深圳保障性住房設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)分析及造價控制的探討

摘要：深圳保障性住房是為城市中低收入住房困難家庭而建，投資概算較低，保障房并不是“貧民窟”，價低品質(zhì)不能低，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求高，功能要求齊全、配套，用有限的資金高質(zhì)量完成任務(wù)，造價工程師責(zé)任重大、責(zé)無旁貸，參與設(shè)計方案決策，造價事前預(yù)控是行之有效的方法，以政府保障房為例，探索技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的控制方法以及實施過程造價控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積累造價管理經(jīng)驗和技巧。

關(guān)鍵詞：技術(shù)經(jīng)濟(jì)；保障房；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：TU723 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）024-000-02

一、工程概況

深圳市平湖某保障性住房項目建設(shè)用地面積約6.2萬m2，一期總建設(shè)規(guī)模約37萬m2，容積率為5.5，擬建地下室2層，建筑高度100米，建設(shè)場地為山地，周邊市政道路已經(jīng)形成。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅層高2.8米，外墻以涂料為主，每平米裝修單方造價700元，廚房、衛(wèi)生間內(nèi)臺面，一次裝修的到位。

二、設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

1.基坑支護(hù)方案經(jīng)濟(jì)分析

項目建設(shè)場地周邊無建筑物，市政道路已形成，車流量小，周邊環(huán)境不錯，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，計劃基坑支護(hù)工程造價控制指標(biāo)為250元/m2，可選擇的方案有：土釘+放坡，支護(hù)樁+錨索方案。土釘+放坡方案挖運土方量大，若遇到雨季施工非常困難，工期不可控，對保障房工程來說是致命傷，因地下室面積不計容積率而最大化，基坑不具備放坡條件，技術(shù)經(jīng)濟(jì)對比分析后，采用支護(hù)樁+錨索方案比較合理，而支護(hù)樁采取挖孔樁、鉆沖孔樁還是機(jī)械旋挖樁？分析三種樁型單價相差無幾，只有根據(jù)施工進(jìn)度、質(zhì)量可靠性和安全可控性方面對比，最后選擇旋挖樁。若是沒造價工程師參與設(shè)計方案比選，原基坑支護(hù)方案可選用內(nèi)撐結(jié)構(gòu)+支護(hù)樁的方案，造價增加43%。

2.建筑設(shè)計優(yōu)化方案經(jīng)濟(jì)分析

（1）保障房造價控制與戶型設(shè)計方案優(yōu)化難點分析

保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是“經(jīng)濟(jì)、適用”，造價受到較嚴(yán)格的控制，每套住房的建筑面積得到嚴(yán)格控制，戶型建筑面積只有35、50、65與80平方米四檔。戶型設(shè)計還要考慮到保障群體在未來經(jīng)濟(jì)條件改善后對住房面積增加的需求，設(shè)計還要考慮戶型靈活組合、方便改動，如35m2房改至70m2的可能性。從設(shè)計角度看，制約保障房建筑設(shè)計難點主要是戶型面積小，公共走廊占用面積多而套內(nèi)使用率低，但要求不能低于75%，做到100%戶型都滿足政策法規(guī)規(guī)定的日照、采光、通風(fēng)、噪聲等要求很難。保障性住房低價并不能低品質(zhì)，絕對不能低質(zhì)量，面積小但“五臟俱全”（客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都一應(yīng)俱全），不僅要滿足人的生理需求，更要關(guān)注人的心理、精神、文化層面需求，小區(qū)設(shè)置需滿足基本生活需求的相應(yīng)配套娛樂、健康服務(wù)用設(shè)施。要求高、工期緊、造價低、利潤低、挑剔者多、鬧事者多，保障性住房在深圳建筑行業(yè)中有“燙山芋”之稱，建設(shè)管理難、造價控制也難。

（2）保障房戶型設(shè)計經(jīng)濟(jì)分析

要求主體結(jié)構(gòu)采取短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，墻體采用加氣塊砌體，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，計劃土建造價控制指標(biāo)1200元/m2，鋼筋用量控制50KG/m2，以成本控制為中心，借鑒香港地區(qū)經(jīng)驗，將“工業(yè)化”、“標(biāo)準(zhǔn)化”、“精細(xì)化”、“BIM”、“綠色技術(shù)”五大技術(shù)體系納入設(shè)計優(yōu)化過程。香港地區(qū)保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四個檔，由4個檔面積組成的標(biāo)準(zhǔn)戶型分成模塊，然后在設(shè)計平面圖上反復(fù)去拼。通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)構(gòu)件，簡化施工、提高效率，還可以進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)，減少現(xiàn)場作業(yè)量，最終綜合成本大大降低。保障房技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)果，推進(jìn)保障房建設(shè)“產(chǎn)業(yè)化”施工，已經(jīng)成為發(fā)展趨勢。

3.保障房總包合同模式分析與確定

（1）合同方面風(fēng)險分析。近期保障房以造價低和工期為緊為借口，普遍出現(xiàn)的質(zhì)量問題：加氣塊砌體外墻裂縫、滲漏，衛(wèi)生間門坎滲漏，設(shè)計布置不合理，引起用戶“上街上訪”，保障房往往成為社會關(guān)注的焦點，合同風(fēng)險極大。合同類模式適當(dāng)，條款完整，公平公正、定義和用詞清楚、意思表達(dá)明確，就很難出現(xiàn)索賠或不當(dāng)?shù)馁M用和工期增加的“扯皮”事件，這是造價事前控制的基礎(chǔ)工作。工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風(fēng)險管理的主要依據(jù)。合同條款應(yīng)本著平等、資源、公平、誠實信用，遵守法律和社會公德。每一條款都應(yīng)仔細(xì)斟酌，以防出現(xiàn)造價失控。

（2）合理的風(fēng)險分配。根據(jù)風(fēng)險管理的基本理論，建設(shè)工程風(fēng)險應(yīng)由有關(guān)各方分擔(dān)。風(fēng)險分擔(dān)的原則是：任何一種風(fēng)險都應(yīng)由最適宜承擔(dān)該風(fēng)險或最有能力進(jìn)行損失控制的一方承擔(dān)。符合這一原則的風(fēng)險轉(zhuǎn)移是合理的，可以取得雙贏或多贏的效果。有實力承包商（房地產(chǎn)商）有可能是單價略高，但質(zhì)量、進(jìn)度與安全有保障，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，合情合理，選擇有實力的承包商（房地產(chǎn)商）是政府規(guī)避保障房建設(shè)風(fēng)險最好辦法。

3.本項目合同管理為EPCM模式

綜合上述分析，本項目采取我國目前推行的總承包模式：即E（Engineering設(shè)計）+P（procurement采購）+CM（Construction Management施工管理）模式。EPCM模式是承包商（房地產(chǎn)商）與政府直接簽訂合同，對工程的設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)、施工管理進(jìn)行全面的負(fù)責(zé)。

三、保障房建設(shè)過程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

1.把好設(shè)計變更審核關(guān)

（1）要求參建單位正確對待施工前的圖紙會審，從施工圖的合理性、經(jīng)濟(jì)性、施工的可行性等方面進(jìn)行審查，設(shè)計變更要嚴(yán)格遵守控制的程序，先審批，后施工。以盡可能減少設(shè)計變更的隨意性和不合理性，防止不當(dāng)受益。

（2）先確定各類型的審批程序，任何設(shè)計變更在實施前均應(yīng)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)審批，技術(shù)上非變更不可的應(yīng)事先取得認(rèn)可，并進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)分析，測算其可能發(fā)生的金額，分析其對計劃投資額的影響程度。

2.把好現(xiàn)場簽證關(guān)

（1）及時收集、整理有關(guān)的施工和圖紙資料，包括視頻、圖片、會議紀(jì)要資料，為處理現(xiàn)場簽證提供證據(jù)。

（2）堅持客觀、有據(jù)的原則，充分尊重各方意見，作好解釋和協(xié)調(diào)工作。如實、公平公正、及時處理，要有可追溯性，經(jīng)得起審計、審查。

（3）不同金額有不同的授權(quán)簽認(rèn)權(quán)限，把控程序的合法性和公正性。

3.把好工程款支付關(guān)

（1）根據(jù)施工合同規(guī)定的計價原則和所采用的合同類型，在合同規(guī)定的時限內(nèi)審核月進(jìn)度支付，并及時做好實際支付與計劃支付的比較，將投資的實際發(fā)生額控制在計劃內(nèi)，一旦某個項目偏離計劃，除仔細(xì)查找原因說明情況外，還應(yīng)及時向上級報告。

（2）未經(jīng)監(jiān)理單位質(zhì)量驗收合格的工程量，或不符合施工合同規(guī)定的工程量，拒絕計量和該部分的工程款支付申請。

（3）采用“量、價分離”的工作方法。實物量和圖紙量對比的兩線控制：現(xiàn)場工程師和造價工程師兩組人控制。

4.把好結(jié)算審核關(guān)

堅持深入現(xiàn)場了解情況，掌握工程動態(tài)，對特殊材料進(jìn)行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計價的準(zhǔn)確性，保證造價計算不出紕漏?？⒐そY(jié)算并不是工程付款的簡單累加，根據(jù)竣工圖紙、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算，實事求是，審查是否按圖紙及合同規(guī)定內(nèi)容全部完成，認(rèn)真核實每項工程變更是否真正實施。熟練掌握工程量的計算規(guī)則，工程造價計量程序，確保工程計量的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)束語

造價控制是工程建設(shè)管理的核心，號召造價工程師要從繁忙的工程量計算中脫身出來，主動參與方案決策的事前控制或預(yù)控，注意技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，技術(shù)方案若是沒有通過經(jīng)濟(jì)分析拍腦袋的行為，是官僚主義，造價控制若是沒技術(shù)可行為基石，將是是“空中樓閣”。造價控制是涉及多因素、多目標(biāo)的系統(tǒng)工程，尋求保障房工程造價控制的有效方法，還需要因地制宜，不斷探索，任重道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳曉杰.香港建筑工業(yè)化設(shè)計理念與方法.規(guī)劃與設(shè)計，2016，（05）.

作者簡介：陽海銀（1966-），男，2004年獲東南大學(xué)工程碩士學(xué)位，深圳市京圳工程咨詢有限公司任總監(jiān)。