運(yùn)行

信息與溝通是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的開發(fā)經(jīng)營過程中，要及時的掌握企業(yè)財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)與經(jīng)營管理資料，通過一系列的市場調(diào)查與網(wǎng)絡(luò)媒體等搜集企業(yè)內(nèi)部信息和外部信息，并對這些信息進(jìn)行合理的過濾篩選、核對整合提高信息的有用性。企業(yè)要建立信息溝通制度，確保信息有效地在企業(yè)內(nèi)部各個經(jīng)營環(huán)節(jié)、各個經(jīng)營管理層、各個投資者和債權(quán)人、各個客戶和供應(yīng)商、以及相關(guān)職能機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門進(jìn)行傳遞和使用，重要的信息還保證在第一時間傳遞給董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層。同時為了提高信息控制的效率，企業(yè)要加大對內(nèi)部控制軟件、硬件等先進(jìn)設(shè)施的投入，建立適合企業(yè)管理的信息系統(tǒng)，讓內(nèi)部控制流程與信息管理系統(tǒng)有機(jī)的結(jié)合起來，提高企業(yè)內(nèi)部控制的自動化程度，降低和消除信息傳遞過程中的各種人為操縱的風(fēng)險，確保企業(yè)信息高速有效的運(yùn)行。

4.建立和完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)對預(yù)算的執(zhí)行管理

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間比較長，資金投入額比較大，尤其是在開發(fā)的前期需要投入大量的資金，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善全面預(yù)算管理體系，進(jìn)行全方位、全過程、全員參與編制和實施。預(yù)算編制的進(jìn)程中要避免預(yù)算指標(biāo)過高或過低，要遵循上下結(jié)合，分級編制，逐級匯總的程序。經(jīng)股東會審議批準(zhǔn)后，下達(dá)的預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定，不能隨意進(jìn)行調(diào)整，特殊情況確需調(diào)整，應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的審批程序。預(yù)算在執(zhí)行的過程，首先要把預(yù)算指示逐步逐層分解，讓各執(zhí)行單位清晰的了解各自己的指示數(shù)，積極組織相關(guān)人員全方位的執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，對預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行情況及時向決策層和各預(yù)算單位進(jìn)行匯報，主要包括預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度、預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的差異以及對預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生的影響。同時要建立預(yù)算執(zhí)行情況的分析制度和監(jiān)管制度，以確保預(yù)算全面合理的執(zhí)行。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步趨緩，利潤率逐步下降，對于房地產(chǎn)行業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)來說面臨著更加嚴(yán)峻的挑站，如何保證科學(xué)有效的管理和運(yùn)營是企業(yè)最最關(guān)心的問題。房地產(chǎn)企業(yè)要加快發(fā)展觀念的轉(zhuǎn)變，健全內(nèi)部控制制度，提高人員綜合素能，建立暢通的信息管理渠道，保證企業(yè)資產(chǎn)的安全性與效益性，全面提高企業(yè)的管理水平，才能夠從根本上確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，最終實現(xiàn)企業(yè)整體效益最大化和營運(yùn)風(fēng)險最小化。

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