關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用會計和稅務處理的探討

杜玉紅

摘要：中國的城鎮(zhèn)化建設步伐不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，會遇到拆遷補償費用的問題。在拆遷補償費用的會計處理工作和稅務處理中存在一些問題需要認真分析。本論文針對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計和稅務處理問題展開研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；拆遷補償費用；會計；稅務處理

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定以及各地的拆遷補償政策執(zhí)行的。對于存在拆遷補償情況的開發(fā)項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產(chǎn)開發(fā)項目整體開發(fā)成本核算和稅務管理的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換”，就是開發(fā)商在開發(fā)舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協(xié)議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協(xié)議時的期房市場價格）或優(yōu)惠價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發(fā)間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償?shù)姆懂?，是為了獲取土地而發(fā)生的，這個款項就需要計入到土地開發(fā)成本中?？稍凇巴恋卣饔眉安疬w補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發(fā)生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發(fā)，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”。

（二）作價補償業(yè)務所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數(shù)的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產(chǎn)公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產(chǎn)公司將這部分費用作為開發(fā)成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內(nèi)容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現(xiàn)金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產(chǎn)權(quán)置換結(jié)合作價補償來完成

房地產(chǎn)企業(yè)對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產(chǎn)公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產(chǎn)公司獲得可開發(fā)的土地，安置房屋建設發(fā)生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業(yè)務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結(jié)合起來。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務處理

（一）“營改增”前對營業(yè)稅的處理方式

房地產(chǎn)企業(yè)在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業(yè)稅問題執(zhí)行，所涉及的內(nèi)容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區(qū)建設補償。如果所補償?shù)姆课菝娣e與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業(yè)稅進行核定。在房屋轉(zhuǎn)讓的時候沒有做出結(jié)算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓且營業(yè)稅已經(jīng)征收了，就不需要征收營業(yè)稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據(jù)營業(yè)稅暫行條例中的相關(guān)內(nèi)容確認營業(yè)額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：

營業(yè)額=[營業(yè)成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業(yè)稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規(guī)定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的，房地產(chǎn)公司對于開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產(chǎn)。當有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事項發(fā)生的時候，就要看作是房地產(chǎn)銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產(chǎn)的價格進行確認，也可以按照房地產(chǎn)市場中的同類房地產(chǎn)價格對評估該產(chǎn)品的價值，以此為依據(jù)對拆遷補償費確認。房地產(chǎn)公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關(guān)規(guī)定支付的拆遷補償費以及房地產(chǎn)開發(fā)商與拆遷戶以協(xié)議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業(yè)所得稅的處理方式

企業(yè)所得稅的處理方式按照企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的所得稅處理方式以及相關(guān)的稅法執(zhí)行。當出現(xiàn)開發(fā)的房地產(chǎn)存在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題時，或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移的時候，或者在獲得利益權(quán)利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產(chǎn)公司近期所開發(fā)的產(chǎn)品的銷售價格為準，確認產(chǎn)品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產(chǎn)品可能獲得的利潤，就需要按照產(chǎn)品開發(fā)過程中所消耗的成本加以確認，要求產(chǎn)品開發(fā)中要有一定的成本利潤率。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據(jù)拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規(guī)劃要求不同而靈活選用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式、作價補償?shù)牟疬w補償形式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷補償形式和作價補償相結(jié)合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區(qū)別化處理。

參考文獻：

[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

[2]李慧.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)臅嫼怂闩c稅務處理——基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟，2013（01）：90-93.

[3]國家稅務總局.國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告[DB/OL].2012年第40號，2012-8-10.

[4]國家稅務總局.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法[DB/OL].國稅函（2010）220號.