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      試析房地產企業(yè)會計成本核算問題及對策

      2018-06-05 16:56:06趙雪梅
      中國經貿 2018年9期
      關鍵詞:房地產企業(yè)成本核算

      趙雪梅

      【摘 要】隨著宏觀環(huán)境的變化,房地產行業(yè)的利潤率呈下降趨勢,使得成本管控在企業(yè)經營管理中變得越來越重要,而成本核算作為成本管理的重要基礎,就顯得十分重要。本文針對房地產企業(yè)在成本會計核算中存在的成本核算對象劃分不合理,成本科目設置及核算內容不明確,間接性成本費用的分攤標準不合理、不一貫、隨意性強,以及在進行會計成本核算時相關部門溝通不足、配合度低等問題。提出如下對策:一是房地產企業(yè)應根據(jù)項目開發(fā)地點、開發(fā)規(guī)模、建設周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、及是否為同一總承包方等因素,充分考慮管理需要和當?shù)貙嶋H情況,在滿足成本核算需要、便于成本歸集分配、利于稅收清算的原則下,確定成本核算對象;二是應視開發(fā)項目的具體情況,按照核算對象的具體內容,設置成本科目,根據(jù)開發(fā)成本主要包括的八大項目設置明細科目,再依據(jù)八大項目具體的核算內容設置三級明細,將具體的核算對象設置為末級明細;三是合理確定成本費用的分攤標準,按照誰受益誰承擔的原則進行分配,并保持其一貫性;四是提高企業(yè)管理者對會計成本核算工作的認識,加強部門間的溝通與協(xié)作。

      【關鍵詞】房地產企業(yè);成本核算;核算對象;科目設置

      近幾年,隨著經營環(huán)境的變化,各種宏觀調控政策的實施,房地產行業(yè)的利潤率呈下降趨勢,已失去“高利潤”行業(yè)光環(huán),盈利來源以土地升值為主轉向組織內部的高效管理。加之房地產行業(yè)具有投入資金量大、投資回收期長、投資風險高等特點,往往一個開發(fā)項目的失敗,就會造成資金鏈斷裂,使企業(yè)陷入危機。由于受開發(fā)項目周期長、成本核算控制環(huán)節(jié)多的影響,房地產開發(fā)企業(yè)的成本具有其自身的一些特性,主要體現(xiàn)在資本投入量大且不均衡、開發(fā)周期長、核算復雜難度較大等特點,所以更需要通過精細化管理、規(guī)范而科學的成本核算來規(guī)避風險,力求以最少的成本投入獲取最大的經濟利益。

      一、房地產企業(yè)在會計成本核算的問題分析

      1.成本核算對象劃分不合理

      房地產開發(fā)往往是成片開發(fā),建設周期較長,且同一開發(fā)項目所建房屋通常涵蓋多種功能,如普通住宅、公寓、商業(yè)等,與多種結構,如高層、多層、復式等。只有保證成本核算對象的合理劃分,才能保障會計成本核算的順利進行,但在實際工作中,由于開發(fā)項目的上述復雜性,往往存在核算對象劃分過粗或過細的情況,從而影響成本核算的有效進行。

      成本核算對象劃分過粗的情況有:對于開發(fā)規(guī)模大、建設周期長的開發(fā)項目,未結合項目特點和成本管理需要,分區(qū)分批進行核算;同一開發(fā)項目所建房屋有不同結構,涵蓋多種功能的,未按結構、功能劃分成本核算對象等。從而造成分批交房的成本數(shù)據(jù)不準確,收入成本不匹配,增加了稅收負擔,不能反映項目開發(fā)的實際成本水平,也無法及時完成項目結算、土地增值稅清算,進而影響企業(yè)的成本分析和成本控制。

      成本核算對象劃分過細的情況有:對于開竣工時間相近、開發(fā)地點相同、結構類型相似、并由同一總承包方施工的多個開發(fā)項目,分別作為核算對象進行了成本核算,從而造成公共費用分配過多,增加了成本會計核算的工作量,降低了核算效率,增加了核算成本,不利于房地產企業(yè)控制自身成本,提升工作效率。

      2.成本科目設置及核算內容不明確

      當前,我國會計法規(guī)對房地產企業(yè)的成本核算規(guī)范的不是很具體,給予了企業(yè)較大的自主性和靈活性。在現(xiàn)行規(guī)定中“開發(fā)成本”作為成本核算的一級科目,企業(yè)再根據(jù)自身管理需要設置下級科目進行明細核算?,F(xiàn)實中由于很多房地產企業(yè)的相關財務人員專業(yè)勝任能力較弱,使得會計成本賬簿設置不合理,核算內容不明確。往往將所有的成本費用均統(tǒng)稱為“開發(fā)成本”或在“開發(fā)成本”科目下僅設置一兩個明細科目進行核算,且明細科目使用混亂,使得賬簿反映的經濟活動不明確、不合理。有如未設置配套設施費科目,發(fā)生時將其記入開發(fā)前期準備費或主體建筑工程費科目,即無法提供配套成本的金額,也無法為配套成本的進一步分攤提供準確數(shù)據(jù)。無論是會計科目設置的不合理,核算內容的不明確,還是科目使用的混亂,最終均會導致無法提供合理、準確的成本數(shù)據(jù),進行成本分析,更無法為決策支持提供支持,且不利于企業(yè)會計配比。

      3.間接性成本費用的分攤標準不合理、不一貫、隨意性強

      房地產企業(yè)成本費用的歸集和分配欠缺規(guī)范性,未明確相關直接成本與間接成本的分類標準,沒有給出明確的界定。同時在間接成本費用的分配上,分配標準不合理、隨意性強、一貫性差,都將影響成本分析資料的可靠性和完整性,導致會計信息披露不準確,影響績效考核。如開發(fā)間接費的核算范圍不明確, 對直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用與日常性經營管理所發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用劃分不清,記錄混亂。時有發(fā)生將期間費用計入開發(fā)間接費,或將組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用作為期間費用直接進人當期損益的情況。只有對成本費用進行有效歸集,然后按照誰受益誰承擔的原則進行分配,并保持分配方法的一貫性,才能為經營決策提供真實、可靠的成本數(shù)據(jù)。

      4.進行會計成本核算時相關部門溝通不充分、配合度低

      對于房地產企業(yè)而言,成本費用的構成較為繁雜,需要相關部門積極溝通、相互配合,站在整個項目的高度進行規(guī)劃,才能保證其會計核算連續(xù)、合理、準確。如:在項目初始,各相關部門如果能夠對成本對象有一致劃分,會便于日后成本的歸集與分配;在項目中期,加強與工程造價部門的溝能,可以避免會計成本忽高忽低,利潤波動;在項目后期,在與工程造價部門的充分溝能、協(xié)作下,完成工程結算,近而完成項目結算,及時完成項目的后評估及考核,總結經驗,為管理提供依據(jù)。

      但在實際工作中,往往各部門缺乏溝通,成本對象劃分不一致,使得當工程造價部門提出付款申請時,財務部門難以確定明細科目,需要反復溝通、確認,不僅工作效率低下,也會造成大量間接成本,增加分攤的工作量,使得數(shù)據(jù)不準確,不利于成本管控。而且成本對象的劃分各不一致還可能增加稅收負擔。依據(jù)土地增值稅的相關規(guī)定,房地產開發(fā)項目中包括不同類型的房屋,應將整體項目作為清算對象,按照普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產分別計算土地增值稅。如需在普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型商品房之間分攤成本的,原則上應按建筑面積計算分攤。但如果企業(yè)進行了合理的成本核算對象劃分,在同一項目下對住宅和商業(yè)分別進行了成本歸集,由于商業(yè)的建筑成本一般會高于住宅的建筑成本,在這種情況下單獨歸集比按建筑面積進行分攤不僅合理,同時也可以減少企業(yè)稅負。

      溝通不足還可能造成利潤波動,給企業(yè)帶來信用危機。由于房地產項目開發(fā)周期較長的特點,造成了財務周期與項目周期的不一致,在項目完工辦理交房手續(xù)時,往往各項施工合同還未完成最終結算,但根據(jù)收入確認原則,財務人員應確認收入,結轉相應成本。此時項目開發(fā)總成本的確定依據(jù)是造價部門根據(jù)已完工程量和未完工程量預估得到的,通常被稱為目標成本,財務人員會據(jù)此預計單位成本,結轉營業(yè)成本,所以此成本的準確性程度直接決定了會計利潤的準確性。但實際中往往存在兩種情況:

      (1)一般或民營的房地產企業(yè),由于缺乏過程管理,工程管理相對薄弱,對施工過程中的變更、洽商做不到及時統(tǒng)計,修訂目標成本,會以項目初期的目標成本作為財務成本,造成會計初期成本偏低,利潤率高;而在項目結算完成時,隨著大量超支成本的計入,若當年再無其他項目結利,會帶來會計利潤虧損,利潤率前后期的大幅波動。

      (2)上市或國有的房地產企業(yè),造價部門為確保項目的最終結算成本不突破目標成本,通常將目標成本制訂的較寬松,在項目未結算完成時,財務部門以此目標成本作為依據(jù)結轉成本,可能造成項目成本虛高,利潤率偏低。而在項目結算完成時,需要將前期已確認的成本沖回,若當年沒有符合收入確認的新房交付,無新結轉的成本發(fā)生,則會計報表上會出現(xiàn)成本負值。無論上述那種情況,都會使財務報告不真實,造成會計利潤率的大幅波動,可能使財務報告的使用者對企業(yè)產生質疑,同時也不利于企業(yè)自身的經營分析和決策,所以在項目完工交付使用時,財務部門應及時與造價部門溝通,告之其預計成本對財務數(shù)據(jù)的影響,請其謹慎預計預估成本。

      二、完善房地產企業(yè)會計成本核算的對策建議

      在企業(yè)的經營中,會計成本核算不僅是其財務報告的一部分,還可以為企業(yè)提供經營分析的基礎數(shù)據(jù),為經營決策提供財務支持。核算中所存在問題的相關應對措施如下:

      1.合理劃分成本核算對象

      房地產企業(yè)應根據(jù)項目開發(fā)地點、開發(fā)規(guī)模、建設周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、及是否為同一總承包方等因素,充分考慮管理需要和當?shù)貙嶋H情況,在滿足成本核算需要、便于成本歸集分配、利于稅收清算的原則下,確定成本核算對象。

      (1)對于由同一總承包方施工的多個開發(fā)項目,并這多個開發(fā)項目的開竣工時間相近、開發(fā)地點相同、結構類型相同,可以合并為一個成本核算對象。

      (2)對于開發(fā)規(guī)模較小的單體開發(fā)項目,一般直接以其設計概算或施工圖預算所列的開發(fā)工程作為成本核算對象。

      (3)對于開發(fā)規(guī)模較大、建設周期較長的開發(fā)項目,可以結合項目特點和成本管理需要,按項目的一定區(qū)域、建設周期劃分成本核算對象,分區(qū)分批核算,如北區(qū)一批。

      (4)對于同一項目有住宅、裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,有高層、多層、復式等不同結構的,在分區(qū)分批核算的基礎上,還應按功能、結構劃分成本核算對象。

      (5)對于需要攤入房屋等開發(fā)產品成本的配套設施,若其有獨立設計概算或施工圖預算,且為多個房屋等開發(fā)項目服務的,應單獨作為成本核算對象。若只為一個房屋等開發(fā)項目服務且造價較低,可以不再單獨作為成本核算對象,將其發(fā)生的開發(fā)支出直接計入該項目成本,。

      2.明確成本費用科目設置及核算內容

      近幾年,隨著土地價格的不斷高起,土地成本在房地產開發(fā)總成本中的占比也隨之增加,土地成本、前期準備費和主體建筑安裝成本約占房產開發(fā)總成本70%,社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費和配套設施費約占房產開發(fā)總成本15%,管理費用和籌資成本約占房產開發(fā)總成本15%。

      開發(fā)產品會計成本核算應視開發(fā)項目的具體情況,按照核算對象的具體內容,設置成本科目。房地產企業(yè)開發(fā)成本主要包括:土地成本、前期準備費、主體建安工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費。房地產企業(yè)可以在“開發(fā)成本”科目下按此分類設置二級明細,再按其核算的主要內容設置三級明細,如二級科目“土地成本”下設“地價款”、“市政配套費”、“拆遷補償費”、“紅線外市政設施費”等三級科目。在三級明細科目下,按開發(fā)項目設置核算科目,再按具體的成本核算對象分層設立。同一項目分期(區(qū))開發(fā),可以加設 “待開發(fā)土地”,用于核算項目開工前所發(fā)生成本,待項目開工后,再分攤轉入。對于已發(fā)生但暫時不能確定具體核算對象的成本,或是需要先歸集后分配的成本,可以設置“待分攤成本”進行歸集。各級科目設置如下圖所示:

      3.合理確定成本費用的分攤標準、并保持其一貫性

      成本費用的歸集和分配是成本核算的前提和基礎,為了保證成本數(shù)據(jù)的準確性,則必須做到成本費用的有效歸集和合理分配。對于能夠分清成本核算對象的,可直接計入;應由兩個或兩個以上的成本核算對象共同負擔的,可先歸集,再按一定標準分配計入。如:

      (1)土地成本,按住宅、商業(yè)等成本核算對象的占地面積進行分攤。

      (2)資本化利息,能夠分清借款是用于某特定開發(fā)項目的,可將借款費用直接計入該開發(fā)項目;不能分清用于那個項目的借款費用,可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的開發(fā)項目間分攤。

      (3)開發(fā)間接費,按住宅、商業(yè)等成本核算對象的建筑面積來分攤。

      (4)配套設施費,先按受益的區(qū)、批等核算對象分攤,再按住宅、商業(yè)等具體核算對象的建筑面積進行二次分攤。如開發(fā)項目中有一幼兒園作為小區(qū)配套開工建設,小區(qū)分南北兩區(qū),分四期建設,分別為南一、南二、北一、北二。幼兒園的開發(fā)成本需要全區(qū)共同承擔,在全區(qū)范圍內分配,但由于建設期跨度較大,南一期交接時,北二期尚未開工建設,同時幼兒園也尚未完工,那么則需要對幼兒園進行成本預估并在四期中按建筑面積進行分攤,再在南一中按住宅、商業(yè)等的建筑面積進行二次分攤,用于計算南一期的單位成本。

      4.管理層重視,加強部門間溝通協(xié)作

      企業(yè)管理者要提高對會計成本核算工作的認識,認清成本核算不僅為企業(yè)的成本管理提供有效的數(shù)據(jù)參考,為經營決策提供有力支持,還可以提高企業(yè)的公眾形象,提升企業(yè)信用,而且好的稅負管理也是和成本管理有著千絲萬縷的聯(lián)系的。因此,管理層應重視成本的核算工作,聘任有良好職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力的成本核算人員,重視財務人員的在職培訓工作,不斷加強財務人員的專業(yè)理論學習,使其不斷更新業(yè)務知識,提高業(yè)務素質。其次,管理層應給予財務人員必要的支持,有了管理屋的支持,各部門間的溝通配合才能有效進行,成本核算才能真正和工程進度、稅收籌劃等結合起來。最后,管理層應從自身意識里真正重視會計核算,將會計成本核算作為實現(xiàn)企業(yè)經濟效益、提高核心競爭力的重要基礎,在企業(yè)中運用先進的信息管理系統(tǒng),實現(xiàn)成本數(shù)據(jù)的快速共享,提高成本核算效率。

      參考文獻:

      [1]劉金.房地產企業(yè)會計成本核算的問題分析及應對措施分析[J].時代金融,2016(4).

      [2]葉永其.房地產企業(yè)會計成本核算常見問題分析[J].時代金融,2016(11).

      [3]劉孟黎.房地產企業(yè)會計成本核算問題分析[J].財會研究,2015(22):136.

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