維修資金缺位，公租房如何養(yǎng)老

陳淑云　唐將偉　李嘉

摘要：公租房建設(shè)作為一項民生工程，在我國保障房建設(shè)體系中占有重要地位。公租房維修資金作為公租房的“房屋養(yǎng)老金”，其籌集、使用管理對公租房能否成功運(yùn)營起著極為重要的作用。針對當(dāng)前我國公租房維修資金缺位的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并結(jié)合國內(nèi)外管理經(jīng)驗(yàn)，對公租房維修資金的籌集、使用管理、續(xù)籌提出了相應(yīng)的建議，以期推動我國公租房的健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公租房，保障房，維修資金，民生

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）09-0050-54 收稿日期：2015-07-12

1 引言

近年來，隨著國家住房保障體制不斷發(fā)展和完善，保障性住房尤其是公租房建設(shè)都取得了較大的發(fā)展。公租房依靠政策和制度的相對優(yōu)勢，在整個國家住房市場里面所占的比重不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國新建公租房約40萬套，約占590萬套保障房任務(wù)的7%；2011年全國新建公租房約220萬套，占1000萬套保障房任務(wù)的22%；2012年全國新建公租房約230萬套，約占700萬套保障房項目的33%；2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建成470萬套、新開工630萬套；2014年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工保障房700萬套以上，基本建成480萬套。可以預(yù)見，在我國城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展以及城市高房價壓力背景下，公租房作為政府的一項重大民生工程，其建設(shè)規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。

房屋專項維修資金有“房屋養(yǎng)老金”之稱，其作用不言而喻。公租房一旦投入使用，就面臨著一系列后續(xù)的維護(hù)和修繕工作。公租房的可持續(xù)發(fā)展，維修養(yǎng)護(hù)是其中一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。日常維修養(yǎng)護(hù)可以通過物業(yè)市場化解決，但房屋主體和大型設(shè)施設(shè)備更新改造、維修該如何處置？目前，我國公租房維修資金設(shè)立仍然是一片空白。實(shí)地調(diào)研中，物業(yè)、運(yùn)營中心都表示，保修期滿后的維修問題將會成為大問題。

2 公租房維修資金的現(xiàn)狀及問題

2.1 公租房維修資金設(shè)置仍然空白

2010年國家發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，體現(xiàn)了國家對中低收入群體住房問題的高度重視。此后國內(nèi)各大城市開始加快了公租房的建設(shè)，四年過去了，盡管北京、上海、廣州、深圳等大城市對發(fā)展公租房進(jìn)行了一些規(guī)章制度的修訂，制定了公租房的準(zhǔn)入要求和租賃期限等內(nèi)容，但是對公租房維修資金的規(guī)定始終是一片空白。無論是從國家保障性住房制度建設(shè)層面還是地方公租房實(shí)施層面，公租房維修資金似乎都沒有引起政府足夠的重視，公租房維修資金制度建設(shè)嚴(yán)重滯后于公租房的實(shí)踐。

2.2 公租房維修資金設(shè)立的緊迫性

從2010年公租房相關(guān)政策在全國實(shí)施以來，大批公租房已經(jīng)在全國范圍內(nèi)投入使用。隨著公租房建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，政府的工作重點(diǎn)逐步由建設(shè)初期的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為后期的運(yùn)營管理。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，房屋建設(shè)維修有五年過渡期，過渡期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，由開發(fā)商負(fù)責(zé)。過渡期結(jié)束以后，物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的“大整修”事項由業(yè)主繳納的房屋維修資金來解決。一旦公租房五年過渡期結(jié)束，公租房公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)問題，就會涉及到維修資金的使用。這同當(dāng)前公租房維修資金一片空白的現(xiàn)狀形成尖銳的矛盾。公租房建設(shè)作為一項保證中低收入人群住房的民生工程，其后期的維修保養(yǎng)管理是政府公共服務(wù)職能的延續(xù)，管理的好壞直接關(guān)系到人民群眾的日常生活質(zhì)量及其對政府的滿意程度，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定。因此，加快公租房維修資金的制度機(jī)制建設(shè)顯得十分必要且緊迫。

2.3 公租房維修資金來源存在爭議

公租房維修資金制度之所以遲遲未能建立，很大一部分原因在于公租房維修資金的籌集上，即錢從何來？就普通商品房而言，業(yè)主擁有70年產(chǎn)權(quán)，根據(jù)國家規(guī)定，住房維修資金應(yīng)該由業(yè)主支付。而公租房的租戶作為承租人，對公租房房產(chǎn)并沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的所有者是各級地方政府。由于公租房建設(shè)作為一項非盈利性民生工程，本身就給地方政府帶來一定的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，尤其是在當(dāng)前地方政府財政危機(jī)加劇的背景下，地方政府當(dāng)然不愿意再拿錢補(bǔ)充公租房維修資金的缺口。然而，在當(dāng)前市場力量參與公租房建設(shè)的機(jī)制不成熟情況下，公租房維修資金空缺問題究竟該怎么解決，仍然是困擾公租房制度向前發(fā)展的一個重要問題。

3 關(guān)于公租房維修資金問題的建議

3.1 資金來源方面

公租房由政府投資建成，其產(chǎn)權(quán)屬于政府，那么政府應(yīng)該是維修資金的承擔(dān)者。由于公租房的建設(shè)具有社會保障屬性，其盈利性小，資金回籠周期長，導(dǎo)致在當(dāng)前社會民間資本參與公租房建設(shè)的積極性不是太高。尤其是公租房建設(shè)剛剛起步，在各種市場力量參與機(jī)制、利益合理分配機(jī)制還不夠成熟的情況下，政府可以通過三種途徑來獲取公租房維修資金：公租房建設(shè)資金中的一定比例來彌補(bǔ)維修資金的缺口；公租房出租的租金收入抽取一定比例補(bǔ)給維修資金缺口；財政預(yù)算劃撥資金補(bǔ)貼維修資金缺口。

同時，政府應(yīng)該加快公租房建設(shè)中市場各方力量參與公租房融資的制度和運(yùn)行機(jī)制設(shè)計，早日實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)資金和維修資金來源的多元化。

3.2 資金使用管理方面

公租房維修資金的使用管理主要涉及到維修資金的日常使用和保值增值兩方面。一方面，公租房維修資金的日常使用需考慮如何使維修資金公平、高效地使用在公租房的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)上，防止在使用過程當(dāng)中被侵占和挪用。另一方面，公租房維修資金作為一筆流動性強(qiáng)的巨額現(xiàn)金流，如何防止這筆資金貶值，變成呆錢、死錢；如何利用其投資功能實(shí)現(xiàn)增值尤為重要。

3.2.1 采用“以政府為主導(dǎo)，以物業(yè)管理企業(yè)和租戶為基礎(chǔ)，以市場第三方力量為依托”的管理模式

目前我國商品房的物業(yè)維修資金事實(shí)上存在3種管理模式，即房地產(chǎn)行政主管部門代管，物業(yè)管理企業(yè)代管以及業(yè)主委員會自管。房地產(chǎn)行政主管部門代管模式下，一般先由購房者按照規(guī)定向售房單位繳交維修資金，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，商品住房銷售單位再將代收的維修資金移交給房地產(chǎn)行政主管部門。物業(yè)管理企業(yè)代管模式是在業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)委會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)專項代管。業(yè)主委員會自管模式是在業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會及業(yè)主委員會管理住宅專項維修資金。三種模式盡管模式選擇有差異，但共同之處都是以產(chǎn)權(quán)主體為導(dǎo)向的。因此，公租房維修資金的使用和管理也必須堅持以政府為主導(dǎo)的管理模式。

同時，還可借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)。我國香港地區(qū)的物業(yè)管理引入保險機(jī)制，公共地方設(shè)施的保險由物業(yè)管理公司依照大廈公約的規(guī)定購買。新加坡的物業(yè)管理采用物業(yè)管理公司與承擔(dān)維修保養(yǎng)項目相互分離的模式。即物業(yè)管理公司通過招標(biāo)或委托方式與市鎮(zhèn)理事會（或稱業(yè)主委員會）簽約，只承擔(dān)管理型業(yè)務(wù)，包括日常的監(jiān)管、制定年度維修保養(yǎng)計劃，待售維修保養(yǎng)費(fèi)以及維修保養(yǎng)工作的代理招標(biāo)工作，并不承接工程業(yè)務(wù)。具體的工程業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會發(fā)包給維修專業(yè)公司。

我國公租房的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)也可以參考該模式，政府可以和國內(nèi)大型國有保險公司進(jìn)行合作，對公租房的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)進(jìn)行投保，政府提取部分維修資金作為保險金。一旦公租房公共設(shè)施出現(xiàn)問題，由租戶委員會和物業(yè)公司協(xié)商反映問題，在保險公司的參與監(jiān)督下，政府通過招標(biāo)簽約方式發(fā)包市場第三方維修公司進(jìn)行維修。整個過程中物業(yè)公司只是協(xié)助維修公司而不參與維修資金的使用和分配，避免維修資金被其侵占、挪用和亂用。同時政府也可以分?jǐn)傦L(fēng)險和減輕財政負(fù)擔(dān)。因此，“以物業(yè)管理企業(yè)和租戶為基礎(chǔ)，以市場第三方力量為依托”能夠?qū)崿F(xiàn)在政府主導(dǎo)下的有效補(bǔ)充和互動。

3.2.2 維修資金的保值、增值作為公租房維修資金管理的重要環(huán)節(jié)，其經(jīng)營好壞直接關(guān)系到維修資金能否為公租房后期維護(hù)提供穩(wěn)定有力的資金支持

公租房維修資金同普通商品房維修資金一樣，對安全性、流動性、變現(xiàn)能力要求較高。因此，按照《信托法》有效實(shí)現(xiàn)房屋維修資金的保值增值必須滿足公租房維修資金資本運(yùn)作的基本要求：安全性高，風(fēng)險性低，流動性強(qiáng)，隨時變現(xiàn)，使用方便。參照這一要求，綜合我國當(dāng)前資本市場、金融市場發(fā)育不夠成熟和完善、投資渠道不夠暢通的現(xiàn)狀，公租房維修資金的保值增值可以探索投資信托資金、購買國債、新股認(rèn)購等一些風(fēng)險較小、收益穩(wěn)定、安全性較高的投資渠道，以保障公租房維修資金收益穩(wěn)中有升。

3.3 公租房維修資金續(xù)籌方面

公租房的出現(xiàn)使住者有其居，也必然導(dǎo)致租戶“臨時”居住帶來其維修成本的上升。作為房屋的“養(yǎng)老保險金”，公租房維修資金的續(xù)籌問題也是一項長期課題，籌資渠道的持續(xù)暢通對其后期使用和管理有著重要意義。國家應(yīng)該未雨綢繆，完善對公租房維修資金續(xù)籌的立法工作，規(guī)定國家每年抽取一定比例的建設(shè)資金持續(xù)不斷地補(bǔ)充到公租房的維修資金里面來。以此來確保公租房維修資金的來源能夠多元化、常態(tài)化、持久化。

3.4 減輕公租房維修資金需求壓力方面

擴(kuò)大公租房物業(yè)管理的覆蓋范圍和管理質(zhì)量，減輕公租房大修對維修資金需求的壓力。眾所周知，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。如果將公租房日常物業(yè)管理范圍擴(kuò)大到如供暖、煤氣、自來水管道設(shè)備等方面，則公租房房屋主體和大型設(shè)施設(shè)備的更新改造、維修的需求就會相對降低，公租房維修資金的壓力就大大降低。

3.5 控制公租房質(zhì)量方面

可以考慮延長公租房建筑物保修期來減輕政府維修資金壓力。日本的房屋維修資金包含在房價中，采取“開發(fā)商包攬”方式。開發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修并承擔(dān)所有的修繕費(fèi)用。這樣的制度設(shè)計避免了開發(fā)商在建設(shè)階段偷工減料，在要求其承擔(dān)巨額維修開支和巨大后期責(zé)任的過程中，“倒逼”前期建設(shè)施工質(zhì)量，形成了良好的制度效應(yīng)。目前，我國相關(guān)法律規(guī)定建筑質(zhì)量保修期為五年，五年之內(nèi)建筑質(zhì)量出現(xiàn)問題，由開發(fā)商負(fù)責(zé)。我國政府雖然沒有對公租房開發(fā)商全程負(fù)責(zé)房屋維修并承擔(dān)所有修繕費(fèi)用進(jìn)行強(qiáng)制要求，但是可以考慮延長房屋質(zhì)量保修期，以此來減輕政府在公租房“大修”時的負(fù)擔(dān)。

4 結(jié)束語

我國公租房建設(shè)已走過五個年頭，作為政府一個新的保障性住房探索方式，不可避免會出現(xiàn)諸多問題。公租房維修資金作為其中一個重要方面，其問題的解決當(dāng)然不可能一蹴而就。本文對公租房維修資金問題的探討也僅僅是一個階段性、局部性的淺薄認(rèn)識，瑕疵在所難免，至于能否對公租房維修資金問題的解決有所裨益，還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)。我國公租房維修資金的制度設(shè)計和建設(shè)還處于探索階段，有待于在實(shí)踐探索中進(jìn)一步發(fā)展和完善。

參考文獻(xiàn)：

1.陳淑云 范欽.公租房的后期管理問題及其解決方略——以武漢市為例.城市問題.2014.9

2.顏芳芳.新加坡和我國香港保障性住房物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)與啟示.科技與企業(yè).2012.1

作者簡介：

陳淑云，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授，房地產(chǎn)發(fā)展研究中心教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。

唐將偉，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。

李嘉，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)。

基金項目：

國家社科基金項目“公共租賃住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計劃項目“我國住房保障體系優(yōu)化與運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：As a livelihood project，the construction of public housing plays an important role in our social housing system.Public housing maintenance funds，as the“Housing pension”of Public housing，its raising，use and management plays an extremely important role for public housings successful operation.This article points out the absence of public housing maintenance fund，combines with domestic and international management experience，then puts forward some suggestions in raise，use，management，and continue to raise of public housing maintenance fund.We hope it will promote the development of our public housing healthly.

Keywords：Ublic housing，Security housing，Maintenance funds，Livelihood of people

李求軍/責(zé)任編輯