淺析房地產企業(yè)銷售收入確認的政策

摘要：在我國目前存在不同房地產企業(yè)采取不同銷售收入確認政策的現象，導致房地產企業(yè)的銷售收入確認問題一直以來頗有爭議。本文主要通過對比萬科股份有限公司和保利房地產股份有限公司的銷售收入確認政策，來分析研究二者之間存在的差異，并進一步探討其背后的問題。

關鍵詞：銷售收入；房地產企業(yè)；確認政策

房地產行業(yè)本身具有特殊性，其涉及的房地產預收賬款和工程進度等問題，使得房地產企業(yè)的銷售收入確認問題一直以來頗有爭議。房地產企業(yè)在銷售收入的確認方面往往憑借企業(yè)自己的主觀臆斷，會計核算隨意性較大，導致我國目前存在不同的房地產企業(yè)采取不同銷售收入確認政策的現象。下面以萬科股份有限公司和保利房地產股份有限公司的銷售收入確認政策來進行對比分析和研究。

一、案例公司基本情況介紹

（一）萬科股份有限公司基本情況介紹

萬科股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。公司收入主要來自房地產開發(fā)和銷售，經過20多年的發(fā)展，她已經成為國內最大的住宅開發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務覆蓋珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海三大城市經濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。

（二）保利房地產股份有限公司基本情況介紹

保利房地產股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺、國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，位居國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)五年蟬聯央企房地產第一名。2006年7月，公司在上海證券交易所上市。2009年，公司獲評房地產上市公司綜合價值第一名。

由以上兩個案例公司的簡介可知，房地產業(yè)務的銷售收入在房地產企業(yè)的營業(yè)收入中占有較高的比重。因此，房地產企業(yè)是否確認房地產業(yè)務的銷售收入以及何時確認銷售收入，將會直接影響企業(yè)最終的營業(yè)收入、營業(yè)成本和利潤，進而影響會計信息的質量。

二、案例公司銷售收入確認政策分析

（一）萬科股份有限公司的銷售收入確認政策

萬科股份有限公司在財務報表附注中對銷售收入的確認政策進行了如下說明：收入是本集團在日?；顒又行纬傻摹е鹿蓶|權益增加且與股東投入資本無關的經濟利益的總流入。收入在其相關成本能夠可靠計量，相關的經濟利益很可能流入本集團，并且同時滿足不同類型收入的其他確認條件時，予以確認。具體政策為：房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按照銷售合同約定交付房產的付款證明時確認銷售收入的實現。本公司將已經收到但未達到收入確認條件的房款計入預收款項科目，待符合上述收入確認條件后轉入營業(yè)收入科目。

（二）保利房地產股份有限公司的銷售收入確認政策

保利房地產股份有限公司在財務報表附注中披露房地產銷售收入的確認政策是：在房產完工并驗收合格，簽訂銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時，確認銷售收入的實現。買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即可確認收入的實現。對于受托開發(fā)并符合《企業(yè)會計準則—建造合同》條件的開發(fā)項目，按完工百分比法確認相應的銷售收入。

（三）兩個案例公司銷售收入確認政策對比分析

兩個案例公司銷售收入確認政策的差異主要體現在銷售收入的確認時點上。保利房地產股份有限公司將收入的確認時點選擇在交付鑰匙時，而萬科股份有限公司將收入的確認時點選擇在房地產竣工驗收合格時。保利地產的“交付使用”是將購貨方的實際接收（或者基于合同的視同接收）作為確認“商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方”的首要標準，進而認定已向購貨方提供產品，履行了合同義務，取得了合同權利。而萬科股份有限公司“房地產竣工并驗收合格”的確認標準比較單向。房產完工驗收合格通常表明商品的完備性，對商品所有權上的主要風險和報酬是否轉移的證明力度要小于保利房地產股份有限公司的確認政策。

雖然房地產是一種商品，但顯然不同于一般的商品，在法律上屬于不動產。《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經依法登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。通常與會計確認相關的房地產銷售環(huán)節(jié)有：簽署合同一付款或者辦理按揭手續(xù)一房產竣工驗收一辦理產權登記。在上述幾個環(huán)節(jié)中，只有在辦理完產權登記和付清款項時，買賣雙方的義務才完成，一個完整交易才宣告結束。而在實際經濟生活中，由于房地產開發(fā)企業(yè)投入資金量大、建設周期長、產品價值高、涉及多個交易流程，所以企業(yè)到底在哪一個銷售環(huán)節(jié)轉移了商品房所有權上的主要風險和報酬涉及會計職業(yè)判斷。不同企業(yè)對此有著各自的理解，因而制定了不同的銷售收入確認政策，造成了房地產企業(yè)銷售收入確認的特殊性。

三、案例公司銷售收入確認政策的利弊

萬科股份有限公司在房地產竣工驗收合格之時確認銷售收入，在其銷售收入確認政策之中并未包含“交付使用”這一要素條件，所以萬科股份有限公司的房地產銷售收入確認政策并不完全符合收入準則中的規(guī)定。但也有學者認為，隨著房地產市場管理制度和業(yè)務程度的日益健全與完善，工程在開工和預售前都經過相關部門的嚴格管理，這在一定程度上有助于降低房地產企業(yè)未來的銷售風險，與購房者對房屋面積和質量驗收等方面并無直接關系。而且，商品房已竣工驗收，工程成本能可靠計量，因此可以確認收入。假若再等到開具正式售房發(fā)票或辦理產權手續(xù)時才確認收入，顯然不符合實質重于形式的原則。因此，萬科股份有限公司的銷售收入政策較好地體現了實質重于形式這一會計信息質量要求。

保利房地產股份有限公司在房地產竣工驗收合格并辦理移交手續(xù)和產權時確認銷售收入的做法，顯然符合會計準則中的謹慎性這一信息質量要求。但其也存在一定的弊端，主要體現在以下兩個方面：一方面，這種方法會加大收入和費用確認的異步性，加劇利潤率的波動幅度。通常來講，只有在同一會計期間確認和計量收入以及相應的費用，才能使利潤變化趨于穩(wěn)定。而在保利地產的銷售收入確認政策下，在工程完工并辦理移交手續(xù)和產權之前都無法確認銷售收入，但卻可以對相關的成本進行確認和計量。因此，企業(yè)在辦理商品房產權前，將要面臨利潤虧損的狀況，而等到商品房交付使用后，所有的銷售收入一下子得以全部確認，利潤驟然增長，這顯然有悖于配比原則的要求。另一方面，在工程完工并辦理移交手續(xù)和產權前，企業(yè)所收到的房款都確認為負債項目下的預收賬款，過高的預收賬款提升企業(yè)的資產負債率，導致企業(yè)財務指標失真。

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作者簡介：李雅娟（1975-），女，山西清徐人，管理學碩士，中國注冊會計師，山西金融職業(yè)學院會計系副教授。