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    房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅收籌劃探索

    2018-12-10 07:30:26湯曲鈴
    中國經(jīng)貿(mào) 2018年21期
    關(guān)鍵詞:稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)營改增

    湯曲鈴

    【摘 要】在我國稅收管理行業(yè)中,“營改增”是重要的改革措施,能夠使企業(yè)的稅收負擔得以降低,并實現(xiàn)國民經(jīng)濟的良好發(fā)展,在社會發(fā)展中占有重要的地位?!盃I改增”是一種減稅政策,對我國的稅收籌劃有著重要的影響,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。為滿足“營改增”的變化需要,企業(yè)就需要研究“營改增”實施后房地產(chǎn)的稅負變化,并科學地進行稅收籌劃,實現(xiàn)自身的穩(wěn)步前進。本文就房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后的稅收籌劃情況進行分析研究。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);“營改增”;稅收籌劃

    稅收籌劃主要涉及節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負,納稅人在遵守法律的情況下科學地進行籌劃,進而形成優(yōu)化納稅的方法,讓企業(yè)在科學合理的避稅中獲得更多的經(jīng)濟效益?!盃I改增”實施后,房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔能夠在一定程度上得到減輕。同時,降低成本和風險,有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要科學發(fā)揮“營改增”的作用,對企業(yè)的稅收策略科學籌劃。

    一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅受到的影響

    1.土地增值稅的影響

    “營改增”之后,房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅也會受到影響,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上?!盃I改增”前,不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅稅率為5%,繳納的增值稅是價外稅,已經(jīng)繳納的增值稅不能作為抵扣項核算,這不會給不動產(chǎn)銷售價格帶來太大的影響。“營改增”后納稅人銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,其銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額,同時,扣除項目也不含增值稅進項稅額。

    2.營業(yè)稅、增值稅的影響

    “營改增”之后,房地產(chǎn)企業(yè)進入到了增值稅納稅時期,在“營改增”稅收改革下,主要針對一般納稅人收繳增值稅,2016年實行“營改增”之后,房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%,財稅〔2018〕32號明確提出自2018年5月1日起房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率下調(diào)為10%。依據(jù)增值稅計稅方法,可以抵扣增值稅進項稅額,減少房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅時工程材料成本使用中負擔的增值稅稅額,避免營業(yè)稅時期存在重復(fù)征稅的情況。從整體看房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔將會減輕。此外,開發(fā)商預(yù)售房屋征收率將由營業(yè)稅時期的5%下降到3%,這一改變有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。

    3.所得稅的影響

    “營改增”之后,增值稅的預(yù)繳政策對企業(yè)所得稅的計算影響較大,主要是涉及預(yù)售收入的確定?!盃I改增”之前,房地產(chǎn)企業(yè)是按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,稅率是5%,計算稅負的依據(jù)主要是預(yù)售收入,其繳納的營業(yè)稅作為期間費用進行稅前扣除?!盃I改增”實行之后由于增值稅是價外稅,無法在稅前扣除,因此企業(yè)所得稅的處理十分重要,需要工作人員在財務(wù)管理中認真分析,明確影響因素。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅收籌劃策略

    1.通過經(jīng)營活動提高進項抵扣金額

    “營改增”之后,目前房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為10%,企業(yè)可以從經(jīng)營活動中產(chǎn)生的成本費用著手,依據(jù)相關(guān)成本費用需要獲得對應(yīng)增值稅專用發(fā)票,使企業(yè)稅收負擔減輕,讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益。同時,加強與合作企業(yè)的合同約定,對比分析材料供應(yīng)商及其價格,選擇最為合適的材料供應(yīng)商。如果是在一般納稅人處采購零散的材料,企業(yè)需要索要增值稅專用發(fā)票的,保證抵扣達到最大化;如果使在小規(guī)模的納稅人出采購零散的材料,房地產(chǎn)企業(yè)就不能進行抵扣,所以需要由供應(yīng)商向稅務(wù)局申請代開,或者與供應(yīng)商協(xié)商材料價格,從而降低采購的成本。此外房地產(chǎn)企業(yè)還需要充分利用稅率的差異,一般供應(yīng)商的稅率是16%,而房地產(chǎn)企業(yè)的稅率是10%,所以房地產(chǎn)企業(yè)在法律許可的情況下,結(jié)合稅率差異使納稅的負擔得以減少。另外,在不違反增值稅規(guī)定納稅義務(wù)還可以通過延遲納稅時間、獲取優(yōu)惠政策等進行稅收籌劃。

    2.強化增值稅發(fā)票使用管理

    房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅發(fā)票進行科學管理,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員須要具備專業(yè)的增值稅專用發(fā)票使用和管理知識,實現(xiàn)“營改增”的節(jié)稅目標。為科學利用增值稅優(yōu)惠政策,減少企業(yè)的稅收負擔,房地產(chǎn)企業(yè)就需要強化財務(wù)人員的稅收籌劃能力。只有企業(yè)財務(wù)人員擁有良好的稅收籌劃能力,才能夠科學地對增值稅專用發(fā)票進行使用和管理,使企業(yè)最大限額取得抵扣額。如財務(wù)人員需要對房地產(chǎn)銷售收入確認時間、發(fā)票開具時間等重點關(guān)注。此外房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅專用發(fā)票的時效性給予關(guān)注。企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票后要及時抵扣,防止抵扣超過規(guī)定的期限。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確“營改增”有關(guān)征管問題的公告》的規(guī)定: 2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票,應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認證或確認,并申報抵扣。

    3.轉(zhuǎn)變銷售策略

    要完善銷售渠道的建設(shè),發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢作用,使營銷的成本得到降低。對于營銷的策略,可以控制簽約銷售進度進行納稅籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合當月已經(jīng)繳納的增值稅款對銷售簽約的進度進行控制,對每月開票的金額進行管理,避免集中性開票影響企業(yè)現(xiàn)金流。同時,提高精裝修、商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例,精裝房的燈具、電器、裝飾材料、潔具等可以獲得增值稅進項發(fā)票,進而進行增值稅進項抵扣,且能夠有效降低土地增值稅增扣率從而降低土地增值稅,降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。另外,利用多元化的產(chǎn)品組合策略也能有效地降低整體稅負,如商業(yè)地產(chǎn)的定價權(quán)較靈活,可以實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁。

    4.積極與稅務(wù)部門溝通

    房地產(chǎn)企業(yè)納稅時,為減少稅收負擔通常會選擇避稅,但避稅時不能盲目進行,需要滿足國家的法律法規(guī),在規(guī)定的范圍內(nèi)進行,并科學地研究分析,在不影響避稅行為合法的情況下優(yōu)化避稅的方案。同時,房地產(chǎn)企業(yè)還需要明確我國法律法規(guī)的變化的背景和需要,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)準則,使籌劃的活動稅收更加科學合理。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極與稅務(wù)部分有效溝通交流,最大限度的降低執(zhí)法機關(guān)的風險,完善風險評價體系,使風險管理更加科學有效。

    5.做好風險管理控制工作

    “營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加科學靈活的利用增值稅抵扣,減少重復(fù)納稅,并降低房地產(chǎn)的成本投入,所以必須要科學的進行稅收籌劃。要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作,企業(yè)的各項支出都需要做好進項稅抵扣工作,使企業(yè)的資金成本投入得到降低。從工程立項、土地獲取、采購、簽訂合同、銷售等,依據(jù)預(yù)算科學地進行稅收籌劃。與此同時,要對房地產(chǎn)項目與市場間的供求關(guān)系進行科學的調(diào)控,防止出現(xiàn)樓盤滯銷等情況。此外“營改增”之后還需要做好預(yù)防工作,對稅收進行科學的內(nèi)部控制與風險管理,提高稅收籌劃工作的科學性,依據(jù)稅法需要進行操作,防止出現(xiàn)財務(wù)風險。

    6.加強會計人員學習

    在“營改增”下,為使房地產(chǎn)企業(yè)的成本降低,防止出現(xiàn)重復(fù)納稅,房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員需要科學的分配生產(chǎn)費用,并規(guī)范化地開具增值稅專用發(fā)票,了解房地產(chǎn)工程與市場需求間的關(guān)系,重視稅收籌劃,并由專門的稅務(wù)查詢?nèi)藛T進行實地的核查,對工程項目增值稅進行科學的測算。目前,房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力較大,部分企業(yè)容易出現(xiàn)資金不足問題,對于分期收款銷售收入,會計人員就可以采取根據(jù)合同約定的收款進度確認銷售收入的方式,以此開展企業(yè)納稅申報工作,有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資本壓力,緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的問題。

    三、結(jié)束語

    總之,“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)為減少稅收負擔、提高經(jīng)濟效益,就需要科學地進行籌劃稅收。隨著房地產(chǎn)市場的變化,房地產(chǎn)企業(yè)承擔的風險壓力也逐漸增大,其經(jīng)濟利潤也必然會受到影響,所以房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效的稅收籌劃策略,使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)和諧地發(fā)展。

    參考文獻:

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