從供給側(cè)改革視角看我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢

【摘 要】 本文闡述了房地產(chǎn)貨幣化的誕生發(fā)展，分析了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中存在的問題及供給側(cè)改革的必要性，試圖探討房地產(chǎn)行業(yè)所迎來的新機遇和產(chǎn)業(yè)升級，以及未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);供給側(cè)改革;產(chǎn)業(yè)升級

2016年下半年以來，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)了周期上升的火爆局面，一方面一線城市北上廣深房子“量價齊升”，火爆異常;另一方面，二三線城市通過人才落戶政策帶動了房價突飛猛進。從中央到地方紛紛出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房價過快增長。在這一背景下，房地產(chǎn)從貨幣化到現(xiàn)在已走過20年的黃金發(fā)展期。那么，未來房地產(chǎn)能不能繼續(xù)延續(xù)輝煌，還是意味著白銀發(fā)展期的到來？本文試從房地產(chǎn)貨幣化的誕生發(fā)展、以及供給側(cè)改革下所迎來的新機遇和產(chǎn)業(yè)升級，試圖分析未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)的蛻變

上世紀90年代以前，中國的房地產(chǎn)處于福利分房制度階段。80年代，當時城鎮(zhèn)中住房幾乎全是福利分房，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”，住宅在中國還僅僅是一個微不足道的商品，職工只需要繳納非常低的租金就可以使用，幾乎沒有人去買房。

1994年，《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的發(fā)布實施，標志著中國全面推進住房市場化改革目標的確立，為住房的商品化、社會化推進定下基調(diào)，并分別嘗試建立以中低收入家庭和以高收入家庭為對象的兩個住房體系：經(jīng)濟適用房和商品房。

而實行了近40年的福利分房制度，從政策上退出歷史舞臺則是1998年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》的發(fā)布實施，2000年2月全國正式停止住房實物分配。

隨著中國人民銀行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》的頒布實施，貸款買房、按揭等新概念進入普通家庭，老百姓的買房時代來臨了，房地產(chǎn)行業(yè)悄然興起。福利分房制度的消亡誕生了房地產(chǎn)市場，住房按揭激起了老百姓的購房需求，在往后的二十年，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進，飛躍式發(fā)展。

二、房地產(chǎn)迎來黃金發(fā)展階段

伴隨著中國城市化進程的加快，大量的社會需求開始釋放。2000年以后，全國房價開始狂飆，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，市場供不應求，供需矛盾成為社會關(guān)注的焦點。

2001年到2007年，房地產(chǎn)銷售率持續(xù)上升，從2001年的66%逐漸上升到2007年的115%。需求景氣吸引了大量企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年到2007年，增加了3.5萬戶，是2000年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的兩倍多。2003年以來，商品房銷售面積年均復合增長率達22%，土地均價年增幅達到15%以上。大量資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)供給無限膨脹，房地產(chǎn)利潤的豐厚讓實體經(jīng)濟資本外移，房地產(chǎn)逐漸開始偏離正常發(fā)展軌道，投機、投資、炒作等成為這個時期房地產(chǎn)的一大特色。

2008年，美國次貸危機引發(fā)全球金融危機。面對經(jīng)濟低迷，政府出臺了大量房地產(chǎn)“救市”政策，特別是銀行信貸和四萬億投資拉動，使房價出現(xiàn)了快速上漲，2009年房價上漲了25%。2010年政府開始致力于保障性住房建設，中國城市化率將近50%，接近于美國1940年的56.5%，房地產(chǎn)又出現(xiàn)了一輪新的發(fā)展高潮。

2012年后，隨著各地限購限貸政策實施，房地產(chǎn)市場的投資、投機成分逐漸去除，導致實際剛需和大量供給之間的矛盾最終引爆，泡沫破裂，庫存大量積壓浮出水面。需要指出的是，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在過去10年，城市人均居住面積平均每年提高不足1平方米。開發(fā)商紛紛降價走量，以快速回籠資金。

三、發(fā)展中存在的問題及供給側(cè)改革的必要性

房地產(chǎn)從貨幣化到現(xiàn)在，已經(jīng)走過20年的黃金發(fā)展期。成績喜人，但問題和矛盾也值得深思。一方面，跟國內(nèi)近幾十年壓抑的住房需求有直接關(guān)系。長期抑制的住房需求讓需求側(cè)改革達到頂點，這是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主因。另一方面，也跟各種產(chǎn)業(yè)資本、金融資本為追求高利潤而紛紛介入有關(guān)，流動性泛濫造成大量資金涌向房地產(chǎn)，投機炒作讓需求側(cè)改革步履維艱。

正如所有行業(yè)一樣，發(fā)展都會經(jīng)過一個從高速發(fā)展期到飽和期的過程，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。中國城市化進程已達到50%以上，再往下發(fā)展將進入緩慢增速期，不會再向前十年那樣瘋狂發(fā)展了，中國上世紀八十年代實施的計劃生育政策開始實質(zhì)性地影響房地產(chǎn)的發(fā)展。而“80后”、“90后”又大部分是獨生子女，上一代人已經(jīng)為其準備了足夠的婚房，這就使得房地產(chǎn)面臨這樣一個現(xiàn)狀：大量的庫存和有限的需求特別是二三線城市，單靠國家的各種刺激政策已不能完全奏效。也就是說，單純的需求側(cè)改革措施已經(jīng)不能刺激房地產(chǎn)的高速發(fā)展，供給側(cè)改革勢在必行。

四、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢及轉(zhuǎn)型升級

供給側(cè)改革無疑是2016年的關(guān)鍵詞。在兩會上，政府工作報告多次提出緊抓供給側(cè)改革，促進結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和去庫存去產(chǎn)能。房地產(chǎn)業(yè)作為供給側(cè)改革和去庫存去產(chǎn)能的重要領(lǐng)域，更要在供給側(cè)上下功夫，更需轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)理念，解放思想，不要再迷信過去的那種只要銀行一放水，市場馬上就起舞的狀況。

那未來五到十年能否迎來新的發(fā)展機遇和產(chǎn)業(yè)升級？本文試圖探討房地產(chǎn)行業(yè)可能的發(fā)展趨勢，基于新建設、新理念、新文化、新業(yè)態(tài)的角度將其分為經(jīng)濟發(fā)展型、生活改善型、旅游休閑型、智能未來型。

1、經(jīng)濟發(fā)展型

改革開放以來，各地城市建設突飛猛進、規(guī)模迅速擴大、面貌天翻地覆。隨著城鎮(zhèn)化的不斷深入，大規(guī)模的造城運動雖逐漸遠去，但因基礎(chǔ)建設的持續(xù)投入、城市功能的優(yōu)化提升，造城運動向城市建設外延、內(nèi)化兩方面雙向共時發(fā)展。這新一輪的經(jīng)濟發(fā)展，將以全新的面貌展現(xiàn)世人面前。

（1）鄉(xiāng)城建設運動。造城運動的外延，是以鄉(xiāng)為單位的城鎮(zhèn)化建設;它應運而生，是下一個房地產(chǎn)可期盼發(fā)展的風口：農(nóng)村股份制合作化不斷深入、普及，大量農(nóng)民將就地轉(zhuǎn)變成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，新型城鄉(xiāng)綜合體將成為今后農(nóng)村的主要形式，學校、醫(yī)院、托老所、商業(yè)、小型加工廠、農(nóng)村生產(chǎn)生活資料市場、各種批發(fā)市場等一應俱全，實現(xiàn)和城市完美對接。

（2）城市次中心。城市次中心的產(chǎn)生可以說是城市發(fā)展過程中補齊短板的自發(fā)因素，是城市居民眾多復合性需求的必然結(jié)果，也是這一輪經(jīng)濟發(fā)展中的重點關(guān)注對象。

從產(chǎn)生上說，它是隨著社會文明日益進步，信息技術(shù)、社會資源快速共享，知識經(jīng)濟、現(xiàn)代服務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟和都市型工業(yè)經(jīng)濟兼有的多元經(jīng)濟不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上帶來的。

從城市主城區(qū)核心商業(yè)部分來說，城市CBD商業(yè)規(guī)模飽和，商業(yè)價值釋放達到頂峰，價值成長期收益受限。

從投資上說，投資次中心，成本相對較低，并隨著區(qū)域不斷成熟發(fā)展，它的價值兌現(xiàn)快、收益好。

從城市主題空間構(gòu)建來說，以不同的主題為發(fā)展元素，通過對相同主題的整合、規(guī)劃、創(chuàng)新，發(fā)展為一種區(qū)域性的主題文化空間，不僅可以滿足區(qū)域內(nèi)群眾生活的需求，還以主題空間的形式存在，形成了很強的外來驅(qū)動力和文化帶入感。

所以，城市空間的不斷優(yōu)化提升、打造特色功能是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。這里有兩種城市次中心地產(chǎn)模型，將可能引領(lǐng)未來房地產(chǎn)發(fā)展新一輪革命。

一是文化旅游商業(yè)綜合體和文化旅游街區(qū)。它將開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，它不僅展文化、匯商業(yè)、注意多元因素結(jié)合，更專主題、獨特色、強功能、重體驗，是一種全新旅游綜合體。它將對城市要素稟賦、歷史文化沉淀、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等差異化城市品牌不斷深化，重塑城市、區(qū)域文化品牌形象，打造新旅游、新地標，真正打造“城市文化新名片”、城市交流會客廳、城市對外形象窗口。

二是創(chuàng)業(yè)綜合體。它通過全優(yōu)的辦公硬件、全面的創(chuàng)業(yè)服務、全新的社交互動，以四大功能模塊，即“專業(yè)孵化+創(chuàng)業(yè)導師+天使投資+開放平臺”，為（移動）互聯(lián)網(wǎng)、信息產(chǎn)業(yè)、TMT、新材料、創(chuàng)意設計、現(xiàn)代服務、醫(yī)療健康等行業(yè)提供全方位的一站式孵化服務，是新一代創(chuàng)業(yè)者新生活、新工作、新空間的獨特創(chuàng)業(yè)綜合體。

2、生活改善型

眾所周知，近40年以來，我國經(jīng)濟發(fā)展日新日異、進步喜人，雖然人民生活顯著改善，但是人民對美好生活的意愿卻更加向往、更加強烈，生活理念也與時俱進?？梢哉f這是城市房地產(chǎn)建設中以人為本的新課題、新要求。既要去庫存、又要解決房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出這種廣泛需求與有限供給之間的矛盾，在這種房地產(chǎn)新常態(tài)下，如何解局、走出困境？

（1）農(nóng)民工進城安家落戶，完全市民化。據(jù)國家統(tǒng)計局最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年，2.7億農(nóng)民工中，只有1%在城鎮(zhèn)自購住房。如果按未來10年2億人城鎮(zhèn)化計算，70%在城鎮(zhèn)自購住房（城鎮(zhèn)購房人均33.3平米），每年農(nóng)民工購房可達4.6億平米;未來10年，農(nóng)民工新增購房總共可達46.2億平米。

由此可設想：徹底改革農(nóng)村戶籍政策、農(nóng)村土地政策、宅基地政策、社會保障政策以及子女教育政策等一系列制約農(nóng)民進城的條條框框，農(nóng)民工購房將帶來巨大社會效益。首先，大量的農(nóng)民工剛需購房，使得其成為未來樓市購房的主力軍，將有效解決房地產(chǎn)庫存;其次，農(nóng)民工的剛需購房將刺激經(jīng)濟、增加消費，吸引資本注意、帶動投資，城市經(jīng)濟得到提升;其三，農(nóng)民工成為城市新住民，必然帶來城市基礎(chǔ)設施進一步優(yōu)化，城市軟環(huán)境再上一級;其四，農(nóng)民工的剛需購房將會加速改革進程，促進社會進步;最后，農(nóng)民工的剛需購房不僅改善了生活條件，也推進了中國夢的實現(xiàn)。

（2）養(yǎng)老地產(chǎn)將蓬勃興起。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國60歲以上老人已突破2億，但是90%的老年人依然是傳統(tǒng)的以家為單位居家養(yǎng)老，入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人不足3%。中國的養(yǎng)老模式也不可能通過建大量的養(yǎng)老院來解決這部分需求。如何解決居家養(yǎng)老又不給子女增添負擔，則成為社會需要重新思考的問題。因此，社區(qū)型養(yǎng)老中心、托老所等是解決這一問題的根本途徑，即通過集中式的社區(qū)型養(yǎng)老公寓或中心，再輔以完善的配套如醫(yī)療體檢、運動健身等貼心服務，讓老人和家人既能享受天倫又能讓子女無后顧無憂。

（3）房地產(chǎn)定制潛力巨大。住房定制在歐美經(jīng)過幾十年的發(fā)展已很成熟，不但有相當數(shù)量的住房定制建造商，還基本占據(jù)了小型住宅市場。雖然它面向的是高端人群，我們可以擴大受益人群、享受人群，滿足不同人群個性化需求，包括戶型內(nèi)部空間設計、自由組合等等，讓購房者親手建造出一套真正符合自己心意的住房。以此刺激房地產(chǎn)市場，豐富新業(yè)態(tài)，增添新內(nèi)容，促使銷售攀升。

3、旅游服務型

旅游業(yè)將是未來中國城鎮(zhèn)化建設中最重要的發(fā)展動力之一。相關(guān)數(shù)據(jù)證明，人均GDP在3000美元以上，將進入度假時代。所謂“度假時代”，就是人們在享受度假美好的同時，基礎(chǔ)設施、軟體建設、科教文衛(wèi)、經(jīng)濟發(fā)展都圍繞“度假”主題來展開。我國一線城市北京、天津、上海人均收入已超過10000美元，甚至不少二線城市人均收入已超過3000美元。我們有理由相信，伴隨著中國人均GDP突破1萬美元后，過去那種“門票旅游時代”會潸然落幕，“泛旅游時代”已吹起號角。“泛旅游時代”作為經(jīng)濟發(fā)展的又一驅(qū)動，不僅帶動了未來中國城鎮(zhèn)化的改造升級，也因不斷推進房地產(chǎn)與旅游的高度融合，深遠地影響房地產(chǎn)業(yè)及新一代旅游。

（1）古村古鎮(zhèn)。古村古鎮(zhèn)的旅游發(fā)展作為推進城鎮(zhèn)化建設和美麗鄉(xiāng)村建設的重要抓手，對帶動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展、增加農(nóng)民收入，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化具有重要意義，古村古鎮(zhèn)也將迎來新的面貌、新的發(fā)展黃金期。

今后古鎮(zhèn)旅游的發(fā)展，在旅游購物產(chǎn)品上，會有如文創(chuàng)、農(nóng)副、收藏等多種類、多需求的特色產(chǎn)品;在旅游體驗上，重文化、多娛樂，重康體、多養(yǎng)生;在服務內(nèi)容上，養(yǎng)老理療、會展培訓、宗教修心等全面發(fā)展。古村古街將實現(xiàn)多支柱、多產(chǎn)業(yè)、高融合、全鏈條式的集群發(fā)展。

（2）休閑旅游地產(chǎn)。休閑旅游地產(chǎn)作為新業(yè)態(tài)、新發(fā)展，包括度假型酒店公寓、觀光游樂、休閑遠動、文娛公益等項目的新型旅游，注重新創(chuàng)意、新體驗、新環(huán)境、新制度，滿足多群體、多需求。不同于以往單一的門票時代，泛旅游時代的新旅游目的地帶來的功能、效益是地產(chǎn)的驅(qū)動力，是產(chǎn)業(yè)升級的重要推手。

4、智能未來型

這是一個歷久彌新、久盛不衰的科學話題。同樣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)疲而不舍、孜孜追求的目標。新技術(shù)、新規(guī)劃、新建設，只為重塑更加適合人們居住的環(huán)境、更加符合人們期盼的住宅。便利生活、高效生活、品質(zhì)生活，房地產(chǎn)的未來不一而足。

（1）互聯(lián)網(wǎng)時代下的房地產(chǎn)更加注重房屋科技含量。人工智能房地產(chǎn)時代即將來臨，房屋的配套不僅是水、電、氣、暖，而應是機器人時代下的所有服務設施，除了做飯、洗衣、掃地等家務，它還包含了安防、監(jiān)護、娛樂、出行、醫(yī)療、物聯(lián)、支付等服務項目，回到家中只剩下休閑和休息，其他事情全由機器人或互聯(lián)網(wǎng)智能解決。未來的智能家居將融入到精裝住宅設計中，甚至成為購房標配。

（2）居住工作一體化住宅將成為現(xiàn)實。通過高科技虛擬辦公環(huán)境，再利用高科技虛擬各種工作場景，開會、商務、談判、對話都不是問題，工作單位在外地而工作地點在自己家里已不是遙不可及的夢想，無需飛來飛云，無需鞍馬勞頓。只需輕輕一點，一切均可掌控。

可以暢想，它以極少的支出、合理的資源配置，獲得高效的投資回報;以最少的人力、精簡的設備，保證業(yè)務連續(xù)性和安全性;以低功耗、低成本，真正做到“綠色低碳”辦公。

（3）高端住宅、寫字樓、豪宅新形態(tài)引領(lǐng)革新時代。作為傳統(tǒng)豪宅的終極形式，別墅自有其山水之美。然而別墅的“別”，也正意味著它并非人們常住的居所。大平層作為一種新形態(tài)的豪宅形式，越來越多地受到財富人群的關(guān)注，這是高端人居革新時代到來的標志。隨著室內(nèi)功能間越來越細化，客戶也趨向國際化，以國內(nèi)高級或頂級人士為主，外籍人士為輔。

福布斯連續(xù)3年評選出的“世界十大最奢侈豪宅”中，別墅隱退，大平層產(chǎn)品嶄露頭角，已經(jīng)占據(jù)七席。大平層不僅在空間上優(yōu)化了別墅的上下結(jié)構(gòu)，更在生活屬性上完全超越了別墅。因此，超越別墅的高端享受和繁盛配套吸引了眾多的高端置業(yè)者。

奮斗鐫刻榮光，使命昭示未來。只有對房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實的充分了解、對問題的敏銳觀察、對時代的深刻思考，才能在房地產(chǎn)供給側(cè)改革中把握發(fā)展機會，創(chuàng)新發(fā)展思路，最終贏得市場。

【作者簡介】

王勇無，中國策劃協(xié)會會員，西安古都協(xié)會理事，高級注冊策劃師，就職于陜西旅游集團.