房地產(chǎn)公司“現(xiàn)金為王”現(xiàn)象解析

張玉馥+包前程

[摘 要] 持有過(guò)多的現(xiàn)金反映對(duì)資金利用的不充分，現(xiàn)金過(guò)少又不利于公司及時(shí)把握投資機(jī)會(huì)和支付日常費(fèi)用。企業(yè)現(xiàn)金流的多少是關(guān)乎企業(yè)的利潤(rùn)命脈中重要的一環(huán)，在房地產(chǎn)行業(yè)“現(xiàn)金為王”現(xiàn)象很明顯。文章基于萬(wàn)通地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)對(duì)該現(xiàn)象進(jìn)行解析，并利用貨幣時(shí)間價(jià)值概念提出解決建議。

[關(guān)鍵詞] 萬(wàn)通地產(chǎn)；房地產(chǎn)；現(xiàn)金為王

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 23. 014

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）23- 0024- 03

0 引 言

近幾年，國(guó)家相繼出臺(tái)政策管控房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)受其影響，股票行情一路走低。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也受其影響在2017年股價(jià)連續(xù)走低。然而，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的貨幣資金一欄，連續(xù)多年有升高的趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)行業(yè)大量地將資產(chǎn)進(jìn)行貨幣化處理。國(guó)家政策在新視野，新機(jī)遇的情況下逐步前進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的“現(xiàn)金為王”的原則應(yīng)該也要進(jìn)行突破。

1 “現(xiàn)金為王”的涵義

1.1 相關(guān)概念

房地產(chǎn)：是指房屋建筑物（包含建筑物以及附著物）以及承載建筑物的土地。法律上稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。現(xiàn)金為王：就是在局勢(shì)不好的時(shí)候，不輕易投資和做股票，保持貨幣資金現(xiàn)有的狀態(tài)，持有現(xiàn)金最為重要，也有只有現(xiàn)金在手才能在商戰(zhàn)中取得勝利的意思。

企業(yè)現(xiàn)金流：是指企業(yè)在某一期間內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出，即現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的收入和支出。貨幣資金：是指在財(cái)務(wù)報(bào)表中貨幣資金一欄，具體指庫(kù)存現(xiàn)金以及銀行存款。貨幣資金擁有變現(xiàn)能力強(qiáng)，為企業(yè)第一變現(xiàn)資產(chǎn)。

1.2 “現(xiàn)金為王”現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)

眾所周知，現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)重要的“生命線”，保持現(xiàn)金流的持續(xù)流動(dòng)，是每個(gè)企業(yè)一直想達(dá)到的目標(biāo)。相對(duì)于利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，企業(yè)更在乎現(xiàn)金流，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員來(lái)說(shuō)，這是一種先進(jìn)的財(cái)務(wù)理念，以現(xiàn)金流和價(jià)值管理凸顯企業(yè)財(cái)務(wù)管理的地位和作用。但是，現(xiàn)在有很多的企業(yè)過(guò)度相信“現(xiàn)金為王”，反而忘記了貨幣也是有時(shí)間價(jià)值的。

21世紀(jì)初，國(guó)內(nèi)就有“海爾集團(tuán)”的研究，海爾的第13條管理規(guī)則就是一句看似平淡無(wú)奇的話：現(xiàn)金流比利潤(rùn)更重要。對(duì)于企業(yè)的成功，應(yīng)該確信不疑的是，利潤(rùn)豐厚帶來(lái)的不一定是事業(yè)的成功，但反之現(xiàn)金流可以帶來(lái)事業(yè)的成功。在香港的房地產(chǎn)行業(yè)，四大房地產(chǎn)企業(yè)都是以“現(xiàn)金為王”的概念管理公司財(cái)務(wù)。

中國(guó)的形勢(shì)正在轉(zhuǎn)向“四新”（新視野、新消費(fèi)、新金融和新城鎮(zhèn)化）。有意思的是，如今的中國(guó)幾乎已經(jīng)沒(méi)有傳統(tǒng)企業(yè)了，大家都在創(chuàng)新，都在往“新”字上靠。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在遵循“現(xiàn)金為王”理念的基礎(chǔ)上，尋求出路，為適應(yīng)大環(huán)境而適當(dāng)改變。

2 從萬(wàn)通地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表看現(xiàn)金流向

2.1 萬(wàn)通地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介

北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司于1998年12月30日在北京成立，公司及子公司（以下合稱“本集團(tuán)”）主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、自有商品房的租賃以及相關(guān)的咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

萬(wàn)通地產(chǎn)作為行業(yè)較早進(jìn)入的企業(yè)，在一定程度上可以稱得上行業(yè)的“大哥大”。作為房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和開拓者，萬(wàn)通地產(chǎn)首次提出由“香港模式”轉(zhuǎn)化為“美國(guó)模式”，并且依照“美國(guó)模式”來(lái)優(yōu)化公司經(jīng)營(yíng)管理資源配置，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源和較好的反周期本領(lǐng)。

萬(wàn)通地產(chǎn)曾多次在行業(yè)中獲得榮譽(yù)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)和商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

2.2 萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)金流分析

2012年至2016年萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金一欄的值（萬(wàn)元）分別為“8 703 212，5 318 038，6 271 525，4 436 541和5 229 154”，而與投資相對(duì)應(yīng)的交易性金融資產(chǎn)和持有至到期投資的值（萬(wàn)元）都為“0”，如表1所示。表示企業(yè)擁有大量的資金流，然而投資類的項(xiàng)目卻沒(méi)有。

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表算出的表1，可以看出萬(wàn)通地產(chǎn)在2012年到2016年中現(xiàn)金比率高出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值很多倍，可見萬(wàn)通地產(chǎn)將大量的資金囤積于銀行存款與庫(kù)存現(xiàn)金中。

2012年至2016年萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表中存貨一欄中顯示46 736 134，36 812 193、31 772 638，33 113 322，25 516 411（單位：萬(wàn)元），萬(wàn)通地產(chǎn)的庫(kù)存壓力巨大。

2012年至2016年萬(wàn)通地產(chǎn)的現(xiàn)金流量表中投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流顯示為-4 338 905，-2 094 748，-3 48 737，-795 442，-245 345（單位：萬(wàn)元）金額都為負(fù)數(shù)，表示企業(yè)在投資活動(dòng)中產(chǎn)生的是負(fù)效益。

2.3 萬(wàn)通地產(chǎn)“現(xiàn)金為王”的原因

萬(wàn)通地產(chǎn)的相關(guān)信息顯示，公司近幾年根據(jù)自身的條件與情況，在報(bào)請(qǐng)董事會(huì)批準(zhǔn)后發(fā)行了數(shù)額較大的公司債，其目的在于為公司準(zhǔn)備充足的可流動(dòng)資金。

萬(wàn)通地產(chǎn)2015年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備7.2億元，高額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備變現(xiàn)是目前房地產(chǎn)行業(yè)中一種不正常的現(xiàn)象。企業(yè)資金一直存放于銀行存款賬戶里，面對(duì)突發(fā)的事情的確其變現(xiàn)能力最強(qiáng)，但是目前中國(guó)采取積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，在這種形勢(shì)下，銀行的存款利率較低，考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值。分析情況見表2。

表2顯示假設(shè)以2016年的期末貨幣資金總量為計(jì)算依據(jù)，參考銀行活期利率以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的通貨膨脹率，計(jì)算后發(fā)現(xiàn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際虧損152 306.21萬(wàn)元，占企業(yè)總資產(chǎn)的0.18%。

3 萬(wàn)通地產(chǎn)“現(xiàn)金為王”的深度解析

基于萬(wàn)通地產(chǎn)的解析，放眼房地產(chǎn)行業(yè)，其流動(dòng)比率的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平為1.75，而行業(yè)目前前五名的比率為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的15倍左右，拋去負(fù)債帶來(lái)的分母因素，其比率也為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的10.23倍，倍率標(biāo)準(zhǔn)極高。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的前景暫時(shí)還有待預(yù)測(cè)與觀察。有關(guān)學(xué)者認(rèn)為“現(xiàn)金為王”實(shí)際上是為了防患于未然，2008年的金融次貸危機(jī)讓房地產(chǎn)行業(yè)的江山為之抖動(dòng)了一下；加上目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不是很樂(lè)觀，中國(guó)還未從金融危機(jī)的“余震”中脫離；再加之中國(guó)政府的干預(yù)，讓房地產(chǎn)行業(yè)在吃緊的道路上一再吃緊。“現(xiàn)金”這時(shí)候就像是行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的最后一棵救命稻草一樣。所以從目前各個(gè)公司的資產(chǎn)負(fù)債表看來(lái)，貨幣資金仍然“高高掛起”。

房地產(chǎn)行業(yè)大量占有資金，減少了利用資金投資項(xiàng)目的可能性。其影響因素有：

（1）政策影響著資金的再投資率

國(guó)家政策相繼管控房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的融資較以往年份難，上市房地產(chǎn)公司可融資的手段主要在于發(fā)行股票融資。然而，受國(guó)家政策的影響，投資房地產(chǎn)行業(yè)股票的投資者較少，從而直接導(dǎo)致企業(yè)融資難。企業(yè)需要大量資金，只能通過(guò)大量持有現(xiàn)金解決融資難的問(wèn)題。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年商品房待銷售面積69 539萬(wàn)平方米，同比下降2 314萬(wàn)平方米，商品房銷售額102 581億元，下降6.9%。房地產(chǎn)還面臨較大的去庫(kù)存的壓力。2016年4月30日召開的中央政治局會(huì)議指出，房地產(chǎn)行業(yè)要盤活存量資產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，要建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠一步一個(gè)腳印地向前發(fā)展。從中可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的存貨資產(chǎn)較多，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較多，資金的有效利用率較低。

4 改變“現(xiàn)金為王”現(xiàn)象的建議

“現(xiàn)金為王”這個(gè)財(cái)務(wù)現(xiàn)象固然很好，但是考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，大量持有現(xiàn)金是一種資金虧損的表現(xiàn)。考慮到時(shí)代背景與房地產(chǎn)行業(yè)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)，本文提出以下假設(shè)性意見。

4.1 建立行業(yè)性質(zhì)金融中心

由國(guó)有四大銀行以及中國(guó)人民銀行建立統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)銀行，統(tǒng)籌管理資金的存款，已達(dá)到利益最大化為目標(biāo)，在保證資金的所有權(quán)的基礎(chǔ)上，使使用權(quán)和所有權(quán)進(jìn)行分離，行業(yè)金融中心自行選擇理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行投資，創(chuàng)造利潤(rùn)，如圖1所示。充分考慮貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的資產(chǎn)增值。行業(yè)金融中心擔(dān)負(fù)著擔(dān)保人、放款人以及資金使用者的身份，面對(duì)行業(yè)里的企業(yè)開放資金的借貸存款服務(wù)，提高行業(yè)可用閑置資金的利用價(jià)值。

4.2 投資自己的下屬行業(yè)領(lǐng)域

房地產(chǎn)行業(yè)可以對(duì)于自己的下屬行業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行投資，例如：地產(chǎn)中介、建設(shè)商、裝修公司等。萬(wàn)科集團(tuán)與北京鏈家集團(tuán)合作就是一個(gè)很好的例子。其創(chuàng)建的萬(wàn)科鏈家品牌深受消費(fèi)者的愛戴，為企業(yè)帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)。

房地產(chǎn)公司投資下游企業(yè)，可以為其出售房屋、建造房屋以及裝修房屋帶來(lái)更多的優(yōu)惠。

據(jù)資料顯示，北京鏈家與萬(wàn)科集團(tuán)的合作使其銷售利潤(rùn)增長(zhǎng)了19%，可以說(shuō)是絕對(duì)的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。

4.3 貨幣資金購(gòu)買短期國(guó)債

國(guó)家可發(fā)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的國(guó)債，國(guó)家利用債務(wù)主體身份為貧困地區(qū)建造房屋，房地產(chǎn)行業(yè)賺取國(guó)債利息以及適當(dāng)承包國(guó)家的建設(shè)項(xiàng)目。國(guó)債屬于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)債券，其變現(xiàn)能力強(qiáng)。企業(yè)購(gòu)買后如遇到緊急使用資金的情況，可以轉(zhuǎn)手或者變現(xiàn)，收回本和利。

5 結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)基于中國(guó)人數(shù)的數(shù)量以及中國(guó)的傳統(tǒng)文化，盡管受其政治影響，其企業(yè)價(jià)值也不會(huì)降低太少。其貨幣資金的在賬價(jià)值數(shù)量巨大，一方面為了計(jì)提存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備，一方面防止突發(fā)性金融崩塌。資金的高利用率也應(yīng)該是一家企業(yè)應(yīng)該考慮到的事情?！袄硇越?jīng)濟(jì)人”的概念認(rèn)為：企業(yè)應(yīng)該追求利益最大化。然而貨幣資金的再投資利用是利益最大化的一個(gè)必不可少的前提。

企業(yè)財(cái)務(wù)管理講究的是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)以及重組和兼并做出一系列的決策和安排。財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值的最大化，房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)價(jià)值起著關(guān)鍵作用的服務(wù)行業(yè)，應(yīng)該也將企業(yè)價(jià)值的最大化作為每個(gè)企業(yè)的目標(biāo)。

當(dāng)然，本文的解析并不是完全否定“現(xiàn)金為王”的概念，只是結(jié)合目前中國(guó)的實(shí)際以及中國(guó)金融行業(yè)，國(guó)家政策的變動(dòng)和中國(guó)傳統(tǒng)文化的作用，考慮到了貨幣的時(shí)間價(jià)值，提出了相對(duì)完善的假設(shè)性解決方案。

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