建材存儲商品價格波動對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

張德春

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，建材存儲商品價格會出現(xiàn)一定的波動。本文通過分析建材存儲商品的價格波動原因，從房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、建筑工期及房產(chǎn)質(zhì)量以及商品房價格的穩(wěn)定性四個方面入手，指明建材存儲商品的價格波動對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“價格波動”的策略，即實施建材儲備戰(zhàn)略，推行建材精細化管理策略以及簽訂合理、明確的“承建”合同。

關(guān)鍵詞：建材存儲 價格波動 房地產(chǎn)企業(yè)

引言

由于影響價值規(guī)律的因子比較多，比如供給關(guān)系、商品價值等，各種商品價格的波動頻率也會比較明顯。而建材存儲也屬于諸多商品中的一類，最近幾年由于受到國際金融危機的影響，國內(nèi)商品價格波動相對較大，由圖1可以看出，2016年國內(nèi)熱軋圓鋼價格存在一定波動性，這些建材的價格波動嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，怎樣采取合理措施應(yīng)對建材存儲商品的價格變動，是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)亟需深入分析和探討的話題。

據(jù)調(diào)查資料顯示，建材存儲商品價格信息主要由以下幾個方面構(gòu)成：建筑工程主要材料的參考價格、預(yù)拌混凝土的參考價格、瀝青混凝土的參考價格、建工工程主要材料的參考價格、市政工程主要材料的參考價格、安裝工程主要材料的參考價格、綠化工程主要材料的參考價格。通過上述七種建材存儲商品價格信息可以了解到建材存儲價格的波動狀況及變化走勢。較之于建筑行業(yè)而言，建材存儲商品價格的波動對房地產(chǎn)行業(yè)有著直接的影響效用，因此，國家對建材存儲商品價格的宏觀調(diào)控也直接關(guān)乎到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。建材存儲行業(yè)是建筑行業(yè)的衍生品，故而把好建材存儲行業(yè)的關(guān)，才可以更好地推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文從建材存儲商品的價格波動要素出發(fā)，探討其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展提供理論指導(dǎo)，具有一定的參考價值。

建材存儲商品價格波動的原因

建材存儲商品價格變動是在多種元素合力作用下出現(xiàn)的。因為近年來我國對外開放程度的不斷加深，在國外期貨市場與國內(nèi)廠家銷售規(guī)劃的雙重影響效用下，建材存儲商品的價格會有一定程度的波動，從行業(yè)上而言是“轉(zhuǎn)角市”。通常而言，在市場自動調(diào)節(jié)作用下，此類價格與需求不均衡的態(tài)勢會慢慢恢復(fù)到常態(tài)，但從本質(zhì)上而言，建材存儲商品的價格波動還有其他一些原因。

首先，現(xiàn)階段國內(nèi)諸多高標準建材原材料均依靠進口，但受到國外反傾銷因素的影響，我國零售產(chǎn)品的出口會被國外產(chǎn)品聯(lián)合夾擊，國內(nèi)一些知名企業(yè)均被列入國外反傾銷名錄中去，此外，諸多國外進口商開始提高原材料市場價格，在生產(chǎn)成本提高的情形下，國內(nèi)建材生產(chǎn)商被迫調(diào)整建材出廠價格，來應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。

其次，原油價格的波動。原油價格不斷波動（見圖2）最直接的后果就是使運輸費用不斷變化。較之于其他產(chǎn)品，建筑材料從原材料采購到最后成品，一般不會在同一地域進行，故而運輸費用的變動在一定程度上導(dǎo)致建材價格的波動。業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，建材中主要三大材料如果出現(xiàn)大幅度波動，就會連鎖帶動裝修用料價格的波動。

再次，地域市場環(huán)境要素也會影響建材存儲商品的價格波動。產(chǎn)品在市場中出現(xiàn)價格波動的主要原因在于關(guān)系的不穩(wěn)定，在區(qū)域市場中更為凸顯，從某種程度上而言，地域市場對建材存儲商品的價格有最終決定作用。某個時間段中房地產(chǎn)項目的增減狀況直接影響當(dāng)?shù)亟ú拇鎯ι唐返氖袌鰞r格波動，而地域建材市場價格又比較容易被人所操控。從另一個角度來看，在建材存儲商品的價格波動中牟利的諸多材料商，他們一方面獲得的是產(chǎn)品剩余價值，另一方面由于建筑施工產(chǎn)業(yè)在材料購買中因供求市場變化和人為提升建筑材料價格的影響，致使施工企業(yè)建筑成本出現(xiàn)變化。

最后，國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。國家支柱產(chǎn)業(yè)為建筑產(chǎn)業(yè)、制造產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)等，但現(xiàn)階段我國經(jīng)濟增長依舊需要依靠建筑產(chǎn)業(yè)帶動，與建筑直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)眾多。當(dāng)前國內(nèi)建筑產(chǎn)業(yè)的資金來源主要集中在國家投資，具體體現(xiàn)在各大城市的房產(chǎn)業(yè)開發(fā)、市政建設(shè)工程、交通運輸網(wǎng)絡(luò)建設(shè)等項目上。倘若國家對經(jīng)濟增長加以控制，一定會影響建材存儲商品的價格。比如說2003年，國家出臺相關(guān)政策支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但是到2015年， 央行5次降息降準進行房產(chǎn)限購，一直延續(xù)到2016年出臺正式“限購令”，這種政策的直接后果是房地產(chǎn)價格的增長，進而使得相關(guān)建材行業(yè)的價格大幅度上漲。國家扶持與限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要原因在于：國家經(jīng)濟快速發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的帶動，但鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，沒有與別的產(chǎn)業(yè)結(jié)成合理的經(jīng)濟循環(huán)圈，所以又對房地產(chǎn)工程項目加以限制。這些國家宏觀經(jīng)濟政策的更改，在一定程度上影響房地產(chǎn)建筑用材的價格波動。

建材存儲商品價格波動對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

從當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況上來看，由于受國際金融危機的影響，我國依舊處于通貨膨脹周期中。從微觀上來看，鑒于商品價格波動的慣性，建材存儲商品的價格走勢可能會持續(xù)一定時期，但是由于當(dāng)前國內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷增強，以后可能會使房地產(chǎn)建材存儲的需求量下降，價格也隨之降低。故而在當(dāng)前大環(huán)境下，建材存儲商品的價格會不斷上升，但會受到國家對房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

（一）影響部分房地產(chǎn)價格

建材存儲商品的價格波動，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價，進而會影響整個市場的房產(chǎn)價格。比如說，當(dāng)前建材存儲商品的價格不斷上漲，直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價。據(jù)調(diào)查顯示，由于建材存儲商品的價格上漲，憑借固定合同的房地產(chǎn)企業(yè)普遍提升建筑成本，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間被削減，于是房地產(chǎn)企業(yè)就會通過提升房屋售賣價格來彌補虧損。房地產(chǎn)業(yè)界人士也宣稱，由于主要建材存儲材料的價格全面上漲，直接增加房地產(chǎn)工程項目成本，致使整體房地產(chǎn)工程造價上漲，房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤降低3%-5%已成定局，房價高居不下也是由此造成的，上漲的房價與市場購買力不匹配，造成諸多房地產(chǎn)企業(yè)面臨“售房難”的尷尬局面。

（二）影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈

從總體上而言，盡管當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的利潤空間，但對于一部分房價偏低、建筑成本在房價中所占比重偏大、價格上漲空間較小的地區(qū)來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要自行承擔(dān)建材存儲商品的價格波動帶來的影響。在房產(chǎn)建筑業(yè)的投標采取量價分離之后，建材存儲商品的價格波動對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的影響較大。倘若建材存儲商品的價格下跌，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價，為企業(yè)節(jié)約大量成本開支，企業(yè)就會有充足資金，降低資金壓力，這在一定程度上幫助企業(yè)解決了因資金不足所帶來的諸多問題。但是如果建材存儲中的價格上漲，就會使得房地產(chǎn)企業(yè)工程成本費用增加，再加上因為建筑材料供應(yīng)緊缺，建筑材料生產(chǎn)企業(yè)普遍要求房地產(chǎn)企業(yè)先款后貨，進而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的危機。尤其是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈還有可能出現(xiàn)斷裂，一系列問題就會出現(xiàn)，比如說企業(yè)償還工人工資的能力降低，就會帶來拖欠農(nóng)民工工資以及其它材料款項的新問題，在一定程度上加重了企業(yè)“還欠”的工作難度，給社會帶來一些新型不穩(wěn)定因子。endprint

（三）影響建筑工期及房產(chǎn)質(zhì)量

當(dāng)建材存儲商品的價格出現(xiàn)波動時，一些房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對漲價高峰的風(fēng)險，開始有意減慢施工進程或者是選擇停工，致使房產(chǎn)建筑工期拖延，出現(xiàn)一些“半吊子”工程或“馬拉松”式工程；另一些地區(qū)由于房地產(chǎn)企業(yè)無法承擔(dān)建材存儲商品的價格波動，要么暫停工程，要么延緩進程，等待建材存儲價格降低之后再開始正常生產(chǎn)，此類消極行為直接關(guān)乎建筑承包合同的按時履行。而房地產(chǎn)企業(yè)不但不追加投資來分擔(dān)建材價格上漲的損失，還會以建筑企業(yè)延誤工期為借口而拒付工程款項，使得生存困難的建筑企業(yè)步履維艱。在這種情況下，有些建筑商開始以次充好，減料偷工，壓低建筑用料的標準及房產(chǎn)項目的國家標準，嚴重影響房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量。

（四）影響商品房價格的穩(wěn)定性

當(dāng)前，國內(nèi)商品房價格受到諸多要素的影響，建材存儲商品在商品房價格構(gòu)成要素中所占的比重差別比較大，建材存儲商品的價格波動會影響商品房價格的穩(wěn)定性。建材存儲商品的價格上漲對商品房價格的影響具有一定的地域性。一般房地產(chǎn)市場相對比較活躍的地域，建材存儲商品價格上漲能夠刺激購房者的心理預(yù)期，進而提升房屋需求量，使房價不斷上揚。比如北京、上海、廣州等國內(nèi)一線大城市，商品房的市場需求量一直高居不下，房產(chǎn)價格也不斷上漲，價格依舊具有一定的上漲空間。近年來，受建筑用地與建材價格持續(xù)上漲的影響，這些地區(qū)商品房價格平均上漲幅度都超過了20%。其他地域雖然沒有這些城市房價上漲的快，但也是穩(wěn)中有漲，且漲價幅度有進一步加大的趨勢。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對價格波動的策略

（一）實施建材儲備戰(zhàn)略

實施建筑材料儲備戰(zhàn)略，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對建材存儲商品的價格波動帶來的危機，同時還可以幫助企業(yè)解決在規(guī)避風(fēng)險時因材料補給不暢或價格不平穩(wěn)致使房地產(chǎn)企業(yè)運營困難的問題。故而，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施建材儲備戰(zhàn)略，應(yīng)對建材存儲商品的價格波動問題，具體可以通過以下方面實施：一方面，與建筑材料生產(chǎn)廠家訂立穩(wěn)定的采購價格，共同分攤建材價格波動的市場風(fēng)險，讓建筑材料生產(chǎn)廠家作為房地產(chǎn)企業(yè)間接的材料儲備倉庫；另一方面，在建材存儲商品的價格走低時，需要大量采購原材料，進行自行儲備。房地產(chǎn)企業(yè)自行儲備建筑材料將提升材料倉儲費用及二次運輸成本，故而房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身儲備戰(zhàn)略計劃，做出詳細的技術(shù)經(jīng)濟比對。再者，一體化建設(shè)，出資建立建筑材料采購能夠獲取質(zhì)優(yōu)價廉的建材貨源。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)進行建材采購與儲備戰(zhàn)略過程中還需要注意以下幾個問題：第一，不能孤立地從供需維度對待建材存儲中的價格波動，需要參照當(dāng)前政治經(jīng)濟環(huán)境的變化狀況，深層探究建材存儲商品價格波動的本質(zhì)原因，長遠地看待問題；第二，大量搜集有關(guān)建筑材料價格的市場訊息，探討建筑材料供應(yīng)鏈各個重要環(huán)節(jié)的成本構(gòu)成，以及各供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)變化對建材生產(chǎn)成本的影響效用；第三，成立獨立化材料采購基金，建構(gòu)獨立化財務(wù)監(jiān)督管理機制；第四，鑒于建筑材料的運輸費用，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域的市場需求來確定建材儲備量，將區(qū)域戰(zhàn)略儲備作為主導(dǎo)，各企業(yè)也需要考慮區(qū)域性建材聯(lián)合儲備模式；第五，房地產(chǎn)企業(yè)需在各地域之間建立內(nèi)部建材儲備信息交流途徑。

（二）推行建材精細化管理策略

盡管建材存儲商品的價格波動已逐步成為扼殺房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新能力的“瓶頸”，但較之于粗放化管理而言，建材存儲商品的價格波動所造成的效益改變能夠核算，但是管理模式粗放所造成的效益虧損卻難以彌補。以某房地產(chǎn)企業(yè)項目部門為例，部門主管采取的是“一手抓”的管理模式，而其他管理者對項目進程不管不問，導(dǎo)致整個項目在管理進程中問題百出。例如單是拌合站就向企業(yè)超產(chǎn)超報3000多立方的混凝土量，而土石方施工則多報出3萬多方。較大一部分項目部門對施工進程中的材料動態(tài)成本不能實施掌控，為房產(chǎn)項目虧損種下禍根。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建材管理上需要推行建材管理精細化策略，具體可以從以下幾點入手：

第一，建材管理精細化。精細化管理就是依據(jù)系統(tǒng)論理念，對所涉及房地產(chǎn)工程的各類要素實施全流程、無間隙化管理，進而實現(xiàn)環(huán)環(huán)相扣的管理鏈條。依據(jù)技術(shù)范式與操作流程的要求，優(yōu)化管理各施工工序技藝，克服各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量缺陷，從精細化管理整體工程建材質(zhì)量到精細化管理建筑施工，最后到房地產(chǎn)的精細化，建材管理精細化應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量、安全、工期等方面建設(shè)管理的主導(dǎo)路徑。第二，利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)推動建材管理精細化。為了提升房地產(chǎn)建材管理水平，實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程的信息化管理，需要借助互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)完成項目管理。經(jīng)由對相關(guān)數(shù)據(jù)的搜集、整理和分析，建構(gòu)建材項目信息化管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有關(guān)建材價格等信息，進而保證企業(yè)能夠應(yīng)對建材存儲中的價格波動所帶來的風(fēng)險。

（三）簽訂合理、明確的“承建”合同

房地產(chǎn)企業(yè)承建合同的履行周期比較長，而且具有一定的風(fēng)險性與多變性，為了降低因建材存儲商品的價格波動等外在要素導(dǎo)致的糾紛問題，需要企業(yè)簽訂合理、明確的“承建”合同。在訂立“承建”合同條款過程中，需參照房地產(chǎn)工程的投資規(guī)模狀況、技術(shù)復(fù)雜性以及工期時長等諸要素確定“承建”合同的計價模式和合同形式。例如，對于一些規(guī)模比較小、技術(shù)簡單、工期片段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要簽訂固定總價合同條約；對于工期時限較長、難以預(yù)知通貨膨脹的房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以訂立調(diào)值總價合同條約。在條件變更時需要清晰雙方責(zé)任，在現(xiàn)實施工進程中，對建材存儲商品的價格波動所引起的風(fēng)險需要找出原因展開分析，并加以區(qū)別對待。假如說建材存儲商品的價格波動致使實際施工進程中所發(fā)生的費用超出投標報價書中所預(yù)期的費用，而非房地產(chǎn)企業(yè)主觀原因所造成工期拖延，應(yīng)該由房地產(chǎn)業(yè)主來承擔(dān)。

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