經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目合理定價(jià)研究

田浩余

眾所周知，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)主要是為了應(yīng)對(duì)我國(guó)低收入人群，其宗旨就是為了妥善解決該類群體的住房難題。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)已步入商品化和貨幣化階段進(jìn)程，因此經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)就等同于在政府的干預(yù)調(diào)控下，為低收入群體提供福利或微利等形式的保障住房[1]。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格已經(jīng)在相關(guān)管理辦法中所闡述，而且明確提出了保本微利的開發(fā)原則。在此基礎(chǔ)上，利潤(rùn)率決不能超過3%。經(jīng)濟(jì)適用房屬于惠民工程，關(guān)乎著千萬人群的切身利益，因此房?jī)r(jià)必須凸顯合理和公益性質(zhì)。綜上所述，政府主管部門加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的測(cè)算十分必要，且勢(shì)在必行。它不僅能夠有效調(diào)控和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且還有助于民心的穩(wěn)定并促進(jìn)社會(huì)的和諧及及可持續(xù)發(fā)展。本文將以經(jīng)濟(jì)適用房投資利潤(rùn)率3%作為標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)，對(duì)國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際開發(fā)過程進(jìn)行深入的分析和測(cè)算。

1　項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

該項(xiàng)目為某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其主要建設(shè)內(nèi)容為：商品住宅、商業(yè)店面、附屬配套用房(如：幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生所、超市及物業(yè)各類管理用房等)、公共場(chǎng)所及人防工程。該項(xiàng)目投資估算是在規(guī)劃建設(shè)初步方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)建材行業(yè)前一年頒布的工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時(shí)參考了當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰馁M(fèi)用水平，并充分考慮到該地址的條件等因素。該項(xiàng)目投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等。項(xiàng)目投資費(fèi)用測(cè)算見表1。

投資估算說明：

(1)工程費(fèi)用主要包括：主體建筑工程費(fèi)用(住宅建筑、商業(yè)建筑和其他用房)、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)用、其他配套設(shè)施(水、電、天燃?xì)夤芫W(wǎng)等)建設(shè)費(fèi)用。

(2)其他費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目前期工作及咨詢費(fèi)(包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)用等)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、場(chǎng)地臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和土地費(fèi)用等。

(3)預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的5%估算。

(4)該項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房用地，政府減免土地出讓金，未計(jì)土地出讓費(fèi)用。

表1　投資估算表

2　利潤(rùn)控制下的銷售房?jī)r(jià)測(cè)算

本次研究的的開發(fā)項(xiàng)目具有公益性，因此應(yīng)該履行和貫徹保本微利的原則，依據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》之規(guī)定，其利潤(rùn)率應(yīng)低于3%，因此將3%作為研究的基準(zhǔn)值，進(jìn)而測(cè)算房?jī)r(jià)的合理區(qū)域。具體測(cè)算說明如下：

(1)可出售房產(chǎn)環(huán)節(jié)：首先，經(jīng)濟(jì)適用住宅、商業(yè)店面以及配套用房的面積極易確定，分別為90 817.47、6 299.44和11 533.44平方米。此外地下停車場(chǎng)的車位數(shù)量經(jīng)統(tǒng)計(jì)為355個(gè)。

(2)銷售計(jì)劃環(huán)節(jié)：出售周期初步定為四年。1-4年之間的銷售率分別按出售總面積的15%、30%、35%和20%來計(jì)算。

(3)按照利潤(rùn)率3%基準(zhǔn)值來計(jì)算，上述投資估算總額(34 850)*3%= 1 045.5萬元，該結(jié)果將成為經(jīng)濟(jì)適用房工程合理房?jī)r(jià)的總利潤(rùn)上限。

(4)商業(yè)店面出售環(huán)節(jié)：基于商業(yè)店面的特殊用途，根據(jù)現(xiàn)有的銷售標(biāo)準(zhǔn)，一般遵循高于住宅平均房?jī)r(jià)的1.8-2.0倍的原則。

(5)附屬配套用房出售環(huán)節(jié)：該部分用房的銷售價(jià)格將會(huì)參考周圍地區(qū)環(huán)境的大眾趨勢(shì)，進(jìn)而運(yùn)用綜合性和針對(duì)性的分析路徑，在住宅房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上適宜調(diào)整。

(6)停車位出售環(huán)節(jié)：初步定為8萬/位。

(7)各項(xiàng)稅費(fèi)環(huán)節(jié)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅率、項(xiàng)目土地增值稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅以及教育費(fèi)附加稅都按照現(xiàn)行法律標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格納稅執(zhí)行。

(8)銷售與管理費(fèi)環(huán)節(jié)：分別占用收入的3.5%及 1.5%來估算。

項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)測(cè)算過程見表2(計(jì)劃投資凈利潤(rùn)率控制下的銷售收入測(cè)算表)、表3(總成本費(fèi)用測(cè)算表)、表4(稅費(fèi)測(cè)算表)、表5(計(jì)劃銷售單價(jià)測(cè)算表)。

表2　投資利潤(rùn)率控制下的銷售收入測(cè)算表　單位：萬元

表3　總成本費(fèi)用測(cè)算表　單位：萬元

表4　稅費(fèi)測(cè)算表　單位：萬元

表5　計(jì)劃銷售房產(chǎn)價(jià)格測(cè)算表　單位：萬元

經(jīng)測(cè)算：該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率控制在3%(實(shí)際為2.97%)時(shí)，全部房產(chǎn)銷售收入預(yù)計(jì)為42 642.12萬元，該經(jīng)濟(jì)適用房住宅銷售單價(jià)可為3 500元/平方米。

3　項(xiàng)目住宅保本銷售房?jī)r(jià)測(cè)定

為了最大限度地滿足低收人人群的購(gòu)房需求，因此住宅還應(yīng)該測(cè)算出最低單價(jià)，以為保本微利提供真實(shí)準(zhǔn)確的參考。下面以保本銷售的視角探析本次研究中住宅銷售的最低單價(jià)。

首先，假設(shè)沒有其他因素的干擾，進(jìn)而采用盈虧平衡點(diǎn)的模式進(jìn)行本次測(cè)算。保本銷售收入的公式，即項(xiàng)目總投資/(1-銷售稅金及附加費(fèi)率)，本次銷售稅金及附加費(fèi)率經(jīng)計(jì)算為5.55%，因此最終項(xiàng)目保本銷售收入結(jié)果為34 849.06萬元。其次，在此基礎(chǔ)上就可以計(jì)算出項(xiàng)目銷售的保本率為81.72%，其公式為保本銷售收入/項(xiàng)目計(jì)劃銷售收入之后所得出的百分比[2]。也就是說達(dá)到81.72%就可以完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保本的目標(biāo)。最后，將項(xiàng)目保本銷售收入與各種銷售收入作差，再除以住宅可銷售面積，即可得出保本銷售單價(jià)為2 861元/平方米。

4　結(jié)　論

通過以上分析和測(cè)算，該經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的房?jī)r(jià)控制區(qū)間為2 861-3 500元/平方米。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，政府具有指導(dǎo)職能，因此本次核算的意義在于能夠?yàn)檎峁┣‘?dāng)合理的價(jià)格制定數(shù)值，即在上述價(jià)格區(qū)間進(jìn)行取舍。當(dāng)然最終還需要結(jié)合并考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)市場(chǎng)的需求與實(shí)況，讓群眾接受、滿意和舒心。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁順明，霍鵬，張濤.商品房?jī)r(jià)格及銷售趨勢(shì)預(yù)測(cè)[J].中國(guó)物價(jià)，2000(10) ：2.

[2] 周鍇.試論北京市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)[J].華商，2007(22)：79+67.