非對稱信息條件下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制研究

羅寶

摘要：在市場競爭激烈程度的不斷加劇下，最先擁有成本優(yōu)勢的企業(yè)才能在市場中搶占先機(jī)，繼而獲得更多生存和發(fā)展機(jī)會。因此，越來越多的企業(yè)開始加大了對成本管理的重視力度，但由于當(dāng)前在我國市場中存在著明顯信息不對稱的情況，因此現(xiàn)有的企業(yè)成本管理方式并不能夠有效滿足企業(yè)的長期發(fā)展需求。為此，本文將以房地產(chǎn)企業(yè)為例，通過嘗試將激勵機(jī)制引入到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中，立足非對稱信息條件，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制的實(shí)踐運(yùn)用進(jìn)行簡要分析研究。

關(guān)鍵詞：非對稱信息條件；房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；激勵機(jī)制

中圖分類號：F275.2 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0046-02

引言

歷經(jīng)多年的發(fā)展我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理已經(jīng)正式進(jìn)入到價(jià)值創(chuàng)造階段，但眼下我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理整體水平并不高，這與其長期采用傳統(tǒng)的目標(biāo)成本管理方式有著直接聯(lián)系。傳統(tǒng)方式雖然能夠在一定程度上達(dá)到控制企業(yè)成本的目的，但對于提高代理人積極性并沒有直接作用，因而使得房地產(chǎn)企業(yè)成本始終無法實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造?；诖?，本文將通過重點(diǎn)探究非對稱信息條件下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員和其他相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作提供參考意見。

一、房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)存問題概述

通過對國內(nèi)眾多省市地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作當(dāng)中采用目標(biāo)成本或責(zé)任成本管理法。具體來說，依照在項(xiàng)目策劃階段當(dāng)中的具體估算，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)母公司會與子公司或是區(qū)域總經(jīng)理簽定責(zé)任成本。而子公司在阿項(xiàng)目部門或是項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行責(zé)任成本簽定時(shí)，則通常也會嚴(yán)格依照其最初設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)總部與子公司、子公司與項(xiàng)目部之間均為一種委托一代理關(guān)系。但值得注意的是，因受到房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特殊性的影響，在其前期階段往往存在信息不對稱的情況，而此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)采用的目標(biāo)成本、責(zé)任成本管理方式主要立足于造價(jià)指標(biāo)測算。因此企業(yè)在使用此類成本管理方式下，將會在無形中使得代理雙方的博弈越來越大，嚴(yán)重時(shí)甚至可能引發(fā)棘輪效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本管理只能簡單地停留在實(shí)現(xiàn)成本最少化上，并不能夠有效實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造的高層次目標(biāo)。

二、激勵機(jī)制對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要作用

在非對稱信息條件下，將激勵機(jī)制運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)原本的責(zé)任和目標(biāo)成本管理能夠轉(zhuǎn)化成激勵方式，有助于縮小代理雙方的博弈。與此同時(shí)，在積極的激勵措施下，代理人的內(nèi)在積極性得以充分調(diào)動，使其可以通過對現(xiàn)有各項(xiàng)資源進(jìn)行優(yōu)化整合，從而在有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本之余能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。但由于在普通的激勵機(jī)制當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理多直接采用提成方式，也就是根據(jù)代理人的真實(shí)貢獻(xiàn)份額，按照一定比例進(jìn)行提成使其作為代理人的酬金。此種激勵方式雖然看似能夠直接激發(fā)代理人的積極性，但由于在確定房地產(chǎn)企業(yè)資源所創(chuàng)造利潤以及代理人超額勞動所獲得利潤方面存在極大的不確定性，因此比較容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，使得雙方在進(jìn)行合同談判過程中極易在提成比例以及合同基數(shù)等方面產(chǎn)生爭議。另外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇使用累進(jìn)制激勵法，用以有效彌補(bǔ)提升激勵法的不足。但由于其在酬金定量上比較隨意，因此也很難在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中充分發(fā)揮激勵機(jī)制的應(yīng)有作用。

為此，本文將提出一種主動激勵方式，即在房地產(chǎn)企業(yè)同代理人確定契約關(guān)系時(shí)，企業(yè)需要通過對保本成本進(jìn)行估算，用以對代理人基本工資和收益提升率進(jìn)行明確。代理人則需要立足個(gè)人實(shí)際能力提供一個(gè)目標(biāo)成本，在參考實(shí)際成本大小后利用如下數(shù)學(xué)模型對代理人總薪酬進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)算。由于該種激勵方式同目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念與習(xí)慣基本相符，因而具有較高的實(shí)用價(jià)值。

在上述模型當(dāng)中，c和s分別代表著委托人與代理人所提成本控制技術(shù)與成本目標(biāo)值；A與F則分別代表著實(shí)際成本值與代理人所報(bào)成本節(jié)省額；D與p分別代表著實(shí)際成本節(jié)省額與超額利潤提升比例，p的取值范圍在0到1之間。而I和I0則分別代表著代理人總收益與基本收益。

三、非對稱信息條件下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理激勵機(jī)制的實(shí)踐分析

1.內(nèi)部代理

以某房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目為例，其在采用激勵機(jī)制進(jìn)行企業(yè)成本管理的過程中，通過結(jié)合項(xiàng)目策劃報(bào)告中的相關(guān)內(nèi)容，可知該房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的平衡盈虧點(diǎn)大約為每平米9000元。因此其在和項(xiàng)目單位建立激勵關(guān)系下，直接將其作為建設(shè)成本控制基礎(chǔ)，按照3%的比例確定超額利潤提升比。項(xiàng)目單位需自報(bào)目標(biāo)成本。根據(jù)相關(guān)計(jì)算結(jié)果顯示，項(xiàng)目實(shí)際成本范圍在每平米7275到7725元之間，初步估算的項(xiàng)目單位成本節(jié)約額最少為每平米1275元，最多則達(dá)到每平米1725元。如果設(shè)定實(shí)際成本節(jié)約額在每平米1500元，則在項(xiàng)目單位自報(bào)目標(biāo)成本為每平米1500元，其最大單位收益可以達(dá)到每平米45元。當(dāng)項(xiàng)目單位自報(bào)目標(biāo)成本越來越大時(shí)，其單位收益增幅反而逐漸減少。因此為有效實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)，項(xiàng)目單位的自報(bào)目標(biāo)成本范圍將固定在每平米7275元到7725元。此時(shí)隨著項(xiàng)目單位實(shí)際成本節(jié)約額的不斷增大，其收益也會越來越多，因而項(xiàng)目單位勢必會努力工作以有效擴(kuò)大實(shí)際成本節(jié)約額，達(dá)到擴(kuò)大收益的目的。但如果其自報(bào)成本節(jié)約額每平米不超過1275元，則即便實(shí)際成本節(jié)約額發(fā)生變化，項(xiàng)目單位收益均會少于其自報(bào)目標(biāo)成本值。反之，如果自報(bào)成本節(jié)約額超過每平米1725元，其單位收益仍然會少于自報(bào)目標(biāo)成本。由此可見，在信息不對稱的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)采用成本管理主動激勵機(jī)制，只需給出大概保底成本基數(shù)，按一定比例為項(xiàng)目單位分配節(jié)約成本額使其充當(dāng)為酬金，便可以有效調(diào)動項(xiàng)目單位的積極性，使其自報(bào)真實(shí)成本。

2.外部代理

在前期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，項(xiàng)目單位通常需要反復(fù)同策劃單位、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行溝通交流，以此有效保障項(xiàng)目成本管理的精準(zhǔn)性。而將主動激勵機(jī)制引入其中，同樣對提高企業(yè)成本管理成效具有積極的幫助作用。比如說在某建筑工程項(xiàng)目中，其需要同外界一座橋梁相互連接，因此在其設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，項(xiàng)目單位通過參考其他同類型工程，在預(yù)估出工程混凝土含量、鋼含量后依照國家定額測算出工程費(fèi)用大約為3000萬元。在采用限額設(shè)計(jì)方式下，其固定涉及費(fèi)用大約為20萬元，按照3%的比例確定提成系數(shù)。當(dāng)?shù)啬骋辉O(shè)計(jì)單位在參與投標(biāo)的過程中分別制定了兩種投標(biāo)方案，即選擇安排普通設(shè)計(jì)組和專業(yè)能力更高的設(shè)計(jì)組參與設(shè)計(jì)投標(biāo)，前者的預(yù)估工程費(fèi)為2650萬元，成本節(jié)約額為350萬元。而后者的預(yù)估工程費(fèi)為2500萬元，成本節(jié)約額為500萬元。在此過程中，當(dāng)設(shè)計(jì)單位自報(bào)成本節(jié)約額同實(shí)際成本節(jié)約額完全相同時(shí)，所采取的方案將會獲得最高成本提成額。此時(shí)設(shè)計(jì)單位必須保障自報(bào)成本節(jié)約額的真實(shí)性，而依照當(dāng)前的評標(biāo)方法，當(dāng)K值即設(shè)計(jì)單位自報(bào)成本節(jié)約額越大時(shí)，其中標(biāo)的可能性也將大幅提升。因此設(shè)計(jì)單位最終會選擇具有更高專業(yè)能力的設(shè)計(jì)組以增加其自報(bào)成本節(jié)約額，吸引項(xiàng)目單位以及其他投標(biāo)人。也就是說，在主動激勵機(jī)制下，設(shè)計(jì)單位將難以對相關(guān)信息進(jìn)行隱瞞，只能依照項(xiàng)目單位的真實(shí)要求努力工作，此時(shí)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力以及信息鑒別能力具有更高的可信度，可見在房地產(chǎn)企業(yè)外部代理的成本管理中運(yùn)用主動激勵機(jī)制，可以有效幫助其選擇最為適宜的代理人。

四、結(jié)語

通過本文的分析研究可知房地產(chǎn)工程項(xiàng)目因其涉及內(nèi)容繁雜、不確定因素眾多，因此導(dǎo)致在項(xiàng)目開發(fā)過程特別是前期階段中經(jīng)常會出現(xiàn)信息不對稱的情況。此時(shí)如果繼續(xù)采用傳統(tǒng)的目標(biāo)成本管理等管理方式，將很難繼續(xù)保障房地產(chǎn)企業(yè)成本管理質(zhì)量。因而本文提出可以在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中運(yùn)用激勵機(jī)制，通過結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的具體成本特征，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部代理事務(wù)以及外部代理事務(wù)當(dāng)中靈活運(yùn)用主動激勵機(jī)制，可以有效促使項(xiàng)目單位或設(shè)計(jì)單位“說真話”，調(diào)動其內(nèi)在積極性從而更好地完成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理創(chuàng)造價(jià)值的最終目的。