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    我國公租房政策的福利分配和福利輸送分析

    2016-12-01 15:32:26李瑤
    智富時(shí)代 2016年12期
    關(guān)鍵詞:公租房精準(zhǔn)化

    李瑤

    【摘 要】公租房是我國住房保障制度的一項(xiàng)重要福利政策,是解決城市“夾心層”群體住房問題的主要途徑。依據(jù)Gilbert的社會(huì)福利分析框架,從公祖房的福利分配基礎(chǔ)和輸送策略的角度分析我國的公租房政策,強(qiáng)調(diào)對(duì)福利對(duì)象需求的關(guān)注和福利輸送策略的精準(zhǔn)化。

    【關(guān)鍵詞】公租房;福利分析;精準(zhǔn)化

    一、背景介紹

    (一)公租房政策簡介

    近年來,隨著我國住房保障體系的不斷完善,城市低收入群體的住房困難在一定程度上有所緩解。但是,由于房價(jià)上漲過快,特別是部分大中城市高房價(jià)問題,使城市中的中低收入者處于尷尬境地,他們既無法承受一般商品住宅的較高價(jià)格,又不符合城市保障房的申請(qǐng)條件,名副其實(shí)地成為城市住房問題中的“夾心層”。2005年開始,廈門市和深圳市政府就分別提出了公共租賃住房政策;2009年住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)安排部分城市開展公租房試點(diǎn)工作;2010年6月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》,正式引入“公共租賃房”概念;“十二五”規(guī)劃綱要提出,我國將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房,著力優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),計(jì)劃在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房,并確保保障性住房覆蓋率達(dá)到20%以上。按照計(jì)劃,前面兩年,各地總共已經(jīng)開始 1800 多萬套保障房的建設(shè)工作。到 2013 年 12 月初,全國已經(jīng)完成當(dāng)年 470 萬套、新開工 630 萬套的保障房任務(wù)。也就是說,在“十二五”的前面三年,我國總共已經(jīng)開工建設(shè) 2400 多萬套保障房,保證了未來兩年任務(wù)的順利實(shí)施和完成。2013 年 12 月份,根據(jù)各地方政府提供的官方數(shù)據(jù),基本都已完成保障房建設(shè)任務(wù),尤其有十余省份已經(jīng)超額完成保障房建設(shè)目標(biāo)。

    (二)公租房定義及內(nèi)涵

    1.公租房定義:根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第一章第三條規(guī)定, 公共租賃住房,是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

    2.關(guān)于公租房的內(nèi)涵:陳伯庚(2003)等學(xué)者認(rèn)為住房保障制度中的一個(gè)重要內(nèi)涵是住房供應(yīng),說公租房的供給被歸于住房的社會(huì)保障范疇。曹振良(2003)等人也認(rèn)為,住房供給是住房保障制度的重要組成部分,并把由政府部門直接提供的公租房歸入住房分配與消費(fèi)制度范疇。他們對(duì)公租住房供給在住房制度中的定位有所區(qū)別,不過一致認(rèn)為住房保障制度中一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是如何實(shí)現(xiàn)公租房的有效供給。并且還可以看出,公租房有效供給的內(nèi)涵具備非常明確的社會(huì)保障性和社會(huì)福利性。

    (三)Gilbert的社會(huì)福利政策分析架構(gòu)

    Gilbert的社會(huì)福利政策分析架構(gòu),主要根據(jù)四個(gè)要素來進(jìn)行分析:分配基礎(chǔ)、供給類型、輸送策略、財(cái)務(wù)模式。分配基礎(chǔ)指政策中的“誰(who gets that?)”,供給類型指政策提供“什么(what)”,輸送策略指將政策實(shí)現(xiàn)的方式“如何(how)”,財(cái)務(wù)模式指政策中資金的提供方式“資金來源(funds)”。這四個(gè)要素,都是社會(huì)福利政策設(shè)計(jì)和評(píng)估的基本要素。因此,本文也依據(jù)Gilbert的分析框架,主要從分配基礎(chǔ)和輸送策略兩個(gè)方面來分析我國的公租房政策。

    二、福利分配基礎(chǔ):戶籍從限制到放開,政策對(duì)象的精準(zhǔn)化

    (一)戶籍制度的限制

    從已實(shí)施的情況來看,戶籍制度制約著公租房制度的保障力度。在各大省會(huì)城市,外來務(wù)工人員數(shù)量眾多,多數(shù)年輕就業(yè)人員并非本地戶籍人口。又因?yàn)橘Y源的稀缺性,這些大城市的公租房保障對(duì)象多僅限本地戶籍人口。由此可見戶籍上的限制會(huì)降低公租房的保障力度v。2013年,在深圳新聞網(wǎng)上的一篇題為《公租房申請(qǐng)戶籍限制讓人寒心》的報(bào)道,文中評(píng)論了當(dāng)時(shí)在深圳申請(qǐng)公租房有一條硬性規(guī)定:必須有深圳戶籍。當(dāng)時(shí)深圳的房價(jià)已經(jīng)很高,剛來深圳工作的年輕人絕大部分很難買得起房,租房也很吃力。對(duì)于深圳這樣一座外來人員居多的新興移民城市,這條規(guī)定可能就意味著將大量來深發(fā)展的外地青年人才拒之門外,讓人寒心。

    (二)戶籍制度的放開

    在2010年,重慶市就宣布:在重慶申請(qǐng)公租房不設(shè)戶籍限制?!吧暾?qǐng)主城區(qū)公租房,申請(qǐng)人應(yīng)年滿18周歲,在主城區(qū)有穩(wěn)定工作和收入來源,具有租金支付能力,符合政府規(guī)定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來主城區(qū)工作的無住房人員。但直系親屬在主城區(qū)具有住房資助能力的除外?!?/p>

    北京自2010年起就逐步取消公租房申請(qǐng)戶籍限制,目前改為對(duì)外來人員申請(qǐng)公租房設(shè)收入限制。“外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限,具有完全民事行為能力,家庭收入符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明,本人及家庭成員在本市均無住房的人員。“

    由此可見,戶籍的限制是公租房實(shí)現(xiàn)保障功能的一大障礙,尤其是一些大城市,外來人口較多,他們的生活本來較困難,而大多本地人是有自己的房子的,所以,如果放開戶籍限制,讓較多的外來人口受益,也才更加有效地體現(xiàn)了公租房的保障性和福利性。

    因此,根據(jù)2016年公租房的新政策,2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,“要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。”也就是說,未來申請(qǐng)公租房將不再收戶籍限制,外來務(wù)工人員也可申請(qǐng)公租房解決住房困難。

    我國的戶籍制度已有較長的歷史,對(duì)人們生活的影響也隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展越來越明顯。本地與外地在很多政策上都有所區(qū)分,戶籍的更改并不容易,尤其是更改成大城市的戶籍,這與目前城鎮(zhèn)化的加快,勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移并不配套發(fā)展,使得很多外地人陷入困境,既無法享受本地的政策福利,又不想失去在大城市的生存機(jī)會(huì)。

    在人們的生產(chǎn)活動(dòng)中,住房是人們生活最基本的物質(zhì)條件,解決住房的問題,才方便人們從事其他社會(huì)活動(dòng)。大多數(shù)的本地人都有自己的住房,對(duì)于公租房的需求并不是很大,僅僅對(duì)本地人提供公租房福利,實(shí)際上是低效用的;而正好是外來人口,絕大部分是買不起房的,租房都是問題,例如在深圳福田區(qū)景田一帶,一室一廳基本都要每月3000元,且還有上漲趨勢(shì),這么高的租金實(shí)在讓工薪階層難以承受。所以,將申請(qǐng)公租房的對(duì)象擴(kuò)大到非戶籍人口,將住房福利惠及到低工資有困難的外來人口,其實(shí)是該政策在分配基礎(chǔ)上的精準(zhǔn)化,讓真正更需要的對(duì)象享受到這樣的福利。

    三、輸送策略:公租房用地從集中修建到市場化房源,政策輸送的精準(zhǔn)化

    (一)住房選址滿意度低

    公租房的福利輸送策略涉及到多個(gè)方面,這里主要強(qiáng)調(diào)關(guān)于公租房的住址的選擇上。國務(wù)院發(fā)展研究中心的市場研究所所長任興洲表示,土地供給問題是公租房發(fā)展的重要障礙之一。譚術(shù)魁、江奇認(rèn)為,中國保障性住房建設(shè)用地供給方面存在著以下四個(gè)問題:一是缺乏穩(wěn)定的土地供應(yīng)機(jī)制;二是地塊區(qū)位日趨邊緣化;三是供應(yīng)渠道過于單一;四是缺乏民意溝通平臺(tái)。他們認(rèn)為,產(chǎn)生上述問題的原因在于,配套的法律法規(guī)的缺失、規(guī)劃和布局的不合理、政府職能的缺失等等。

    部分地方政府,為了完成修建公租房政策指標(biāo),將公租房修建在城市較偏遠(yuǎn)且生活不便利的地方,導(dǎo)致許多公租房入住率較低,并且入住人員的滿意度較低。出現(xiàn)了“叫好不叫座”的現(xiàn)象,其中一個(gè)重要原因就是,公租房住址的選擇,并主要呈現(xiàn)為兩大問題:

    1、住址位置偏遠(yuǎn),交通不便。許多地方不通地鐵,甚至連公交都沒有運(yùn)營。而大多居住者上班單位都在市區(qū),租房者就需要來回倒車,在交通上花的時(shí)間太長,上下班路上耗費(fèi)精力太多。

    2、小區(qū)配套設(shè)施落后。首先,公租房周邊的教育配套、醫(yī)院配套是住戶所看重的,其次商業(yè)配套也需要,生活才更方便。許多公租房小區(qū)附近沒有大商場、超市,家里人外出吃飯,買菜,都要坐車去幾公里外的地方。

    (二)公租房房源多樣化、市場化

    在2016年的公租房政策改革上明確提出,在住房保障制度方面,明年各地不再新建公租房。住建部表示,今后要通過市場籌集房源、政府給予租金補(bǔ)貼。這意味以前集中建設(shè)公租房樓盤的時(shí)代將過去,未來政府會(huì)通過向房企購買或向房東提供租房補(bǔ)貼的形式籌集房源,這些房源在地理位置上可能要比以前集中建設(shè)的有很大優(yōu)勢(shì),人們?cè)僖膊挥脫?dān)心申請(qǐng)的公租房位置偏遠(yuǎn)無法入住的問題。

    上海市楊浦區(qū)政府在發(fā)現(xiàn)這一問題后,提出新的對(duì)策,針對(duì)申請(qǐng)公租房的高中低不同收入群體以及不同的住房需求來選擇房源,例如:根據(jù)高技能人才及知識(shí)分子、普通白領(lǐng)、外來務(wù)工人員等類別,提供不同種類的房源,滿足不同層次人群的需求。這樣,隨著房源的層次的多樣化,人們的需求也能相應(yīng)的得到滿足,比之前的集中建設(shè)住房更有效率,資源的分配也就更加合理。

    新的政策提出不在集中修建公租房樓盤,而是通過向房企購買或向房東提供租房補(bǔ)貼的形式籌集房源,能體現(xiàn)出政府根據(jù)公租房需要人群的不同需求,提供不同的房源和服務(wù)來實(shí)現(xiàn)福利的輸送,體現(xiàn)出政策輸送策略上的精準(zhǔn)化,讓入住者更加滿意。

    四、反思與結(jié)語

    本文是在Gilbet的福利分析框架下對(duì)我國公祖房政策進(jìn)行的分析,并且只在分配基礎(chǔ)和輸送策略上進(jìn)行了簡單的分析,忽略了分配內(nèi)容和財(cái)務(wù)模式,但是一項(xiàng)政策的實(shí)施,上述的四個(gè)方面應(yīng)該是整合互相關(guān)聯(lián)的,因此,在分析時(shí)可能不夠全面,還需要進(jìn)一步的研究和探討。但是,住房問題是人們最基本的物質(zhì)生活條件,針對(duì)我國目前的貧富差距較大,城鎮(zhèn)化加快,勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移等問題,公租房這一福利政策的提出給不少人帶來了希望,但是在真正的制度設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中,還需要政府更多的投入。關(guān)于公租房政策的福利分配基礎(chǔ),戶籍限制的放開和輸送策略上房源的去集中化,都體現(xiàn)了政策的不斷進(jìn)步,更加精準(zhǔn)化,但其他方面的問題,本文也沒有提及。總之,真正的惠及于民,才是福利政策的保障性和福利性的真正體現(xiàn)。

    【參考文獻(xiàn)】

    [1]Gilbert.社會(huì)福利政策引論[M]

    [2]住建部等.關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見.建保[2010]87號(hào)

    [3]陳伯庚,顧志敏,陸開和.城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實(shí)踐[M].上海:上海人民出版社,2003

    [4]曹振良等.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京:北京大學(xué)出版社,2003

    [5]毛穎.面向城鎮(zhèn)外來務(wù)工人員的公租房政策制定和實(shí)施問題研究[D].2013

    [6]譚術(shù)魁,江奇.保障房用地供應(yīng)的問題、原因及其對(duì)策[J].中國房地產(chǎn),2009

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