房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

朱宏

【摘要】我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債壓力大，去庫(kù)存壓力大；而且注冊(cè)會(huì)計(jì)師的業(yè)務(wù)水平有限，對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨較高的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。本文便從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策方面展開討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)審計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

隨著我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)過熱的政策，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存加大，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致審計(jì)人員面臨較高的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)采取恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序防范房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提升相關(guān)審計(jì)的效率與質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

一是關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。持續(xù)經(jīng)營(yíng)是會(huì)計(jì)的四大基本假設(shè)之一，是企業(yè)編制財(cái)務(wù)報(bào)表的重要基礎(chǔ)，也是注冊(cè)會(huì)計(jì)師評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的依據(jù)。要綜合考慮被審訓(xùn)單位凈資產(chǎn)和營(yíng)運(yùn)資金、不能償還的到期借款、未來(lái)現(xiàn)金流量?jī)纛~等財(cái)務(wù)指標(biāo)，評(píng)價(jià)市場(chǎng)、客戶、供應(yīng)商等經(jīng)營(yíng)情況，以及是否存在大額抵押、擔(dān)保、未決訴訟等其他情況，評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力做出的評(píng)價(jià)是否恰當(dāng)，考慮其對(duì)審計(jì)意見的影響；二是收入確認(rèn)是否符合確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。銷售收入是財(cái)務(wù)報(bào)表的重要組成部分，是評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式的多樣性，銷售收人的形式也呈現(xiàn)多樣性，例如：預(yù)售收入、購(gòu)房定金、押金、銷售退回等；再加上企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的差異，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)存在較高的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)；三是關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算范圍廣，包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款、建安費(fèi)、咨詢費(fèi)等多方面。要充分檢查土地出讓合同等相關(guān)書面材料。而且房地產(chǎn)企業(yè)需投入大量資金、開發(fā)周期長(zhǎng)，通常有大量借款，正確區(qū)別資本化利息和費(fèi)用化利息對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本有很大影響。四是關(guān)注企業(yè)的關(guān)聯(lián)方交易。關(guān)聯(lián)方交易具有隱蔽性，企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)當(dāng)充分披露關(guān)聯(lián)方名稱及其交易。一般情況下，企業(yè)的關(guān)聯(lián)方不會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，但有時(shí)，企業(yè)的對(duì)于管理方交易未按照的正常的市場(chǎng)交易條款進(jìn)行，使得財(cái)務(wù)報(bào)表沒有公允反映企業(yè)的交易情況，由此導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。五是關(guān)注存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提。存貨減值損失是企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的重要手段，對(duì)企業(yè)所得稅額產(chǎn)生重要影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)的檢查風(fēng)險(xiǎn)

一是沒有識(shí)別出房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)本身業(yè)務(wù)量大，涉及的會(huì)計(jì)處理專業(yè)且復(fù)雜，增加了審訓(xùn)人員識(shí)別審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的難度。

二是沒有設(shè)計(jì)或者執(zhí)行恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序，能夠?yàn)樽R(shí)別和評(píng)估財(cái)務(wù)報(bào)表層次和認(rèn)定的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提供基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序應(yīng)當(dāng)包括：詢問管理層以及被審計(jì)單位內(nèi)部其他人員；分析程序；觀察和檢查。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師以審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，首先要了解被審計(jì)單位及其環(huán)境，識(shí)別和評(píng)估重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作量大，審計(jì)難度大，再加上審訓(xùn)人員自身素質(zhì)的限制，如果審計(jì)程序設(shè)計(jì)和執(zhí)行不恰當(dāng)，不僅不會(huì)識(shí)別和評(píng)估出被審計(jì)單位的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)陷入被審計(jì)單位的誤區(qū)，影響審計(jì)效率和效果，加大審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三是沒有采取恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序應(yīng)對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)針對(duì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)確定總體應(yīng)對(duì)措施，設(shè)計(jì)和實(shí)施進(jìn)一步審計(jì)程序。對(duì)于總體應(yīng)對(duì)措施，要增加審計(jì)程序的不可預(yù)見性；進(jìn)一步審計(jì)程序包括控制測(cè)試和實(shí)質(zhì)性程序。如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師選擇了不恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序、審計(jì)過程執(zhí)行不恰當(dāng)或者錯(cuò)誤解讀了審計(jì)結(jié)論，會(huì)加大審計(jì)的檢查風(fēng)險(xiǎn)。加之，注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)工作的時(shí)間和成本的限制，注冊(cè)會(huì)計(jì)師通常并不對(duì)所有的交易、賬戶余額和披露進(jìn)行檢查，檢查風(fēng)險(xiǎn)不可能降低為零。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

（一）重點(diǎn)審計(jì)成本費(fèi)用歸集是否真實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)涉及大量成本費(fèi)用，其歸集和核算工作量大。一是開發(fā)成本的核算項(xiàng)目一般包括：地價(jià)、拆遷補(bǔ)償款、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往需要舉借外債，在項(xiàng)目開發(fā)期間，符合條件的利息費(fèi)用可以資本化，就需要正確核算利息費(fèi)用并在各個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行分配：三是有時(shí)在同一塊土地上開發(fā)的房屋有不同用途，例如，商用、住宅樓、力、公樓等，不同用途的房屋銷售價(jià)格不盡相同，為正確核算成本也需要根據(jù)不同用途在房屋之間進(jìn)行成本的分?jǐn)?；四是不同地段的開發(fā)項(xiàng)目成本有時(shí)也有很大差距。審訓(xùn)人員在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審訓(xùn)時(shí)，就要充分關(guān)注被審訓(xùn)單位成本費(fèi)用的歸集與核算。一是檢查相關(guān)的合同、發(fā)票，招投標(biāo)書等書面或電子證據(jù)；二是使用分析程序，結(jié)合地域、區(qū)位、路段，商業(yè)繁榮程度等因素，分析成本是否合理；三是對(duì)于利息費(fèi)用采用重新訓(xùn)算的審計(jì)程序；四是運(yùn)用項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，保持職業(yè)謹(jǐn)慎。

（二）將分析程序用于審計(jì)

1.用作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序。可以使注冊(cè)會(huì)計(jì)師發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表的異常變化，包括對(duì)賬戶余額的變化分析、趨勢(shì)分析、比率分析。還可以分析被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，發(fā)現(xiàn)被審訓(xùn)單位的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力問題。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)下列情況表明企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大疑慮：企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金出現(xiàn)負(fù)數(shù)，過度依賴短期借款為長(zhǎng)期資產(chǎn)籌資，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，關(guān)鍵財(cái)務(wù)比率不佳（如資產(chǎn)負(fù)債率）等。2.用作實(shí)質(zhì)性程序，結(jié)合細(xì)節(jié)測(cè)試對(duì)關(guān)鍵賬戶或余額進(jìn)行審計(jì)。例如，根據(jù)租金水平、空置率等可以測(cè)算出總的租金收入；根據(jù)營(yíng)業(yè)稅金及附加賬戶金額可以測(cè)算出是否存在隱瞞收入的情況。3.用于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的總體復(fù)核。在審計(jì)工作臨近結(jié)束時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用分析程序確定財(cái)務(wù)報(bào)表整體是否與其對(duì)被審訓(xùn)單位的了解一致，實(shí)施的審計(jì)程序是否充分、適當(dāng)，即是否可以將審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)減低到可接受的低水平。

（三）加強(qiáng)計(jì)算機(jī)輔助審訓(xùn)技術(shù)的應(yīng)用

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)量的增加、會(huì)計(jì)信息化的成熟，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)訓(xùn)算機(jī)審計(jì)技術(shù)的應(yīng)用。審訓(xùn)人員的訓(xùn)算機(jī)審計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，直接影響檢查風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)審計(jì)中，應(yīng)當(dāng)推行計(jì)算機(jī)審計(jì)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所可以通過培訓(xùn)或者深造的方式，培養(yǎng)一批計(jì)算機(jī)審計(jì)的專業(yè)人才，應(yīng)對(duì)信息化環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在日益復(fù)雜的形勢(shì)下，對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師來(lái)講，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。因此，本文進(jìn)一步了解和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

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