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    公租房租金定價方法研究的文獻綜述分析

    2016-03-07 16:24:59李康
    中國市場 2016年8期
    關(guān)鍵詞:公租房

    [摘要]本文結(jié)合公租房在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀,整理歸納有關(guān)公租房定價方法和理論的文獻,然后分析各個定價方法的優(yōu)缺點,從而為以后制定能夠使公租房可持續(xù)發(fā)展的定價策略提供可參考建議。

    [關(guān)鍵詞]公租房;定價理論;定價方法

    [DOI]1013939/jcnkizgsc201608121

    1引言

    自古以來,住房問題都是關(guān)系民生的重要問題。而如今城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,城市外來務(wù)工人口激增,其中不乏每年大批量的畢業(yè)生,而其平均收入與城市房價相比,可謂是冰山一角。所以種種原因造成了現(xiàn)在許多人沒有住房的局面。而保障性住房政策的推出適時的解決了人們“望樓興嘆”的難題。隨著保障性住房體系的不斷完善,公共租賃住房(公租房)的戰(zhàn)略地位越加明顯。判斷公共租賃住房是否實現(xiàn)其惠民安居的目標,不僅只從其建成的速度、質(zhì)量水平、配套設(shè)施健全性,還要站在租戶角度去衡量其目標實現(xiàn)的程度。唯有將建好的公共租賃住房與保障對象順利對接,達到市場上的供需平衡,才能實現(xiàn)這項政策的目的。而本文就公租房租金定價方面的研究進行了整理歸納,從而為以后的研究提供可參考的建議。

    2國內(nèi)相關(guān)理論研究現(xiàn)狀

    國內(nèi)學(xué)者在參考國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國國情,分別從市場、成本、收入三方面進行探討研究,以期得出適合該地區(qū)的獨特的定價方法。但是隨著研究的深入,國內(nèi)學(xué)者逐漸發(fā)現(xiàn)了以上三種方法的弊端,然后開始了綜合定價法的研究之路。

    3以市場為導(dǎo)向的定價方法

    倪娜、易成棟在明確了單一定價方法的優(yōu)勢劣勢后,通過分析影響公租房定價的因素,提出了一種綜合定價方法,即在土地成本和稅費減免的基礎(chǔ)上計算其成本租金,再根據(jù)市場租金制定每個項目的參照成本租金;王琨以深圳、北京、重慶、上海四大城市為研究對象,比較了四大城市的公租房租金定價方式,發(fā)現(xiàn)均遵循保本微利的原則,按同類住房市場租金標準的一定比例下浮。而曾德珩、溫曉娟基于此原則提出對公租房同地段的市場租金水平、租戶承受能力、房屋類型等定性因素難以賦值,導(dǎo)致此方法的可操作性差。

    4以成本為導(dǎo)向的定價方法

    虞曉芬、李星根據(jù)實地調(diào)研結(jié)果對公租房的建設(shè)成本和運營成本進行了測算,在考慮一定的利潤的基礎(chǔ)上得出租金與市場租金相差不大的結(jié)論;周小寒通過對比企業(yè)受益函數(shù)和社會收益函數(shù)的差距,并且以凈現(xiàn)值為零為原則分別分析了析了拿地成本、建設(shè)稅費、融資成本、商業(yè)配建、推出機制等因素對租金定價的影響;高麗華、閆建在研究公租房定價時引入了服務(wù)水平這一影響因素,以“當期可承受,未來可持續(xù)”為原則,以民營資本利潤最大為目標,同時考慮了公租房建設(shè)期的時間因素,建立了目標規(guī)劃定價模型。

    5以收入為導(dǎo)向的定價方法

    吳夢宸指出由于公租房租戶之間存在著很大的差別,包括收入水平、人口數(shù)量等,因此制定租金補貼時不能“一刀切”,應(yīng)該根據(jù)租戶的收入水平制定合理的租金補貼標準,實行梯度租金制度,但文章沒有具體描述如何劃分收入等級、如何補貼;孟衛(wèi)東、柳歆在分析影響公租房定價的微觀、中觀、宏觀因素后,以社會平均負擔(dān)為原則,建立了差別化定價模式,主要以租戶的支付能力的不同來劃分租金支付的檔次;湯磊、李德智基于經(jīng)典李嘉圖租金定價模型,認為家庭年收入、單位交通費、居所與城市就業(yè)中心的直線交通距離,以及家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消費額,影響著公租房租金的確定;孔凡文提出在考慮公共租賃住房的建設(shè)與運營成本、當?shù)刈》渴袌龅淖饨鹚?、公共租賃住房的區(qū)位條件和微觀因素等基礎(chǔ)上,對公共租賃住房保障對象的收入水平或支付能力進行分級,并據(jù)此分級確定不同的公共租賃住房租金標準。

    6綜合定價法

    陳德強、鄭思思在研究公租房PPP項目融資模式的基礎(chǔ)上,提出了政府參考聽證價格來制定公租房初始租金價格的定價策略。而聽證價格是在綜合考慮了以市場為導(dǎo)向、以成本為導(dǎo)向、以收入為導(dǎo)向的租金價格的基礎(chǔ)上形成的;蘇雙蕾則在公租房PPP項目的定價分析中通過利用多種工具最后形成了基于“三方滿意”的定價模型。其中,通過CAPM模型確定房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益率;借助居民的住房消費收入比的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析了保障群體的支付能力;根據(jù)外部效應(yīng)理論分析了政府的合理補貼額度及稅費優(yōu)惠程度;李海濤、楊黎艷利用FAHP法、三角模糊標度法,通過對準則層各個影響公租房租金價格的因素的判斷、方案層的判斷,最終得出成本導(dǎo)向、市場導(dǎo)向和支付導(dǎo)向相互融合的租金;方珊珊提出了雙租金定價模型,根據(jù)開發(fā)商的投資收益率計算公租房的名義租金,然后根據(jù)租戶的收入水平計算實際租金。

    7結(jié)論與建議

    71結(jié)論

    市場法本著“保本微利”的原則,在市場租賃價格的基礎(chǔ)上下調(diào)一定的比例。這種方式提高了定價效率,減少了許多中間環(huán)節(jié),節(jié)省了定價成本。但是由于忽略了保障人群的支付能力這一重要影響因素,從而使得公租房失去其應(yīng)有的保障性。此外,市場法定價研究目前僅停留在了優(yōu)缺點描述層面,還未形成具體可操作的定價模型。

    成本法本著“NPV=0”的原則,以年租金收益來抵消公租房的建設(shè)成本和運營成本。這種方式保證了開發(fā)商的投資回報率,但是僅從成本角度考慮租金價格的制定,這會很容易使租金價格和市場租金價格持平甚至是高于市場價格。最終造成公租房的空置率過高,使其失去公租房的優(yōu)勢,降低了其保障功能。

    收入法主要以保障對象的支付能力為參照對象,在保障對象可承受的范圍內(nèi),確定公租房租金。這種方式理論上有利于實現(xiàn)公租房的保障性,實現(xiàn)公租房分配的公平合理,但實際操作較為困難。一是政府難以對申請者的收入水平進行翔實的了解,二是對申請者收入等級的劃分較為困難。

    綜合定價法是在結(jié)合三者優(yōu)勢的基礎(chǔ)上對影響公租房定價的因素進行綜合分析。雖然此法理論上較以上三種有一定的優(yōu)勢,但是此方法中涉及的數(shù)理統(tǒng)計模型在應(yīng)用過程中過于主觀,忽視了問題的客觀性。所以此方法中有關(guān)定性問題量化的方法還有待進一步的提升,從而加強其客觀性、科學(xué)性。

    72建議

    2015年4月,住建部正式發(fā)布《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》。社會資本正式引入公租房建設(shè)和運營中,故而在制定公租房定價政策時不僅僅考慮政府和租戶的效益問題,更要慎重考慮中間開發(fā)商的獲利問題。因此,本文在整理歸納他人研究的基礎(chǔ)上,為今后的定價研究提出以下參考意見:

    ①博弈論納什均衡理論能夠有效的解決雙方的利益均衡問題,故而在今后的定價研究中可以適當?shù)囊氩┺睦碚摚?/p>

    ②政府作為此項惠民安居政策的實施者,對開發(fā)商的建設(shè)過程采取監(jiān)督的同時還要采取恰當?shù)募钫撸?/p>

    ③以上定價模型中的共同問題是參數(shù)的賦值問題,所以在以后的研究中,數(shù)據(jù)調(diào)研、數(shù)據(jù)處理過程中要注重定性問題的量化,從而提高定價方法的適用性;

    ④公租房的可持續(xù)發(fā)展,在關(guān)注新建住房的數(shù)量的同時,還要注重公租房的后期維護,如若后期維護不善,最終導(dǎo)致資金浪費、社會效用減弱。同時要鼓勵社會將大量的存量房作為公租房,從而提高財政資金的使用效率。

    參考文獻:

    [1]王琨中心城市公共租賃住房實施比較及研究[J].建筑經(jīng)濟,2010(7)

    [2]曾德珩,溫曉娟中外公租房運營管理模式比較[J].建筑經(jīng)濟,2012(9)

    [3]虞曉芬,李星公共租賃住房成本租金與定價研究[J].中國房地產(chǎn),2011(18)

    [4]周小寒民間資本投資公租房的經(jīng)濟激勵與租金定價[J].經(jīng)濟體制改革,2014(4)

    [5]高麗華,閆建BOT模式下公租房租金定價研究[J].價格理論與實踐,2015(1)

    [6]吳夢宸對完善我國公共租賃房租金補貼標準的思考[J].知識經(jīng)濟,2010(10)

    [7]湯磊,李德智集體土地建設(shè)公租房租金定價制度研究——基于經(jīng)典李嘉圖租金定價模型的實證分析[J].價格理論與實踐,2012(8)

    [作者簡介]李康(1991—),女,漢族,河北省定州人,碩士研究生在讀,河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院,工商管理專業(yè)。研究方向:技術(shù)經(jīng)濟及管理。

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