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    房地產(chǎn)土地拓展模式的探索

    2016-06-04 11:46:18郭書(shū)捷
    企業(yè)導(dǎo)報(bào) 2016年10期
    關(guān)鍵詞:有效對(duì)策房地產(chǎn)

    郭書(shū)捷

    摘 要:近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的“平衡器”,但由于魚(yú)龍混雜,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)變得越來(lái)越混亂。為了更好的規(guī)范發(fā)展,政府加強(qiáng)了宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展,為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展,我們必須加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拓展模式和轉(zhuǎn)型升級(jí)方向的研究力度,以利于推動(dòng)城市化的建設(shè),帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);土地開(kāi)發(fā)模式;有效對(duì)策

    房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短,從住房制度改革啟動(dòng)到現(xiàn)在經(jīng)歷了不到20年的時(shí)間,在此期間本行業(yè)的高利潤(rùn)吸引了越來(lái)越多投資者,開(kāi)發(fā)的模式也是五花八門(mén),同時(shí)也暴露眾多的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的真正市場(chǎng)化已逐漸拉開(kāi)序幕,隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展以及未來(lái)人口增速放緩,整個(gè)供需關(guān)系的變化,都將促使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式,尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)新方向。如何擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維,更好的規(guī)范房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)的行為,作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從業(yè)者,應(yīng)該借鑒先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念總結(jié)整理科學(xué)規(guī)范的土地拓展模式。

    一、當(dāng)前房地產(chǎn)土地拓展模式的現(xiàn)狀及問(wèn)題

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在城市化建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用,但當(dāng)前的企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)管理工作中仍存在較多的問(wèn)題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展,房地產(chǎn)從業(yè)者一定要認(rèn)識(shí)到自己工作的重要性,分析找出當(dāng)前房地產(chǎn)土地拓展模式存在的主要問(wèn)題,提出更多的改善措施,共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

    (一)調(diào)整傳統(tǒng)土地拓展思維,適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較短,相關(guān)的體系制度尚不健全。初期階段,由于國(guó)家缺乏完整的土地出讓政策以及相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督力度較弱,市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)非公開(kāi)渠道以較低的價(jià)格獲得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)在很多地方都扮演著經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的角色,各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高度重視,希望能夠借助房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)繁榮。早期各地的政府部門(mén)通過(guò)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)綠燈,配合發(fā)展定位加大當(dāng)?shù)赝恋鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè),改善地方的自然環(huán)境以及交通狀況,從而帶動(dòng)相應(yīng)的土地價(jià)格也隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而得到大幅度的提升。因此,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)中很大一部分是來(lái)自于土地的增值。但是隨著國(guó)家對(duì)土地使用相關(guān)政策的不斷完善,嚴(yán)格規(guī)范和執(zhí)行各類(lèi)型土地使用標(biāo)準(zhǔn),提高土地集約利用水平。土地出讓制度也逐漸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,政府部門(mén)通過(guò)公平、公正、公開(kāi)的招標(biāo)等運(yùn)作方式來(lái)規(guī)范土地的使用權(quán)開(kāi)發(fā),加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督,使得土地資源得到有效的使用。

    (二)拓寬融資渠道,改變資金短缺局面。資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用,項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售完成是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,資金需求高,運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。隨著城市化建設(shè)不斷加快,可開(kāi)發(fā)的土地面積也不斷減少,土地的市場(chǎng)價(jià)格也不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地使用開(kāi)發(fā)權(quán)的成本也越來(lái)越高,這就需要企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期投入更多的資金用于購(gòu)買(mǎi)土地,所以企業(yè)面臨的資金壓力也就越來(lái)越大。部分企業(yè)就是因?yàn)橘Y金不足制約了規(guī)?;陌l(fā)展,也削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。甚至有些房地產(chǎn)業(yè)由于資金短缺,在土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有走正規(guī)的渠道,引發(fā)資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求有更多的融資渠道來(lái)解決自身資金的不足,如何拓寬企業(yè)的融資渠道,通過(guò)各方配合發(fā)展多元化金融服務(wù)模式,發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金、住房金融債券、房地產(chǎn)證券化等新的金融產(chǎn)品,以擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源,降低融資成本,成為房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問(wèn)題。

    (三)規(guī)范開(kāi)發(fā)行為,配合政府部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)監(jiān)督力度。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到城市發(fā)展,以往政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度不夠,在土地開(kāi)發(fā)管理工作中存在較多漏洞,相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)土地開(kāi)發(fā)監(jiān)督工作認(rèn)識(shí)不足,無(wú)法有效監(jiān)管,一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,也使得房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前利益,而忽略負(fù)面影響。為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展,政府部門(mén)一定要在改革上求突破,不斷優(yōu)化審批流程,提高審批效率,提升服務(wù)水平,優(yōu)化投資環(huán)境,加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)督,使得土地資源得到有效的使用。

    二、有效改善房地產(chǎn)土地拓展現(xiàn)狀的對(duì)策

    經(jīng)過(guò)十年的黃金高速發(fā)展期,競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)已邁入投資增長(zhǎng)乏力、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的時(shí)代。在供需矛盾凸顯的形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行系統(tǒng)性變革,努力利用自身優(yōu)勢(shì)積極尋求新市場(chǎng)機(jī)會(huì)。國(guó)家正逐步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控管理,我們必須通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)土地拓展現(xiàn)有模式和新趨勢(shì)的研究與調(diào)整,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,從而適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。

    (一)圍繞傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,多策并舉適應(yīng)需求變化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已從過(guò)去的高速增長(zhǎng),步入當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)中,當(dāng)前全國(guó)商品房庫(kù)存總量過(guò)剩,城市間結(jié)構(gòu)性失衡,傳統(tǒng)發(fā)展模式盈利縮減。房地產(chǎn)企業(yè)的拓展應(yīng)主動(dòng)調(diào)整城市布局和投資步伐,深耕或進(jìn)駐需求旺盛、去化能力強(qiáng)的一二線(xiàn)城市;對(duì)人口規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)且具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三線(xiàn)城市,在土地成本合理的前提下大規(guī)模進(jìn)駐,增強(qiáng)市場(chǎng)占有率。同時(shí)應(yīng)根據(jù)需求差異性的分檔調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng),例如:住宅產(chǎn)品可針對(duì)收入水平高、消費(fèi)要求高的一二線(xiàn)城市,加大高品質(zhì)或“首改、再改”力度以適應(yīng)市場(chǎng)需求;在需求活躍但住宅庫(kù)存壓力較大的三四線(xiàn)城市,以學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配備高附加值的剛需或改善型產(chǎn)品刺激潛在需求?,F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性新項(xiàng)目的拓展中,需要深入、細(xì)致的進(jìn)行市場(chǎng)研究,通過(guò)分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目現(xiàn)狀等相關(guān)因素,尋找符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的新項(xiàng)目,并在項(xiàng)目選擇階段將風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平,以保證項(xiàng)目能夠成功開(kāi)發(fā)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新,以定制化方式融入科技智慧、健康、國(guó)際化等元素,增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,提高溢價(jià)空間,從而在土地供應(yīng)明顯下降的一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中占領(lǐng)先機(jī),成功獲取土地儲(chǔ)備。

    (二)打造運(yùn)營(yíng)式拓展模式,叩開(kāi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大門(mén)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),具有重資產(chǎn)和重運(yùn)營(yíng)的特征,利用城市的產(chǎn)業(yè)資源,注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),促使開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商跨越,在參與城市發(fā)展建設(shè)中通過(guò)依托產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)得到長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。上世紀(jì)90年代我國(guó)各地興起的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè),加速了我國(guó)的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程,擴(kuò)張了城市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)框架,拓展了城鎮(zhèn)發(fā)展的空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷從初期的“以產(chǎn)興城”到如今的“產(chǎn)城融合”發(fā)展階段,改變?cè)瓉?lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)分離,造成了城市化的低效率和產(chǎn)業(yè)區(qū)不能持續(xù)發(fā)展的局面,通過(guò)理念引導(dǎo)、規(guī)劃前瞻、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及帶動(dòng)城市功能提升等多方面的綜合實(shí)踐,在更有效的提升土地及城市價(jià)值同時(shí),實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和政府共贏。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下如何“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè),培育新供給”,為產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型孵化期的新興產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間,房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過(guò)研究和精準(zhǔn)定位城市及其產(chǎn)業(yè)資源,抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市發(fā)展機(jī)遇,打造與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)需求相契合的產(chǎn)業(yè)園區(qū),使企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境更加完滿(mǎn)。各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了工業(yè)、物流地產(chǎn)、科研辦公樓等建筑形態(tài)差異外,運(yùn)營(yíng)模式也相互迥異,除了模式復(fù)制困難,各個(gè)城市之間的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地政策等方面存在相當(dāng)大的差異,在符合內(nèi)在的資本運(yùn)作和開(kāi)發(fā)能力要求下,根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)模式,才能為今后企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足空間,并通過(guò)規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新保持領(lǐng)先地位。

    總結(jié):土地開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要核心工作。傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不適合當(dāng)前形勢(shì),需要不斷改革。從業(yè)者一定要發(fā)揮創(chuàng)新精神,不斷探究新的土地開(kāi)發(fā)模式。本文通過(guò)分析當(dāng)前遇到的問(wèn)題,提出了現(xiàn)狀下我國(guó)房地產(chǎn)土地拓展模式可從政府制定相關(guān)政策法規(guī),規(guī)范企業(yè)開(kāi)發(fā)行為,拓寬企業(yè)融資渠道等方面進(jìn)行改善的措施,如何在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下改善現(xiàn)有土地拓展模式和挖掘新機(jī)遇,仍然需要進(jìn)一步深入研究。以上均為本人個(gè)人的觀點(diǎn),希望同行能提出更專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和建議。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 韓紀(jì)云:《我國(guó)房地產(chǎn)金融改革發(fā)展的新思考》,《宏觀經(jīng)濟(jì)管理》2004年第8期,P44

    [2] 荊新,王化成,劉俊彥:《財(cái)務(wù)管理學(xué)》,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002年6月第3版

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