房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防控

張?zhí)m君

摘 要：為了有效防控房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文首先簡單闡述了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的概念，列舉了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因進(jìn)行了分析，并以此為根據(jù)，提出了有效防控企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化措施，以供相關(guān)讀者參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防控機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)是由地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、服務(wù)以及管理等企業(yè)組成的，其與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)進(jìn)步具有密切的聯(lián)系，是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，要對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃管理。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)，其涉及到的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較多，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，其中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重大影響，鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及防控手段進(jìn)行系統(tǒng)探究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)概述

目前，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義有廣義以及狹義兩種，狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于企業(yè)負(fù)債而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又被稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)，具體內(nèi)涵就是企業(yè)由于資金借貸，使企業(yè)償還債務(wù)的能力下降，減小了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而使企業(yè)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[1]。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中，不可控的因素較多以及財(cái)務(wù)管理狀況不明確，進(jìn)而使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期差距較大，可能會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的概念，其涉及到資金狀況、管理狀況等因素。根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更適合廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，復(fù)雜性較高，與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有較高的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及波及的范圍無法確定，另外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益或者損失，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括：投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)以及資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

（一）企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

一般狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營、開發(fā)過程當(dāng)中有著許多不明確的隱藏風(fēng)險(xiǎn)因素，將資金注入該過程中自然而然就存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)投資方向的不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)類型分為對(duì)外投資以及對(duì)內(nèi)投資，鑒于投資方向存在不同，相對(duì)應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也就不一樣。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視企業(yè)的投資項(xiàng)目管理。

房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到企業(yè)內(nèi)部，會(huì)形成無形資產(chǎn)以及流動(dòng)資產(chǎn)等，該種投資方式就是對(duì)內(nèi)投資。其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下方面：投資決策不準(zhǔn)確，導(dǎo)致的資金結(jié)構(gòu)不合理，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[2]。對(duì)外投資是指將資金投入到企業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，在該過程中存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是由房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)以及籌資活動(dòng)引起的，其會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的能力，給企業(yè)的發(fā)展帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)籌資的方式，可以將籌資風(fēng)險(xiǎn)劃分為股權(quán)籌資風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)以發(fā)行股票的方式進(jìn)行籌資，由于發(fā)行股票，企業(yè)資源成本以數(shù)量會(huì)對(duì)籌資產(chǎn)生一定影響，可能會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)就是企業(yè)進(jìn)行資金借貸帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從不同的原因角度進(jìn)行分析，可以將籌資風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)以及收支風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在籌資的過程中缺乏現(xiàn)金，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)收支不平衡，進(jìn)而帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。收支風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)在一個(gè)時(shí)期收入比支出少產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)

稅率發(fā)生改變以及沒有合理分配經(jīng)濟(jì)利潤會(huì)產(chǎn)生收益分配風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有重大影響。但是，在實(shí)際的生活中很難利用數(shù)學(xué)模型以及財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測分析，僅僅可以依靠相關(guān)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士進(jìn)行預(yù)測。

經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面：其一，在確定收益過程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如：在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)收益進(jìn)行核算時(shí)，容易忽略成本的計(jì)算，進(jìn)而使企業(yè)需要繳納更多的稅金，提高了可分配利潤，進(jìn)而使企業(yè)的支出以及收益與實(shí)際狀況不相符[3]。其二，對(duì)投資時(shí)間以及資本回收時(shí)間把控不準(zhǔn)確會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程中，企業(yè)在偏離實(shí)際的條件下，會(huì)增加投資者的利潤，進(jìn)而產(chǎn)生收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要是指銷售款項(xiàng)的回收風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)主要有成本管理以及銷售收款兩種，銷售收款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指不能及時(shí)對(duì)銷售款項(xiàng)等進(jìn)行收回。首先，在銷售環(huán)節(jié)存在著運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于在銷售環(huán)節(jié)對(duì)財(cái)務(wù)的管理不合理，房地產(chǎn)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的方式就是將建好的房產(chǎn)銷售或租賃給居民，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值較高，可能會(huì)使購買者望而生畏，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)的銷售業(yè)績[4]。給房地產(chǎn)的銷售以及后續(xù)服務(wù)等工作帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)容易在成本管理的過程中出現(xiàn)問題，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加，浪費(fèi)了企業(yè)的自身優(yōu)勢，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力下降。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

（一）外部原因

首先，房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分緊密的聯(lián)系。在出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條的狀況時(shí)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生消極影響，使其陷入低迷狀態(tài)，而在經(jīng)濟(jì)得到復(fù)蘇時(shí)，房價(jià)會(huì)有明顯的提高。因此，我國的經(jīng)濟(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有重大的影響，進(jìn)而產(chǎn)生了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。其次，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到相關(guān)政策以及法規(guī)的影響，近年來我國房價(jià)在逐漸提升，國家為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，出臺(tái)了一系列法律法規(guī)以及宏觀調(diào)控的政策，另外，房地產(chǎn)的特殊性，使其與國家土地政策具有密切聯(lián)系，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有直接影響。最后，銀行利率的變化，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部影響因素主要有以下幾個(gè)方面：首先，企業(yè)沒有有效進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模較大，資金回收慢，面臨的不確定狀況多，資金鏈很難得到有效保障。然而，部分的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開始階段，沒有針對(duì)資金來源、土地成本、項(xiàng)目效益、資金回報(bào)以及現(xiàn)金流量進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而降低了項(xiàng)目的實(shí)際操作性，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，主要是指在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，負(fù)債資本金與權(quán)益資本金的結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益產(chǎn)生不良影響。最后，投資決策不合理會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

（一）企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

首先，在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格制定項(xiàng)目管理制度，具體分析項(xiàng)目的實(shí)際操作狀況。房地產(chǎn)企業(yè)投資回收周期較長，涉及的融資領(lǐng)域廣，因此，在進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)，要對(duì)可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行提前分析，加強(qiáng)流程的操作性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，制定出完善的投資方案，進(jìn)而降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，從項(xiàng)目投資虧損的角度進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，房地產(chǎn)企業(yè)要充分的重視成本控制，關(guān)注國家的相關(guān)政策，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效管理。另外，在控制銷售成本時(shí)，要及時(shí)分析銷售成本數(shù)據(jù)，以政策為發(fā)展導(dǎo)向，把握國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，進(jìn)而有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

籌資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、資產(chǎn)負(fù)債率、利潤以及現(xiàn)金流量等方面，因此，為了有效把控籌資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以豐富籌資方式，使其向多元化的方向發(fā)展，將企業(yè)的負(fù)債控制在合理范圍之內(nèi)，對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)對(duì)籌資期限進(jìn)行合理規(guī)劃，進(jìn)而使企業(yè)的現(xiàn)金流量值得到保障。具體可以采取以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制措施：首先，豐富企業(yè)的融資手段，對(duì)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行開發(fā)投資項(xiàng)目，提高企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力，豐富開發(fā)結(jié)構(gòu)的類型，進(jìn)而有效控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)濟(jì)收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

經(jīng)過前文的分析，收益分配風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在利潤分配以及股息分配率兩個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)股利政策達(dá)成共識(shí)，根據(jù)該種情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。首先，采用靈活方式應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場環(huán)境，要合理的發(fā)放股利，要充分考量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r以及財(cái)務(wù)狀況，擬定合理的投資者收益分配方法，制定合理的方針政策，優(yōu)化企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立財(cái)產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制以及激勵(lì)機(jī)制，處理企業(yè)投資者以及企業(yè)經(jīng)營者之間的矛盾，進(jìn)而減小企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在凈利潤、現(xiàn)金流量、銷售能力等幾個(gè)方面，主要受成本管理以及產(chǎn)品銷售的影響，具體可以從以下幾個(gè)方面對(duì)資金回收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制：首先，制定合理的銷售方向，對(duì)客戶的信用進(jìn)行合理規(guī)范，完善企業(yè)的銷售策略，根據(jù)市場環(huán)境的變化以及消費(fèi)者的具體需求對(duì)其進(jìn)行改善，進(jìn)而提升客戶的滿意度。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行嚴(yán)格管理，要意識(shí)到成本管理的重要意義，在成本管理中的土地征用環(huán)節(jié)，要重視土地的銷售過程，協(xié)調(diào)各方利益，減少土地開發(fā)的成本，另外，在成本管理的采購環(huán)節(jié)，要選擇信譽(yù)度高以及實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商，進(jìn)而有效控制資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

通過分析本文可知，房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩。因此，要采取合理的防控措施，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)中存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)收入分配風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，制定科學(xué)合理的籌資政策，提前制定好企業(yè)的投資以及融資計(jì)劃，使經(jīng)營者做出科學(xué)合理的決策，進(jìn)而將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

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