承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度架構(gòu)
——基于安徽宿州市抵押模式探析

王　濤

1　承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度提出背景

1982年的中央1號(hào)文件《全國(guó)農(nóng)村工作會(huì)議紀(jì)要》明確指出“包產(chǎn)到戶、包干到戶都是社會(huì)主義集體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)責(zé)任制，標(biāo)志著農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制在我國(guó)的確立。家庭承包制是由包產(chǎn)到戶演變而來的地權(quán)體制”，體現(xiàn)在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上，就是農(nóng)村集體土地所有權(quán)和家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分置，簡(jiǎn)稱農(nóng)村土地的“二元結(jié)構(gòu)”[1]。2014 年 《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村地區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見》提出 “堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置”，將傳統(tǒng)的二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為三元結(jié)構(gòu)，也使得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)成為一項(xiàng)符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的權(quán)利。

現(xiàn)行國(guó)家政策層面上所稱“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”抵押，表現(xiàn)為兩種形式：一是承包土地由承包農(nóng)戶自己經(jīng)營(yíng)，權(quán)利表現(xiàn)形式依舊是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；二是農(nóng)戶將其承包的土地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，權(quán)利表現(xiàn)形式是農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押因此主要可以分成兩個(gè)部分，一是具有承包權(quán)的農(nóng)戶使用承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)去進(jìn)行抵押貸款，；二是農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體使用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，權(quán)利實(shí)質(zhì)則是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分化出來的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

國(guó)務(wù)院2015年《國(guó)務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》在全國(guó)確立232個(gè)地區(qū)開展承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作，全國(guó)人大授權(quán)試點(diǎn)地區(qū)暫?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條等相關(guān)法律條款在試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)施，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作開展提供了政策支持。宿州市埇橋區(qū)在成為試點(diǎn)地區(qū)后，為推動(dòng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作的開展，先后出臺(tái)了《埇橋區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記暫行辦法》、《埇橋區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款實(shí)施意見》、《宿州市埇橋區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作方案》(以下簡(jiǎn)稱《工作方案》)從抵押條件、評(píng)估機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)管理等多方面對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款流程做出規(guī)制，旨在放活農(nóng)村資產(chǎn)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

宿州在《工作方案》明確試點(diǎn)結(jié)束前實(shí)現(xiàn)1億元的貸款目標(biāo)。截至2017年7月宿州土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款總額只達(dá)到2000萬元，貸款發(fā)放的額度與宿州農(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)際需要的資金支持相差甚遠(yuǎn)。本文旨在厘清宿州推行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押過程中遇到的導(dǎo)致貸款業(yè)務(wù)推進(jìn)緩慢的問題，為今后更好發(fā)揮土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的功效、制定更合理的制度提供建議和根據(jù)。

2　承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度存在的問題

2.1　土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值無法充分實(shí)現(xiàn)

當(dāng)前我國(guó)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律性質(zhì)尚不明確，使得多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于為其提供相關(guān)金融產(chǎn)品望而卻步。雖然有學(xué)者提出“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”被與“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”分置，被賦予物權(quán)性質(zhì)[2]，也有學(xué)者進(jìn)一步提出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是定位在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這一用益物權(quán)之上設(shè)定的用益物權(quán)[3]，但法律尚未明確其權(quán)屬，并且其權(quán)利界限、存在期限也尚不清晰，給金融機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)帶來許多的不確定性。法律地位的不明確致使權(quán)利的行使存在障礙，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的過程實(shí)質(zhì)上是抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的過程，而假如抵押物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利無法進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)人獲得的抵押權(quán)將毫無意義[4]。

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押尚在探索階段，當(dāng)?shù)卣块T和金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的價(jià)值認(rèn)定均持謹(jǐn)慎的態(tài)度。《工作方案》指出應(yīng)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及地上(含地下)附著物作為抵押物，實(shí)踐中金融機(jī)構(gòu)也將經(jīng)營(yíng)主體已支付的經(jīng)營(yíng)權(quán)租金、預(yù)期收入、地上附著物等納入評(píng)估范圍。除此之外，宿州市還設(shè)立了反擔(dān)保的模式，暨經(jīng)營(yíng)主體將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押給第三方擔(dān)保公司，第三方擔(dān)保公司作為保證人進(jìn)行貸款，兩種方式均體現(xiàn)出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)尚未發(fā)揮出其單獨(dú)作為抵押物的價(jià)值。

2.2　現(xiàn)行機(jī)制無法有效控制抵押風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1新型農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)匱乏，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制并不健全農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易受市場(chǎng)因素和自然因素影響，且缺乏農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的保障，未來收益存在很大的不確定性，影響貸款人的還款能力。宿州提出的政府—保險(xiǎn)—銀行共擔(dān)責(zé)本質(zhì)上有助于經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的推廣。但農(nóng)業(yè)本身基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)易受自然災(zāi)害的影響，農(nóng)產(chǎn)品交易易受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，保險(xiǎn)公司不愿為大型經(jīng)營(yíng)主體量身定做農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，缺乏保險(xiǎn)助力也是金融機(jī)構(gòu)不愿放貸的重要原因，反映出當(dāng)前我國(guó)總體農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系并不健全。我國(guó)當(dāng)前農(nóng)業(yè)正從自耕自種的體系轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)?；?、集體化生產(chǎn)，而國(guó)家出臺(tái)的政策農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)還只針對(duì)自耕自種的傳統(tǒng)農(nóng)戶，可供農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體選擇的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)補(bǔ)償金額太低，如遇風(fēng)險(xiǎn)只能獲得很低的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；而經(jīng)營(yíng)主體又無法負(fù)擔(dān)昂貴的商業(yè)保險(xiǎn)，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的缺位不利于保障新型農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)于理性的資金提供者而言，如果資金安全得不到保障，為他人提供資金不僅不能使其獲得增益，反而要受到損失，他是不可能自愿提供資金的。因此，資金安全保障問題如果得不到解決，資金需求者便不可能通過金融機(jī)構(gòu)獲得資金[5]。

2.2.2行政保障未起到消弭風(fēng)險(xiǎn)的作用宿州市埇橋區(qū)建立2000萬元的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，并設(shè)立行政主導(dǎo)的擔(dān)保公司為農(nóng)戶提供反擔(dān)保業(yè)務(wù)，意圖促進(jìn)本地區(qū)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的開展，但只降低了金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上并未減少傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，政府做了金融機(jī)構(gòu)的承保人。而銀行也只是在2000萬元的限度內(nèi)開展業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)既可以完成開展經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的政治任務(wù)，又有政府的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)缺乏開展經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)的積極性。行政色彩的存在使得市場(chǎng)供需雙方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，導(dǎo)致資金價(jià)格信號(hào)失真，因此，試點(diǎn)地區(qū)行政化主導(dǎo)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押模式難以具有可持續(xù)性發(fā)展的可能[6]。

2.2.3抵押物處置規(guī)則尚不完善宿州市《工作方案》明確貸款人無法償還貸款時(shí)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過埇橋區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌流轉(zhuǎn)，對(duì)于無法流轉(zhuǎn)的，由埇橋區(qū)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)托管中心引入第三方進(jìn)行托管。但由于交易規(guī)模、人員配置等原因區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心只能維持簡(jiǎn)單運(yùn)營(yíng)，并不能切實(shí)有效的對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。人員及機(jī)構(gòu)受到限制一方面是由于政府投入不足，另一方面也表明當(dāng)?shù)貙?duì)該平臺(tái)需求力度小，甚至是說該地區(qū)由于多種原因?qū)τ谑茏尩盅何锏囊庠讣靶枨蠛苄?，如?dāng)前土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)過發(fā)包方同意并原則尚在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，由于此種限制，抵押物很難找到合適的受讓方?！班l(xiāng)土社會(huì)成員之間負(fù)有互通有無、守望相助的道德義務(wù)與責(zé)任。他們?nèi)f萬不肯冒著‘見死不救’之行徑可能被曝光的危險(xiǎn)，受讓被處置的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”[7]。

3　完善承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的建議

3.1　多舉措實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值

3.1.1明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)法律地位國(guó)家即將對(duì)《農(nóng)村土地承包法》進(jìn)行修訂，目前提交的草案當(dāng)中，就對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款進(jìn)行了明確規(guī)定：“承包方可以用承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。第三方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)承包方或其委托代理人書面同意，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)?！薄?通過法律而非政策對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)問題進(jìn)行明晰，可以明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物的價(jià)值，可使銀行增強(qiáng)貸款意愿，也有助于維護(hù)農(nóng)民個(gè)人對(duì)土地生產(chǎn)、使用、抵押的權(quán)利。

3.1.2明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值價(jià)值評(píng)估必須找準(zhǔn)正確的參照對(duì)象和價(jià)值參照體系，這有助于使借貸雙方對(duì)抵押物確立一個(gè)合理的價(jià)值評(píng)估區(qū)間，再由經(jīng)營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)綜合決定其最終價(jià)值，評(píng)估主體上應(yīng)當(dāng)選定專業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在保障其對(duì)抵押物價(jià)值的專業(yè)認(rèn)定基礎(chǔ)上保持其中立性，有助于滿足借貸雙方的信賴?yán)妗?/p>

3.1.3助力建設(shè)信用體系實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值最大化實(shí)踐中存在貸款人憑借土地流轉(zhuǎn)證即獲得貸款的情形，對(duì)于信譽(yù)度高、還款能力強(qiáng)臨時(shí)無法提供抵押物的貸款人，銀行會(huì)主動(dòng)為其使用流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證辦理貸款。從中可以看出，經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押存在其適用之處，銀行可對(duì)信用高的客戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，因此，助力金融信用體系建設(shè)有助于信譽(yù)度高的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)揮土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。

3.2　多方位舉措降低貸款風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司積極承保農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押過程中，只有保險(xiǎn)公司真正的參與到農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)中來，為其提供合適的保險(xiǎn)，方可降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，給銀行提供貸款吃下一顆定心丸。長(zhǎng)期以來，我國(guó)保險(xiǎn)公司不愿在農(nóng)業(yè)上設(shè)計(jì)太多的保險(xiǎn)品種，認(rèn)為其利潤(rùn)空間不足以其進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)拓展，更不愿為當(dāng)前農(nóng)業(yè)新型主體設(shè)計(jì)完善的保險(xiǎn)方案，但實(shí)際上，新型農(nóng)業(yè)主體能帶來的利潤(rùn)是巨大的，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的方式本身有效降低自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)，新型農(nóng)業(yè)主體的農(nóng)場(chǎng)狀況、財(cái)務(wù)能力以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力都比傳統(tǒng)農(nóng)戶優(yōu)越的多，在推動(dòng)保險(xiǎn)公司針對(duì)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體設(shè)計(jì)保險(xiǎn)方案過程中，應(yīng)該學(xué)習(xí)世界其他國(guó)家農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的可取之處，目前世界上有40多個(gè)國(guó)家在發(fā)展農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，美國(guó)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)無疑是當(dāng)今最具有代表性的保險(xiǎn)制度模式，經(jīng)過80多年的發(fā)展，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)已經(jīng)成為美國(guó)農(nóng)民和農(nóng)場(chǎng)主最有效、最主要的保證基本種植收益的方法。適當(dāng)借鑒美國(guó)關(guān)于農(nóng)業(yè)的既有做法，汲取經(jīng)驗(yàn)，從而建設(shè)具有我國(guó)特色的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系，這將使我國(guó)的一系列土地政策都將從中受益。與此同時(shí)政府部門也應(yīng)積極主動(dòng)的引導(dǎo)保險(xiǎn)公司為經(jīng)營(yíng)主體設(shè)計(jì)專門的保險(xiǎn)方案，真正的實(shí)現(xiàn)政府—保險(xiǎn)——銀行共擔(dān)責(zé)，將有利于降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.2由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)抵押風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)決定資源配置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，健全社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制必須遵循這條規(guī)律，經(jīng)濟(jì)體制改革核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的設(shè)立應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，使得市場(chǎng)在資源配置中起到?jīng)Q定性作用。宿州埇橋區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金用于補(bǔ)償金融機(jī)構(gòu)無法收回的貸款，并不斷推進(jìn)政府—保險(xiǎn)公司—銀行的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。對(duì)于試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)地政策推廣進(jìn)行貼息或設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金是合理且必要的，但是市場(chǎng)是理性的，政府不應(yīng)當(dāng)專注于設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金來促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款制度的發(fā)展，而應(yīng)設(shè)立制度去促使市場(chǎng)產(chǎn)生積極的反饋，讓市場(chǎng)起主導(dǎo)作用。

3.3　創(chuàng)新機(jī)制助力抵押物流轉(zhuǎn)

當(dāng)前宿州雖然出臺(tái)了一系列制度去引導(dǎo)抵押物合法處置，但效果尚未顯現(xiàn)。金融機(jī)構(gòu)理論上存在多種途徑可以將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行處置，如申請(qǐng)法院強(qiáng)制拍賣，或者依據(jù)協(xié)議進(jìn)行拍賣等等，但農(nóng)村由于鄉(xiāng)土人情的作用使得集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部很難有人愿意成為受讓方。抵押物處置難的根源有兩點(diǎn)，一是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余價(jià)值不確定，二是受讓人范圍存在局限性。

3.3.1保障土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值穩(wěn)定政府進(jìn)行貸款物價(jià)值評(píng)估時(shí)，往往考慮的是地上(含地下)附著物以及已經(jīng)繳納的剩余租金價(jià)值，而在處置抵押物時(shí)，其地上(含地下)附著物的價(jià)值必會(huì)有減損，如大棚和其他農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施往往幾年價(jià)值就會(huì)大打折扣，并且貸款存續(xù)期間剩余租金價(jià)值也在逐年遞減，最后處置的抵押物實(shí)際上只是與承包人履行流轉(zhuǎn)合同的權(quán)利，而且還可能遭遇承包人不愿與第三人履行合同的情形。黨的十九大報(bào)告中提出，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)30年，這將有利于穩(wěn)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。承包合同的穩(wěn)定將有利于土地流轉(zhuǎn)合同的穩(wěn)定性，將使得現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)主體敢于更加合理的修繕土地上覆蓋的的基礎(chǔ)設(shè)施，與此同時(shí)擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，將有助于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的價(jià)值穩(wěn)定乃至于擴(kuò)大。但在貸款期間，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注抵押物其他的可能導(dǎo)致價(jià)值減少的情形，對(duì)于價(jià)值明顯減少的抵押物應(yīng)當(dāng)要求貸款人提供其他擔(dān)保物，另外政府應(yīng)當(dāng)向農(nóng)戶加大宣傳黨的十九大報(bào)告關(guān)于農(nóng)村土地的政策，使得農(nóng)民在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)敢于擴(kuò)大期限擴(kuò)大范圍，并不斷弘揚(yáng)社會(huì)主義契約精神，使得農(nóng)民切實(shí)履行合同義務(wù)，在遇到應(yīng)依法處置土地經(jīng)營(yíng)權(quán)情形時(shí)保障土地流轉(zhuǎn)合同的繼續(xù)履行。

3.3.2合理擴(kuò)大受讓人范圍傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)土社會(huì)的局限致使本土農(nóng)戶很難成為抵押物的受讓方，采取多方面激勵(lì)措施吸引其他地方的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織參與到抵押物的受讓中來將成為解決抵押物處置難的一個(gè)重要方法。當(dāng)前機(jī)械化生產(chǎn)和規(guī)模化生產(chǎn)的普及，大量資本有進(jìn)入農(nóng)業(yè)的意愿，信息的不對(duì)稱致使生活在城市里的人無法及時(shí)有效的獲得全國(guó)各地的土地流轉(zhuǎn)信息，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易中心的作用應(yīng)以市乃至省為單位搭建一個(gè)大型的產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，信息做到及時(shí)更新，使得更多對(duì)發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)有意向的人能得到及時(shí)有效的信息，如此可凸顯土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，很好的應(yīng)對(duì)當(dāng)前抵押物處置難的問題，更可使我國(guó)從傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)；而一旦其他地區(qū)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織參與到其中，這必然要求政府對(duì)其和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶采取同等的政策對(duì)待，甚至應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)激勵(lì)措施保障外來經(jīng)濟(jì)主體有效實(shí)施其權(quán)益，在貸款條件上不得設(shè)立其他條件。

3.3.3政府進(jìn)行統(tǒng)一管理如果窮盡“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”、“強(qiáng)制拍賣、變賣”等措施仍無人愿意受讓的情形出現(xiàn)，抵押物應(yīng)當(dāng)如何處置。在此情形下，若由當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者政府統(tǒng)一進(jìn)行回購(gòu)，并將這些土地交由第三方經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，甚至可以將需要流轉(zhuǎn)的土地交由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一對(duì)外流轉(zhuǎn)，以集體經(jīng)濟(jì)組織作為流轉(zhuǎn)合同簽訂主體，集體經(jīng)濟(jì)組織再將固定流轉(zhuǎn)收入交給承包方，這樣有助于保障合同穩(wěn)定性，也有助于壞賬時(shí)高效處置抵押物。

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