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    公租房管理對策研究

    2015-03-13 19:02尹愛
    中國高新技術(shù)企業(yè) 2015年4期
    關(guān)鍵詞:公租房管理對策物業(yè)管理

    摘要:公租房是現(xiàn)今政府重點推廣的,以提高民眾生活水平為目的的住房。我國的公租房建設(shè)起步較晚,還處于探索階段,所以存在著許多問題,如定價難、不能滿足群眾需求等。文章對公租房現(xiàn)存的問題進(jìn)行了重點分析,并提出了解決方案。

    關(guān)鍵詞:公租房;管理對策;房屋政策;政府福利;物業(yè)管理 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

    中圖分類號:F293 文章編號:1009-2374(2015)04-0007-02 DOI:10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.0287

    政府推出公租房的目的和建設(shè)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房一樣,都是為了提高基層人民的生活水平。公租房政策的推廣在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之后,但其推出后,受到人民的廣泛關(guān)注且叫好聲一片。如何真正發(fā)揮公租房的實際價值,真正為人民的生活帶來便利,促進(jìn)人民生活水平的提高,是現(xiàn)今城市管理人員應(yīng)主要進(jìn)行的

    工作。

    1 公租房的特點及優(yōu)勢

    北上廣等部分大城市已經(jīng)開始建設(shè)適合自身特征的公租房。這種公租房和廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房相比,具有下列顯著優(yōu)勢:(1)公租房不再對戶籍有要求,外地居民也可以申請公租房,政策針對的范圍更廣;(2)公租房的經(jīng)濟(jì)要求比廉租房高,比經(jīng)適房低;(3)公租房容許投資方有一定的贏利空間,以利于投資方的多樣性以及政策的持續(xù)性;(4)對房屋的租住權(quán)有較高的要求,當(dāng)居住者的收入水平超過標(biāo)準(zhǔn)后將不被允許繼續(xù)使用公租房;(5)租售并舉。有些地方規(guī)定,在租賃5年期滿后,符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準(zhǔn)確定的價格購買。

    2 公租房管理中存在的問題

    但是,因為公租房所具有的鮮明特征,也使政策在貫徹落實時遭遇了諸多問題。通過分析各地所產(chǎn)生的問題,總結(jié)出下列四點:

    2.1 公租房政策指導(dǎo)思想混淆不清

    要明確公租房政策推出時所遵循的指導(dǎo)思想。但在這一問題上,政府及輿論組織依然沒有進(jìn)行深入的討論和高效的宣傳。政府推出公租房的目的是為人民提供福利,但群眾卻未享受到。產(chǎn)生這一問題的主要原因是沒有和投資方協(xié)調(diào)溝通好,在加之管理期間產(chǎn)生的腐敗現(xiàn)象,使管理人員一味追求自身利益,忘記了建設(shè)公租房的初衷。而輿論宣傳的不到位,也使群眾對公租房的期望值過高。同時,公租房處于這一夾板位置,極易和廉租房混雜,萬一宣傳不夠清晰則可能出現(xiàn)矛盾,使公租房的真正作用無法發(fā)揮出來。

    2.2 公租房的土地

    公租房的土地雖然可以通過政府征用解決,但在籌措的過程中,面臨拆遷、原住民安住等,同樣具有很大的困難。另外,公租房主要是針對上班族,不能離市區(qū)太遠(yuǎn),這樣失去服務(wù)目標(biāo)。但市區(qū)中心寸土寸金,這無疑會增加建設(shè)成本。選址的科學(xué)與否,關(guān)系著公租房福利的高低。比如重慶建設(shè)的公租房只有民心佳園一個小區(qū)是位于市區(qū)中心的,這雖然為人們帶來了極大的方便,但同時卻增加了人們的租金壓力。

    2.3 住房質(zhì)量問題

    投資資金的缺乏必然會出現(xiàn)施工過程中的偷工減料,質(zhì)量隱患是政府工程的一項通病。另外缺乏有效監(jiān)督,投資建設(shè)環(huán)節(jié)也是腐敗容易發(fā)生的環(huán)節(jié)。還有因拆遷和征地耽誤工期而搶工期完工造成的質(zhì)量問題。

    2.4 租金的確定

    在確定租金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)時,要滿足下列兩點:(1)能保證投資企業(yè)的持續(xù)發(fā)展;(2)體現(xiàn)該工程的福利性?,F(xiàn)今的公租房價格一般為市場價格的70%,但其科學(xué)性仍待進(jìn)一步討論。若空間一樣的市區(qū)出租房價格與公租房持平或低于公租房價格,并且還有家具等簡單家用設(shè)備,這必將降低公租房的需求量。

    3 公租房管理對策

    公共租賃住房,不僅是解決“夾心層”住房困難的“民心工程”,還可拉動內(nèi)需,刺激經(jīng)濟(jì)。公租房和建筑業(yè)是有著緊密的聯(lián)系的,而建筑產(chǎn)業(yè)又是現(xiàn)今我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。我國現(xiàn)在在積極的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級,可是建設(shè)與民生相關(guān)的工程也是非常重要的。房地產(chǎn)業(yè)1元錢的投入,便能在各行業(yè)創(chuàng)造7.6元的產(chǎn)值。此外,現(xiàn)今我國越來越重視生態(tài)經(jīng)濟(jì),所以與生態(tài)相關(guān)的房地產(chǎn)工程,除了能夠進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級,還有更高的服務(wù)價值。

    現(xiàn)今公租房中所存在的關(guān)鍵問題依然是研究理論性的匱乏,現(xiàn)在的研究大都處于有關(guān)措施的操作水平,很少對公租房等福利住房開展理論層面的研究,這便使得制度的制定工作缺乏科學(xué)的理論依據(jù)。主要表現(xiàn)在吸取民間資本政策的實行,它關(guān)系著公租房產(chǎn)業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展。只有足夠的民間資本投入,才能為公租房的發(fā)展提供動力。對于公租房中存在的一些問題,作者設(shè)立了下列解決方案:

    第一,善于吸取外國的成功經(jīng)驗,出臺一系列規(guī)范公租房建設(shè)的法規(guī)。通過專家的指導(dǎo)及實際工作經(jīng)驗的積累,探索出一套最適合我國公租房發(fā)展的方案。從法學(xué)視角,建構(gòu)公租房建設(shè)、運營、管理各環(huán)節(jié)的法律

    機(jī)制。

    第二,在確定公租房的建設(shè)地點時必須慎重,因為它關(guān)系著整個城市的規(guī)劃工作。所以,在確定計劃方案前,就需要對整個城市的土地功能做通盤考慮,一個經(jīng)過反復(fù)討論的成熟的方案,就是對人民負(fù)責(zé)的福利工程,在土地征用中就不會出現(xiàn)太多麻煩。

    第三,公租房屬于政府福利性工程,所以它在建設(shè)及使用期間的利潤是較低的。這也使得資金的投入難度很大。但資金的投入又是公租房政策貫徹落實的關(guān)鍵,所以必須要保證公租房工程有源源不斷的資金投入。借助住房公積金貸款及稅收分配等方式等獲取一些資金,可是僅靠這些資金勢必會有虧損。所以要將民間資本作為公租房最主要的資金來源,但吸收民間資本時,一定要保證公租房項目的可盈利性。所以政府應(yīng)協(xié)調(diào)好各方面利益,并推進(jìn)民間資本的融入。

    第四,建筑系統(tǒng)的設(shè)計工作做好了,才能使住房質(zhì)量有保障。這便需要在系統(tǒng)中監(jiān)理專人專項責(zé)任制。招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計及工程監(jiān)督的各個步驟都嚴(yán)格地進(jìn)行控制工作。

    第五,租金的確定需要具體情況具體考慮,主要參考當(dāng)?shù)厣唐贩孔赓U市場的價格。多個城市將租金控制在市場價的70%~80%,制定價格時還需要考慮住房質(zhì)量、配套設(shè)施、交通便利、區(qū)域性等因素。

    第六,入住人員的管理。大家對公租房的入住資格都很關(guān)注,因為其供不應(yīng)求,所以大概只有三分之一的人可以入住。在確定居住資格和居住的次序時一定要本著公平的原則?,F(xiàn)今較常使用的方法有信息透明化、搖號等。只有保證公開性和透明性才能滿足群眾的要求。公租房中居住者的自身素質(zhì)參差不齊,有學(xué)歷較高的白領(lǐng),也有小學(xué)學(xué)歷的文盲。魚龍混雜的居住環(huán)境,肯定會導(dǎo)致彼此間缺乏歸屬感,極易出現(xiàn)問題,甚至發(fā)生刑事案件。因此必須在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立居民委員會,經(jīng)常開展各種公益活動,使住戶能夠盡快熟悉起來。對于公租房中常常發(fā)生的騙租、轉(zhuǎn)租等情況,最好使用一些現(xiàn)代化方式將其解決,例如,入住前登記指紋和身份證等或使用具有身份識別功能的門禁,避免騙租現(xiàn)象發(fā)生。

    第七,有些居住者已經(jīng)不滿足公租房的居住條件,但是遲遲不退房。這時便要退還租金并在物業(yè)管理方面施加一定程度的壓力,還可以將入住者的收入水平等在網(wǎng)上公布。要對居住者的收入條件實時地進(jìn)行監(jiān)督,若不滿足條件就要在第一時間要求其退租,這樣才能將公租房安排給更需要的人居住,這對于社會的發(fā)展進(jìn)步也有著很積極的作用?,F(xiàn)今,公租房政策的發(fā)展還很不成熟,但我們一直在盡可能地完善這一制度,所以我們有理由相信,未來公租房的發(fā)展必將為人民帶來巨大的福利,并且促進(jìn)我國社會的發(fā)展。

    參考文獻(xiàn)

    [1] 方曉超,黎升,余雷.新生代農(nóng)民工融入城市和政府管理創(chuàng)新[J].商品與質(zhì)量,2011,(10).

    作者簡介:尹愛(1975-),女,山東曲阜人,曲阜市住房保障辦公室房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師,研究方向:經(jīng)濟(jì)管理。

    (責(zé)任編輯:周 瓊)

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