我國(guó)公租房建設(shè)及管理過(guò)程中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

李樂(lè)+吳婧+范子昊+穆鑫+郭金金

【摘要】住房問(wèn)題向來(lái)是我國(guó)居民最關(guān)心的問(wèn)題之一。收入分配不均，使得“夾心層”現(xiàn)象在我國(guó)某些城市出現(xiàn)。我國(guó)為解決這批既沒(méi)有能力購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)也不符合廉租房申請(qǐng)條件的尷尬群體的住房問(wèn)題，創(chuàng)造性地提出了公租房概念。本文就我國(guó)公共租賃房的提出、實(shí)施公租房政策過(guò)程中建設(shè)方面和管理方面存在的問(wèn)題等方面進(jìn)行討論，并提出了科學(xué)建設(shè)和管理公租房的建議。

【關(guān)鍵詞】民生 公租房 建設(shè) 管理 政策

一、公共租賃住房的提出

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈健康發(fā)展趨勢(shì)，勢(shì)頭良好，但同時(shí)國(guó)民收入兩極分化問(wèn)題依然存在，一部分中低收入居民無(wú)力支付日漸上漲的房?jī)r(jià)，居住較為困難。此時(shí)，公租房政策的推出使居民住房問(wèn)題得以較好解決。公共租賃性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)和租金價(jià)格的住房，是對(duì)住房困難人群的過(guò)渡性解決方案。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委6日對(duì)外公布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。

由于公共租賃住房的便利性以及惠民性，近年來(lái)，公租房得到國(guó)家的重視，發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)迅速。雖然如此，但就目前我國(guó)公租房政策的實(shí)施仍處于摸索階段，而公共租賃房又是切實(shí)關(guān)系到城市內(nèi)相當(dāng)一部分人群的切身利益的項(xiàng)目，其相關(guān)方面的治理問(wèn)題值得我們密切關(guān)注，需要我們認(rèn)真分析，提出解決方案，讓公租房住戶(hù)得到更為人性化、專(zhuān)業(yè)化的管理和高質(zhì)量的服務(wù)。

二、我國(guó)公租房建設(shè)及管理方面的現(xiàn)狀

公租房項(xiàng)目從初步實(shí)施到現(xiàn)在的不斷完善過(guò)程中，在我國(guó)北京、廣州、上海、重慶等一線(xiàn)大城市得到了快速的發(fā)展，并形成各自完備的法律法規(guī)制度。近些年，我國(guó)保障性住房由于國(guó)家投入大量資金等原因，消除了部分“夾心層”的住房難題，得到了比較好的效果，這一舉措非常有利于保障性住房的大范圍甚至是全面性覆蓋。但是在我國(guó)，公租房的發(fā)展仍然不及美國(guó)、英國(guó)等歐美國(guó)家完備，在融資、選址、建設(shè)質(zhì)量、申請(qǐng)條件、分配、監(jiān)督管理，等方面均要積極學(xué)習(xí)歐美國(guó)家經(jīng)驗(yàn)。

歐美各國(guó)的政府在公租房建設(shè)過(guò)程中高度支持并且進(jìn)行干預(yù)；而且在住房模式上也隨著住房發(fā)展的不同階段進(jìn)行改革（在住房緊缺的時(shí)候，提高公租房供給量。在住房問(wèn)題得到緩解，又采用公租房補(bǔ)貼的方式）等措施，不僅減少投資成本，又可以是社會(huì)矛盾得到緩解[1]。

（一）公租房在規(guī)劃與建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題

1.居民對(duì)公租房的認(rèn)識(shí)不足。我國(guó)自改革住房制度以來(lái)，改變了之前國(guó)家以分配為主要方式的住房制度，從而商品房在這種情形下進(jìn)入人們的視線(xiàn)。但地方政府過(guò)度追求房屋自有率以及房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)“買(mǎi)房子好于租房子”的觀(guān)念深入人心，使得人們更傾向買(mǎi)房子。以深圳為例子，在政策頒布之初，由于深圳居民對(duì)公租房不夠了解，導(dǎo)致深圳某些公租房的空置率高達(dá)70%?！罢诩涌旃夥拷ㄔO(shè)步伐時(shí)，如果不能很好地打破觀(guān)念壁壘，用完善的政策給群眾吃下‘定心丸，就會(huì)造成公租房閑置、空置的尷尬，很難真正為群眾帶來(lái)福利。”[2]

2.公租房建設(shè)融資的渠道較單一。舉幾個(gè)我國(guó)的典型例子：“重慶幾乎全部依賴(lài)于政府投資；廣州以政府投資為主，間接地采用國(guó)有企業(yè)和民間投資；上海則是主要依靠國(guó)有企業(yè)，其次是來(lái)自民間的投資?！盵3]由此可見(jiàn)，政府是公租房融資主要的提供人。公租房存在不能在市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)、租金相對(duì)較低等現(xiàn)象導(dǎo)致資金回收速度較慢，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)共租房缺乏興趣。

3.公租房選址困難，選址與居住人群不匹配。由于市區(qū)內(nèi)土地少而租金高，郊區(qū)可用土地租金低但配套不完善，公租房選址存在困難?！岸D(zhuǎn)公租房過(guò)程中要考慮業(yè)主是否愿意出租、房屋安全性是否有保障等因素，同時(shí)合適的房源需要入戶(hù)調(diào)查才能確定，必須考慮租金、價(jià)格指定轉(zhuǎn)入、退出機(jī)制，房源補(bǔ)貼等問(wèn)題需要完整的運(yùn)作系統(tǒng)，而目前只能通過(guò)觀(guān)測(cè)加以規(guī)范?！盵4]同時(shí)由于建設(shè)地點(diǎn)過(guò)于偏僻，交通不便，商品配套設(shè)施不完善等方面的原因，部分申請(qǐng)到公租房的市民在衡量各種因素的影響后，選擇在工作單位附近就近租房，使得有住房需求的人群無(wú)房可住，從而造成公租房資源的浪費(fèi)。

4.公攤面積較大，建設(shè)質(zhì)量有待提高。濟(jì)南部分公租房的租戶(hù)反映，其租住的公租房公攤面積太大，一些小區(qū)的公攤面積高達(dá)百分之四十，而物業(yè)費(fèi)的繳納依據(jù)為建筑面積，因而接近一半的繳納費(fèi)用沒(méi)有用于居民。并且房屋的質(zhì)量差強(qiáng)人意，有居民反映，入住不超過(guò)半年，好多房間都發(fā)生過(guò)漏水現(xiàn)象；室內(nèi)墻皮出現(xiàn)裂紋，門(mén)框損壞；冬天室內(nèi)供暖不足；電梯從交房之日起就有問(wèn)題。而物業(yè)在收到居民意見(jiàn)后處理不及時(shí)，一再拖延。由此可見(jiàn)公租房整體質(zhì)量需進(jìn)一步提高，滿(mǎn)足住戶(hù)基本生活需求。

5.公租房配套不完善。濟(jì)南市某些公租房居民反映，附近沒(méi)有社區(qū)醫(yī)院，居民的健康安全得不到保證。同時(shí)附近交通不方便，可使用的交通工具很少。小區(qū)周?chē)R備的托兒所、幼兒園、中小學(xué)、肉菜市場(chǎng)和郵局等公共配套設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的綠化、消防、市政、物管等配套設(shè)施有待完善。

（二）公租房在管理環(huán)節(jié)的問(wèn)題

1.公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制不夠完善。公租房申請(qǐng)過(guò)程缺乏公開(kāi)性、透明性，相關(guān)信息缺乏準(zhǔn)確性、真實(shí)性，使得進(jìn)入機(jī)制不完善，出現(xiàn)一些違反規(guī)定的行為，使得切實(shí)需要住房的居民得不到名額。比如：有一些資金條件高于居住公租房條件的人，由于關(guān)系等渠道，申請(qǐng)到公租房，卻將其當(dāng)作備用房。因此在有些公租房片區(qū)中，頻繁有豪車(chē)出入的現(xiàn)象。而在退出機(jī)制方面，部分居民在居住公租房的期間存在升職、加薪等情況，已不再符合公租房居住條件，但由于政府信息傳達(dá)滯后，退出機(jī)制不完善，缺乏法律制度的有效監(jiān)管，使得這部分人仍在公租房?jī)?nèi)滯留，造成資源的浪費(fèi)。

2.政府推動(dòng)立法方面責(zé)任缺失。由于內(nèi)部職責(zé)分工不明確，細(xì)節(jié)方面缺乏制度安排，從而出現(xiàn)職能交叉，責(zé)任推諉，管理主體之間協(xié)調(diào)力度不夠等問(wèn)題。比如，濟(jì)南多出公租房存在學(xué)生上學(xué)等方面配套不完善的情況，教育局工作人員認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)未向教育部門(mén)登記，只有備案后才能劃分學(xué)區(qū)，這是房屋產(chǎn)權(quán)引起的問(wèn)題；而房管局就此問(wèn)題等待上級(jí)決策，此事一拖再拖。

3.公租房計(jì)劃保障對(duì)象的覆蓋范圍小。很多有切實(shí)需求的人由于收入不符合公租房的申請(qǐng)要求或者戶(hù)籍不合格而被列在保障范圍之外，與公租房失之交臂。保障對(duì)象強(qiáng)調(diào)城市中低收入家庭，對(duì)于農(nóng)民工和外來(lái)務(wù)工人員開(kāi)放程度較低，從而導(dǎo)致公租房服務(wù)大眾的理念流于形式，阻礙了城市化的進(jìn)程。

4.公租房亂收費(fèi)情況較為嚴(yán)重。在我們實(shí)地調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，大部分公租房的配套設(shè)施缺失，使得居民生活質(zhì)量難以得到保障。其中部分公租房片區(qū)的物業(yè)費(fèi)竟然達(dá)到1.55元每平米，然而高檔住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)也不過(guò)1.8每平米（雖然物業(yè)費(fèi)也是分檔收取，有的人由政府補(bǔ)貼，有的人則要自己支付，但是支付費(fèi)用過(guò)于高昂）。還有居民反映，停車(chē)收費(fèi)同樣過(guò)高。政府在本著為人民謀福利的原則建設(shè)公租房，由于下級(jí)部門(mén)存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，使得公租房居民怨聲載道。

5.公租房空置率較高。例如：上海首批兩個(gè)市籌公租房項(xiàng)目“試水”入市，首期申請(qǐng)率僅為四成。同樣，武漢推出的首批899套公租房中，報(bào)名成功、拿到鑰匙的市民僅317戶(hù)。租金和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，實(shí)際入住的戶(hù)數(shù)，僅占首批房源的23%。相比較而言，鄭州公租房的情況更為糟糕，其首批公租房空置率高達(dá)90%。濟(jì)南市計(jì)劃在“十二五”期間建設(shè)六萬(wàn)套公租房，政府為了調(diào)查公租房的市場(chǎng)需求，采取了預(yù)登記的辦法，但結(jié)果只有四千多個(gè)家庭、六千多名單身職工做了登記，與六萬(wàn)套的計(jì)劃相差甚遠(yuǎn)。以上雖然為個(gè)例，但可以看出空租房空置率高的現(xiàn)狀較為普遍[5]。

6.公租房社區(qū)構(gòu)成人員復(fù)雜，管理難度大。入住公租房的大多是失業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員、老弱病殘等弱勢(shì)群體。一些公租房小區(qū)，如重慶的民心佳家園總建筑面積108萬(wàn)平方米，約提供住房1.79萬(wàn)套[6]，濟(jì)南市清雅居提供6014套。像這種大面積規(guī)劃的公租房社區(qū)，往往構(gòu)成的成員越發(fā)復(fù)雜，從而給社區(qū)管理者管理社區(qū)造成很大的難題。

三、公租房建設(shè)與管理的建議與對(duì)策

（一）科學(xué)建設(shè)公租房

1.從群眾需求的角度進(jìn)行選址和分配[7]。進(jìn)行科學(xué)合理的地址選擇，打破舊有的單一建筑模式，實(shí)行“混居”模式，促進(jìn)社會(huì)融合，防止城市“貧民窟”的形成。同時(shí)應(yīng)注重商服配套、交通等設(shè)施的完備，既可以解決公租房一定的空置問(wèn)題，又可以使住戶(hù)享受到生活的便利。

2.改變住房保障思路，從“新建”轉(zhuǎn)向“消化存量商品房”。2016年政府工作報(bào)告及十三五規(guī)劃綱要中明確提出，新建保障房的高峰期結(jié)束，未來(lái)幾年棚改規(guī)模維持在絕對(duì)高位。在去庫(kù)存的背景下，住房保障思路已相應(yīng)調(diào)整，重心從以往的“新建保障房”轉(zhuǎn)向“消化存量商品房”，因地制宜化解房地產(chǎn)庫(kù)存，合理利用房地產(chǎn)業(yè)閑置資源。

3.積極拓寬公租房融資渠道，確保公租房工程有源源不斷的資金投入。公租房資金來(lái)源大體如下：其一政府財(cái)政收入；其二土地轉(zhuǎn)讓收入；其三政府補(bǔ)助資金；其四公租房租金收入；其五，政府債券獲益；其六，地方政府債券[8]。社會(huì)的多元化，也為公租房的融資渠道提供多樣的渠道。資金是公租房工程的“新鮮血液”，只有保證資金的源源不斷，公租房才能保質(zhì)保量完工。

（二）科學(xué)管理公租房

1.完善準(zhǔn)入、退出機(jī)制的管理。一是保證信息公開(kāi)透明、便利核查，切實(shí)加大執(zhí)法力度、政府部門(mén)的有效作為。二是對(duì)保障對(duì)象全面實(shí)施“動(dòng)態(tài)監(jiān)控”[9]管理，完善監(jiān)督管理機(jī)制；三是政府嚴(yán)格制定公租房申請(qǐng)條件并增大規(guī)劃覆蓋面。全國(guó)各地在進(jìn)行這方面的完善時(shí)，應(yīng)該學(xué)習(xí)重慶市的具體做法。

2.大力推進(jìn)貨幣化安置政策并且加快實(shí)施互換建設(shè)。通過(guò)向有需求的市民發(fā)放租房補(bǔ)貼的方式，既可以使居民權(quán)利得到保障，又可以使居民在住房選址貼近其生活區(qū)域，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在公租房領(lǐng)域加快實(shí)施像在廉租房中的互換建設(shè)，使得居民生活更加便利。

3.積極吸取外國(guó)成功案例的經(jīng)驗(yàn)，政府加強(qiáng)對(duì)公租房政策的法律約束。一是美國(guó)、英國(guó)、瑞典等國(guó)在公租房政策方面的發(fā)展是比較完善的，比如歐美各國(guó)的“補(bǔ)人頭”，“加強(qiáng)對(duì)非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的利用”，美國(guó)的“組團(tuán)基金”等政策。我國(guó)政府應(yīng)該取其精華，從外國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)中，尋找適合我們中國(guó)公租房的發(fā)展方向。二是法律完善是完成一切的一個(gè)基礎(chǔ)。完善金融、建筑、稅務(wù)、房屋產(chǎn)權(quán)等一系列有關(guān)法律，奠定堅(jiān)實(shí)基石。

（三）科學(xué)發(fā)展公租房

1.中央政府加強(qiáng)對(duì)地方公租房建設(shè)的支持力度、監(jiān)管力度。一是地方政府隸屬于中央管轄的范圍，中央加強(qiáng)對(duì)地方公共租房的督促和管理是職能所在。二是中央增加對(duì)地方公租房建設(shè)的撥款并積極監(jiān)督，確保中央政府的撥款能夠切實(shí)的用在老百姓的身上，別讓老百姓“有房能夠申，沒(méi)錢(qián)不能住”，那么公租房不管是從質(zhì)量還是數(shù)量會(huì)有一個(gè)“質(zhì)”的改變。

2.轉(zhuǎn)變城市化發(fā)展觀(guān)念，加速公租房的發(fā)展。一是從“以物為本”變?yōu)椤耙匀藶楸尽?，注重人民切身需要，提高住?hù)幸福感。二是積極轉(zhuǎn)變住房觀(guān)念，從“買(mǎi)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白夥俊保e極發(fā)展租房市場(chǎng)，為社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展從一個(gè)方面做出努力。三是提高城市市民化率，積極貫徹城鎮(zhèn)化目標(biāo)，解決戶(hù)籍以及附在戶(hù)籍上的社會(huì)保障問(wèn)題。四是建立創(chuàng)新機(jī)制，為發(fā)展公租房提供多樣的途徑，多樣的方式。

四、結(jié)語(yǔ)

公租房政策的實(shí)施，在對(duì)我國(guó)“夾心層”生活的改善方面做出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也充分體現(xiàn)我國(guó)政府改善民生的決心。但是畢竟公租房建設(shè)還是處于摸索階段，還應(yīng)不斷完善，讓公租房住戶(hù)得到更人性化，專(zhuān)業(yè)化的管理和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]張琪.歐美國(guó)家公共租賃住房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線(xiàn)，2014，（03）：271-272 .

[2]袁業(yè)飛.公共租賃房：你準(zhǔn)備好了嗎？——對(duì)各地公租房建設(shè)情況的考察[J].中化建設(shè)，2010，（8）：18-23.

[3]馬秀蓮.中國(guó)公租房建設(shè)和發(fā)展現(xiàn)狀[R].社會(huì)體制藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)社會(huì)體制改革報(bào)告（2015） No.3：122-136.

[4]陳晶.濟(jì)南約萬(wàn)套存量房可轉(zhuǎn)公租房 是否能轉(zhuǎn)換要看具體情況[N].山東商報(bào)，2015.10.23。

[5]張高娃.公租房“遇冷”現(xiàn)象及對(duì)策研究[J].時(shí)代金融，2013，（18）：288-289.

[6]潘雨紅，龐家美，熊建華.重慶市公租房租金定制的難題與對(duì)策——以“民心佳園”項(xiàng)目為例[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2011，（12）：57-60.

[7]陶承潔，吳立偉.對(duì)當(dāng)前公租房規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題的研究[J].現(xiàn)代城市研究，2011，（9）：78-80.

[8]楊智璇.我國(guó)共租房建設(shè)資金融資渠道研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2012，（24）：53-62.

[9]代家麗.淺析我國(guó)公租房建設(shè)存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].商情，2013，（5）：148-148.