房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”淺析

李春華

摘要：隨著“營(yíng)改增”稅收政策的全面實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨調(diào)整納稅籌劃方案的剛性需求，本文分析了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提出“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的改進(jìn)策略和納稅籌劃。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）015-0-02

一、引言

“營(yíng)改增”是我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下為促使第二第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展而實(shí)施的稅收新制度，目的在于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，增加企業(yè)市場(chǎng)活力?！盃I(yíng)改增”取締傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅，只對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)增值部分征收增值稅，對(duì)于多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是利好，但是房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程有著特殊于其他企業(yè)的方面，因此在“營(yíng)改增”新稅收政策下面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，必須在納稅籌劃方面引起高度重視才能應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的納稅困境[1]。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“營(yíng)改增”稅收政策的施行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是把雙刃劍，有利也有弊，現(xiàn)實(shí)中由于種種原因可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅不能納入抵扣范圍，增加企業(yè)稅收成本， 給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了不同程度的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）從業(yè)人員對(duì)新政陌生，增加了經(jīng)營(yíng)管理成本

相對(duì)于執(zhí)行了幾十年的營(yíng)業(yè)稅稅收政策，“營(yíng)改增”從正式頒布到實(shí)際執(zhí)行期限相對(duì)較短，且行業(yè)牽涉面廣，環(huán)節(jié)較多，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合同簽審、賬務(wù)處理、稅收申報(bào)和發(fā)票管理等方面提出了新的要求，導(dǎo)致大部分從業(yè)人員對(duì)政策相對(duì)陌生，理解不透徹，能靈活運(yùn)用的人少之又少，無(wú)形中增加了企業(yè)稅收管理難度，執(zhí)行中難免因或這或那的原因?qū)е陆Y(jié)果存在偏差，造成不必要的稅款流失，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本。

（二） 存續(xù)項(xiàng)目征稅方式選取不當(dāng)，增加了稅收風(fēng)險(xiǎn)

“營(yíng)改增”政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)工建設(shè)但尚未完工的項(xiàng)目，由于前期已發(fā)生的各類費(fèi)用無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票或購(gòu)買方不愿意開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法正常抵扣，企業(yè)極易可能簡(jiǎn)單依據(jù)施工許可證或總包合同約定的開(kāi)工時(shí)間將其備案為老項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易辦法計(jì)征增值稅，結(jié)果因缺少依據(jù)各項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行必要的稅收測(cè)算和分析，可能導(dǎo)致部分項(xiàng)目存在多繳增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。如某項(xiàng)目前期費(fèi)用發(fā)生較少，開(kāi)工日期為2016年4月30日之前，項(xiàng)目為政府招商引資配套項(xiàng)目，銷售定價(jià)原則為保本微利，由于增值較少，可能選取11%稅率的一般計(jì)稅方式更合理。

（三） 項(xiàng)目稅收籌劃缺乏全局觀及后期執(zhí)行不到位，導(dǎo)致籌劃方案流于形式

現(xiàn)實(shí)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期籌劃階段含開(kāi)發(fā)模式選取、開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)、項(xiàng)目定位、后期的定價(jià)策略等，缺少專業(yè)財(cái)稅人員參與，可能導(dǎo)致公司選擇了在營(yíng)業(yè)稅政策下適合但“營(yíng)改增”背景下不適合或操作起來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)很大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略，如加名聯(lián)建開(kāi)發(fā)模式。

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，因業(yè)務(wù)合同簽訂不當(dāng)如單純依據(jù)采購(gòu)價(jià)格高低而非采購(gòu)成本高低確定合作單位、合同內(nèi)容約定不明或不同稅率事項(xiàng)金額未分開(kāi)等；增值稅專用發(fā)票管理不善包括：應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票而未取得、對(duì)發(fā)票真?zhèn)?、合?guī)性缺乏專人審驗(yàn)等；工程結(jié)算報(bào)告部分細(xì)項(xiàng)與合同內(nèi)容不一致；項(xiàng)目完成后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的稅負(fù)缺乏必要分析，對(duì)稅收籌劃效果缺乏必要評(píng)價(jià)等導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案執(zhí)行不到位，使得公司整個(gè)項(xiàng)目稅收籌劃流于形式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”稅制改革中應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)，降低人為失誤導(dǎo)致的稅收風(fēng)險(xiǎn)

稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家稅收政策的動(dòng)向，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下以不變應(yīng)萬(wàn)變。首先要求房地產(chǎn)企業(yè)具備高素質(zhì)高水平的稅務(wù)籌劃人員，擁有專業(yè)的稅務(wù)籌劃能力，熟悉國(guó)家稅收政策和地方稅收特點(diǎn)，能靈活運(yùn)用財(cái)稅知識(shí)，合理合規(guī)的進(jìn)行稅收籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)消除“營(yíng)改增”帶來(lái)的不良影響。其次搭建納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，成員可以為企業(yè)內(nèi)部或外部中介機(jī)構(gòu)，納稅籌劃團(tuán)隊(duì)的建立有利于提升整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，還可以帶動(dòng)財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)新稅法，新政策和稅務(wù)籌劃技能。第三，全面提高財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算能力，確保財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確有效，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員是企業(yè)資金的管理者也是受財(cái)政政策影響最深的，在工作中應(yīng)當(dāng)時(shí)刻保持對(duì)財(cái)務(wù)工作的清醒認(rèn)識(shí)，能夠不斷反思工作成果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和不足，還可以形成逐級(jí)監(jiān)督制度，從源頭減少失誤發(fā)生，同時(shí)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)于工作表現(xiàn)優(yōu)異有上進(jìn)心的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)員工工作的積極性。最后，建立財(cái)務(wù)人員工作規(guī)章制度，針對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)的變化，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)制度和細(xì)化工作流程，確保每項(xiàng)工作都按計(jì)劃按規(guī)矩進(jìn)行，督促相關(guān)部門適應(yīng)和配合新納稅籌劃工作。有了質(zhì)和量雙向保證的納稅籌劃團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)效益都會(huì)得到提高。

（二）加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理，減少企業(yè)不必要的稅收損失

房地產(chǎn)企業(yè)在增值發(fā)票管理上應(yīng)盡量獲取合規(guī)增值稅專用發(fā)票，減少與小型材料供應(yīng)商合作，避免零散采購(gòu)，最好與大型供貨商簽訂采購(gòu)合同，坐實(shí)建筑耗材開(kāi)支，辨別發(fā)票真?zhèn)?，增值稅專?xiàng)發(fā)票由專人保管，以備稅務(wù)稽查使用。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理，在與供應(yīng)商合作時(shí)為了確保增值稅專用發(fā)票的合法合規(guī)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查清對(duì)方是否具有開(kāi)具增值稅專業(yè)發(fā)票的資格。其次房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈合作，合理安排增值稅專用發(fā)票取得或開(kāi)具時(shí)間，使稅款繳納有條不紊的進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好庫(kù)存管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購(gòu)大量的設(shè)備和器材、物資來(lái)滿足生產(chǎn)需求，過(guò)多的庫(kù)存占用太多的資金不利于企業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)在庫(kù)存管理上應(yīng)當(dāng)針對(duì)需要科學(xué)分析至所需天數(shù)，加快庫(kù)存物資的使用，盡量在“營(yíng)改增”之后完成采購(gòu)，這樣可以使企業(yè)增值稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減少企業(yè)資金壓力[3]。

（三） 做好稅務(wù)籌劃工作，控制房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本

房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的生產(chǎn)成本的大幅增高必須采取一系列的稅收管理工作才能擺脫目前的納稅壓力。若要進(jìn)行納稅籌劃，必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，稅務(wù)籌劃內(nèi)容有以下幾點(diǎn)建議：

1.充分利用“營(yíng)改增”優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，爭(zhēng)取抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到增值稅管理的重要性，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃的意識(shí)和能力，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)充分做好增值稅發(fā)票的管理工作，嚴(yán)格按照新稅法的制度，認(rèn)真分析可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，切忌盲目籌劃稅務(wù)，在合理合法范圍內(nèi)，彈性選擇增值稅發(fā)票的種類，高低稅率分開(kāi)核算，免稅業(yè)務(wù)和非免稅業(yè)務(wù)分開(kāi)列賬，依據(jù)不同稅率的高低選擇合適的合作對(duì)象，避免高低稅率打包簽訂合同等，并嚴(yán)格控制合同的執(zhí)行。同時(shí)注重納稅管理的細(xì)節(jié)推敲，在不違背法律法規(guī)的情況下合理減輕企業(yè)稅負(fù)。

2.增值稅和土地增值稅籌劃有效結(jié)合，合理降低綜合稅收成本

土地是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)必備的要素之一，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅作為影響企業(yè)稅負(fù)的重要稅種，土地增值稅的扣除項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、增值稅的進(jìn)項(xiàng)存在重要聯(lián)系，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅是否能抵扣直接影響扣除項(xiàng)目成本高低，進(jìn)而影響土地增值稅高低，因此，要綜合考慮兩大稅種對(duì)于成本或扣除項(xiàng)的關(guān)系，合理運(yùn)用兩項(xiàng)稅收政策的特征和有關(guān)優(yōu)惠政策，合理減輕企業(yè)稅負(fù)，提高房地產(chǎn)業(yè)的效益。

除了以上的納稅籌劃外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要監(jiān)督內(nèi)部人員的投機(jī)行為，改善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，形成財(cái)務(wù)鏈的良性循環(huán)，減少不必要的中間環(huán)節(jié)帶來(lái)的企業(yè)成本升高。注重稅收籌劃效果的評(píng)價(jià)，為優(yōu)化后續(xù)稅收籌劃方案積累經(jīng)驗(yàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”試點(diǎn)的成功和全國(guó)范圍內(nèi)的推廣表明一方面稅政把握透徹，執(zhí)行管理得當(dāng)，能較好實(shí)現(xiàn)中央對(duì)企業(yè)降稅負(fù)去杠桿這一利好政策，對(duì)增加企業(yè)市場(chǎng)活力又較好的促進(jìn)作用，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”新稅收模式下面臨著巨大的挑戰(zhàn)和稅負(fù)壓力，如果管理不當(dāng)，也會(huì)造成企業(yè)稅負(fù)增加，經(jīng)營(yíng)效益下降。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看“營(yíng)改增”有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)的減輕，所以企業(yè)必須在“營(yíng)改增”新要求下轉(zhuǎn)變觀念，提高稅收管理水平，完善資金鏈和業(yè)務(wù)鏈，針對(duì)“營(yíng)改增”開(kāi)展合理科學(xué)的納稅籌劃才是房地產(chǎn)企業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展的有效策略。

參考文獻(xiàn)：

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