公租房運用REITs融資模式運作策略

余海 喻瑤 陳栗剛

摘要：國家穩(wěn)定房價，國家解決當前剛需住房問題的主要策略將是加大公租房建設。公租房的大規(guī)模建設伴隨的是資金的大量投入，隨之而來的是資金緊缺問題嚴重，進行公租房融資模式創(chuàng)新，有利于減輕政府財政支出壓力。文章以公租房為研究對象，將房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）引入到公租房融資領域，研究出相應的組織構建與運作模式，并提出相應的運作策略。

關鍵詞：公租房；REITs融資模式；運作策略

一、引言

為了解決大城市特別是特大城市的剛需住房問題，中央政府提出了租售并舉的重大發(fā)展戰(zhàn)略，但是如何在短時間內(nèi)迅速實現(xiàn)這一發(fā)展目標，面臨融資、定價等一系列問題提前出臺。本文主要探討公租房如何引入房地產(chǎn)投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts ，以下簡稱REITs）融資模式，進行了定性分析，探討在此融資模式下的量化定價方法。

作為資產(chǎn)證券化的一種產(chǎn)品，一定要有能產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流是REITs的投資要求，保證基金收入的絕大多數(shù)用來分紅是收益派發(fā)的要求，并且可以在交易市場里流通。REITs的共性取決于對收益派發(fā)、投資目標、以及產(chǎn)品流通三方面的要求。從總體上來講，這里所提及的REITs擁有以下主要的特征：具有較高的流動性；持有人以分紅的方式獲得絕大多數(shù)凈利潤；對最高負債率做出明確的規(guī)定；對房地產(chǎn)是投資組合中的主要組成部分做出嚴格規(guī)定；資產(chǎn)出售必須嚴格限制；專業(yè)團隊的運作使風險得到有效的降低；稅收方面REITs的優(yōu)惠。

二、REITs模式應用在公租房的方案設計

（一）公租房REITs模式的組織框架

在具體的總體構思以及過程設計之前，需要對公租房REITs模式運作流程方面有一定的了解，查閱相關資料，接下來探討和設計REITs模式組織框架。如下所示：

Fig1 The organization frame of public rental housing REITs mode

（二）REITs管理流程

Fig 2 The administration frame of public rental housing REITs mode

由圖2得出，基金、股票所分別對應的合伙人大會、股東大會較為相似，基于一個共同的信托目的，由基金出資者組織而成的機構作為在基金的最高權力機構。合伙人大會的主要職能是確定基金的利潤分派方案和選聘基金的托管人以及管理人，可以通過其實現(xiàn)基金出資者的投資者相關權利。

占總份額5%（含）以上的出資認購基金的合伙人可以分別推舉基金的合伙人委員會，經(jīng)過幾輪推舉最終產(chǎn)生代表。他們的主要職責是制定利潤分派方案，對基金管理人以及托管銀行進行管理和評價，以及決定基金投資策略等。

（三）運作模式

在常規(guī)REITs的運作的常規(guī)流程下，科學分析，確定了公租房REITs的形式，以此為基礎按照上述構思和設計的公租房REITs模式，具體分析，得出其具體運作流程，如圖3所示。

Fig3 The concrete operation process of public rental housing REITs model

三、公租房應用REITs融資模式推行的對策建議

REITs融資模式推行之后，政府以及投資者肯定將面臨諸多問題，對相關應對策略的積極探尋、完善是我們需要做的，也只有這樣，才能順利地推行公租房REITs模式。

（一）政府方面

切實可行，并且具有可操作性的規(guī)章制度應該由相關政府依據(jù)公租房REITs融資模式運作流程的相關內(nèi)容，經(jīng)過具體的討論分析，最終由政府制定出來。確定定價的基礎、核算的方法，以及轉讓價格方面的要素構成等，尤其是公租房產(chǎn)權轉讓價格方面的規(guī)范應該得到應該有的相應的精細化。為了使政府避免不確定性風險，在簽訂合同的時候，上漲或者調節(jié)在租金方面的事宜，租金的繳納的標準、期限、方式等內(nèi)容都是需要在政府跟REITs簽訂的相應的回租合同中列明的，使得政府在租金收取方面避免不確定性風險。

在銀行設立專用賬戶（收取公租房的相應租金）來有效降低公租房住戶拖欠租金。政府支付給REITs的租金補貼可以通過所設立的專用賬戶，專門對其進行收取，假如條件允許，可以將銀行代收租戶銀行賬戶的資金劃入公租房租金的專用賬戶，并跟銀行、租戶簽訂三方協(xié)議。

（二）投資者方面

現(xiàn)行的制度依然不夠完善，由于投資者抗風險的能力較弱，在投資者做公租房項目的過程中，風險較大成為投資者所必須面臨的問題，因此防范風險，并采取相應的手段是投資者所需要解決的問題，措施如下。

1. “逆向選擇”風險的降低需要政府加大對外部的監(jiān)管

一是REITs管理者的準入制度應該得到嚴格的制定、執(zhí)行，具體表現(xiàn)為：管理者的選擇標準在選取REITs管理者的時候，應該根據(jù)具體的公租房項目情況，對標準進行合理且嚴格的制定。信譽是對參與競標的企業(yè)應該特別注重了解的方面，同時也應該綜合考評競標企業(yè)人員配置、基本情況、財務狀況等。合乎條件機構參與競爭的積極性是需要得到相應的鼓勵和提高的，不符合要求的機構水平不夠，針對這些企業(yè)，內(nèi)部調整成為必然，為了促進行業(yè)整體水平的穩(wěn)步提高，應該要求其進行相應的改進。二是要通過定時向社會公布項目的投資收益、發(fā)展狀況，以及費用的支出方向和投資成本等信息來實行嚴格的監(jiān)查制度。與此同時，為了能夠為投資者選擇管理人員時提供有效的依據(jù)，判斷管理者管理能力的依據(jù)之一便是公開存在于項目內(nèi)部的不良行為，并進行相應的批評指正與改進，也是其應該堅持并實施的，能夠提高企業(yè)的實力水平。

2. 完善REITs二級市場建設

二級市場能為REITs提供交易場所，也能提供更多相關的信息，因此二級市場的存在也便成為了REITs進行交易的基礎。所以，政府需要進一步建立和健全REITs二級交易市場，以防范流動性和降低交易的風險性，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，充分發(fā)揮市場的競爭性，既提供信息也反饋信息，吸引更多的投資者，讓他們參與投資，促進企業(yè)的不斷發(fā)展進步。

3. 采取組合投資策略

投資者應該選取一定的組合投資的策略，在關注收益的同時也應該更加注重對風險的防范，也應該學習相關知識，提升投資技能，明晰投資理念。為了降低整體風險，投資者可以對不同類型的金融產(chǎn)品進行投資；其次，利率掉期或者等金融衍生品也可以被投資使用，并通過其來達到規(guī)避市場產(chǎn)生的利率風險的目的。

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（作者單位：余海、喻瑤，湖南農(nóng)業(yè)大學資源環(huán)境學院；陳栗剛，株洲市農(nóng)業(yè)銀行。喻瑤為本文通訊作者）