房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路探析

張穆??

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是社會(huì)發(fā)展的主要因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程主要包括房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)建筑與銷售兩個(gè)重要途徑，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的企業(yè)所得稅、企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和土地契稅等相關(guān)稅種。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；籌劃；探析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721234

土地增值稅籌劃就指是納稅人能夠站在企業(yè)管理的角度，在不違背國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)稅收的相關(guān)法律法規(guī)的前提條件下，選擇符合企業(yè)發(fā)展、能夠滿足企業(yè)最大利益的納稅方案，按照企業(yè)自身實(shí)際發(fā)展需求制定的納稅方案而進(jìn)行企業(yè)生產(chǎn)管理、投資經(jīng)營(yíng)以及投資理財(cái)?shù)纫幌盗杏嘘P(guān)企業(yè)管理與發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)收活動(dòng)。這就充分說(shuō)明企業(yè)要在不違背國(guó)家法律法規(guī)的前提條件下，通過(guò)對(duì)企業(yè)自身的納稅行為以及企業(yè)生產(chǎn)、發(fā)展的各項(xiàng)階段中進(jìn)行合理合法的籌劃、安排，才能夠保證企業(yè)盡可能減少納稅盲從而保證企業(yè)在納稅后能夠保持最大化的經(jīng)濟(jì)利益。

對(duì)于當(dāng)今的社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)助推了經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中就會(huì)涉及土地營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地的增值稅和契稅等相關(guān)稅種，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)眾多的稅種，就會(huì)在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中通過(guò)合理合法的辦法進(jìn)行增值稅等相應(yīng)的籌劃，盡可能減少納稅額度，讓企業(yè)的利益得到有力的保證。

1土地增值稅的概念

土地增值稅就是指某些單位或個(gè)人在轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)、地表的建筑物及其他有關(guān)的附屬建筑物而產(chǎn)生所得的增值額為計(jì)稅的衡量依據(jù)向國(guó)家交納的一種稅種。土地增值稅就是依據(jù)納稅人進(jìn)行的有償房屋、土地轉(zhuǎn)讓等相關(guān)途徑所得到的土地增值的額度。其計(jì)算稅款的計(jì)算方法可以簡(jiǎn)單的表示為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（土地使用權(quán)、地表建筑以及其他附屬建筑物）所取得的收入—國(guó)家有關(guān)土地納稅的相關(guān)規(guī)定應(yīng)該扣除的相關(guān)稅款項(xiàng)目的金額=土地增值稅總額。”

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的內(nèi)涵意義

21房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的理論意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃研究對(duì)深入了解房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀和對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅相關(guān)資料的調(diào)查研究有著重要的意義，通過(guò)列舉事例的方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的多種籌劃方法實(shí)效性的分析以及使用情況，都有利于建立健全及不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的模型建構(gòu)及納稅方案的形成。

22房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的實(shí)踐意義

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)近幾年飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)起到了一定的作用，而對(duì)于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)也幾次面臨著跌宕起伏的危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅等有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的相應(yīng)政策的改革與變更，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一定的制約。研究房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)工作，對(duì)于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)、對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展都具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，而且要讓籌劃研究的內(nèi)容更加的切合實(shí)際發(fā)展需求、符合企業(yè)發(fā)展規(guī)律，讓研究方法更具有針對(duì)性和參考價(jià)值。

23房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃對(duì)相關(guān)工作人員的意義

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的研究分析，不僅可以幫助相關(guān)人員重溫大學(xué)中所學(xué)習(xí)到的稅務(wù)籌劃相關(guān)知識(shí)，還可以將理論知識(shí)變成實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)知行合一，學(xué)以致用；通過(guò)研究納稅籌劃工作可以深入了解到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃現(xiàn)狀，可以汲取更好有關(guān)納稅籌劃的成熟經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也可以改正籌劃中存在的問(wèn)題，以此來(lái)提高相關(guān)工作人員的分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，積淀經(jīng)驗(yàn)。

24房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的創(chuàng)新發(fā)展

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，近幾年有關(guān)房地產(chǎn)土地增值稅籌劃方面相關(guān)研究一直在進(jìn)行，但是卻沒有研究出切實(shí)可行的籌劃方案或者籌劃模型。而對(duì)于目前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，它們涉及需要納稅的稅種很多，調(diào)研的都是以企業(yè)的整體納稅為調(diào)研對(duì)象，對(duì)于籌劃方法的研究比較籠統(tǒng)且缺乏針對(duì)性，這也對(duì)目前的土地增值稅的籌劃和研究提供了更為廣闊的調(diào)查研究空間，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)稅種中的重頭，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行負(fù)稅籌劃，完善負(fù)稅籌劃方案對(duì)于企業(yè)發(fā)展都具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和較強(qiáng)的可操作性。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的思路探析

31合理運(yùn)用“納稅起征點(diǎn)”對(duì)納稅進(jìn)行方案優(yōu)化

在國(guó)家頒布的《國(guó)家土地增值稅暫行條例》文件中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。”作為房地產(chǎn)開發(fā)商的納稅人就要按照這樣的原則規(guī)定要求操作時(shí)就要考慮到在建造、出售住宅樓時(shí)，增值稅對(duì)于企業(yè)的收益和放棄納稅起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策這兩者之間的關(guān)系，就要避免因增值稅的過(guò)稿，影響到起征點(diǎn)而造成的企業(yè)利益影響。

例如：在市區(qū)內(nèi)的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)建成了一片普通標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅樓準(zhǔn)備銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了銷售額的稅款以及相關(guān)的附加納稅扣除項(xiàng)目的款額為200萬(wàn)元，假設(shè)這批商品住宅房的銷售收入款額為A 萬(wàn)元，其銷售的稅款及附加負(fù)稅款為：A×5%（1+7%+3%）=55%A萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支付這批商品住宅樓的全部納稅項(xiàng)目扣除款的總額即為：200+55%A萬(wàn)元。

按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中的“納稅起征點(diǎn)”的要求，納稅人在根據(jù)法定享受到的納稅起征點(diǎn)的最高售價(jià)的有關(guān)規(guī)定，即：商品房銷售增值額/應(yīng)扣除的各項(xiàng)負(fù)稅項(xiàng)目總結(jié)額=20%，A-（200+55%A）=（200+55%A）×20%時(shí)的商品住宅樓售價(jià)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)享有的納稅起征點(diǎn)的應(yīng)有照顧額度的最高售價(jià)。

32利用財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出對(duì)納稅方案進(jìn)行優(yōu)化

我國(guó)目前的土地增值稅收取標(biāo)準(zhǔn)是按照納稅的增值額度與納稅相應(yīng)的扣款項(xiàng)目進(jìn)行按比例大小進(jìn)行相應(yīng)比例的稅率進(jìn)行稅款的累計(jì)征收。增值的額度越大，其相應(yīng)要納稅扣除的項(xiàng)目款金額就會(huì)變小，增值的額度越小，其相應(yīng)要納稅扣除的項(xiàng)目款金額就會(huì)變大，這二者之間的適應(yīng)稅率大，稅收的額度就變得越大，適應(yīng)稅率小，稅收的額度就變得越小。所以按照這樣的計(jì)算形式房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)傌?cái)務(wù)費(fèi)用利息的方式進(jìn)行利息分?jǐn)傊С?，按照相關(guān)的規(guī)定選擇扣除方式比較符合企業(yè)發(fā)展所需的方式進(jìn)行納稅。

33采取分散企業(yè)收入的方法優(yōu)化納稅方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅繳納可以采取分賽企業(yè)收入的方法進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，即用納稅增值額作為基礎(chǔ)進(jìn)行超出額度進(jìn)行稅率的累計(jì)，納稅增值額就是納稅人在售賣或是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的收入減去納稅應(yīng)扣除相應(yīng)項(xiàng)目金額后所得的余額，因此，想要節(jié)約企業(yè)的納稅額度就可以通過(guò)分散收入，減少相應(yīng)的增值額，從而進(jìn)行納稅優(yōu)化。

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房銷售的過(guò)程中可以采取分配與購(gòu)買者簽訂銷售合同的方式進(jìn)行納稅的優(yōu)化，在商品房施工接近尾聲，進(jìn)行后期的裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以與購(gòu)買者簽訂第一份銷售合同；當(dāng)商品房全部施工完畢，施工驗(yàn)收合格后，房屋將要交付于購(gòu)買者時(shí)，房地產(chǎn)商便可以與購(gòu)買者簽訂第二份購(gòu)房合同；在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以在第一份購(gòu)房合同上標(biāo)注清楚購(gòu)買者所購(gòu)買的房屋需要繳納的土地增值稅款額度，而在第二份合同上只需要標(biāo)注相應(yīng)的款項(xiàng)金額，第二份合同中就只存在正常的營(yíng)業(yè)稅，就無(wú)須在加收土地增值稅。這樣的合同簽訂方式就大大地降低了納稅人的納稅比例，從而達(dá)到了提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、降低納稅額度的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃要在不違背國(guó)家法律法規(guī)、不斷地優(yōu)化對(duì)比中選擇最符合企業(yè)發(fā)展的籌劃方案，從而在不侵害國(guó)家利益的前提下，通過(guò)不斷地進(jìn)行納稅籌劃，從而提升企業(yè)生存發(fā)展效益。

參考文獻(xiàn)：

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