淺析收益法在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中的應(yīng)用

譚希為　馮常文

摘要：近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%-70%，根據(jù)保守估計(jì)，中國城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭財(cái)產(chǎn)的比重超過50%。人們?cè)絹碓街匾曌约核鶕碛械奈飿I(yè)價(jià)值以及其在市場上的價(jià)格變化，對(duì)于物業(yè)價(jià)值的減損更是敏感。因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來越多，受損方通常會(huì)委托評(píng)估事物所對(duì)房屋損害價(jià)值進(jìn)行評(píng)估.在整個(gè)評(píng)估過程中，合理確定房地產(chǎn)損害的賠償金額對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)損害、價(jià)值評(píng)估、收益法

1房地產(chǎn)損害的概念及種類

一般來說，房地產(chǎn)損害是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害及環(huán)境損害等方面。我們把引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類分為以下幾類：（1）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成的損失。主要包括以下幾方面：第一，房屋自身的規(guī)劃修改、變更等情況。（2）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成的價(jià)值損失。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，合理進(jìn)行相關(guān)改造，若給相領(lǐng)方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止損害、賠償損失。（3）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值的損失。如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。

2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特殊性

2.1損害價(jià)值類型多樣化

房地產(chǎn)損害評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)通常采用用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，主要括實(shí)體價(jià)值減損、市場價(jià)值減損及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。所謂實(shí)體價(jià)值減損，是指修復(fù)該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用等。所謂市場價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)發(fā)生損害之后，市場主體對(duì)于該房地產(chǎn)產(chǎn)生畏懼和排斥心理，從而帶來在可修復(fù)的實(shí)體價(jià)值減損之外的其他價(jià)值減損。所謂相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，主要是指由于房地產(chǎn)的功能損害和權(quán)益損害帶來的價(jià)值減損。

2.2損害當(dāng)事人雙方共同委托

在估價(jià)實(shí)踐中，損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建議最好有受損方及實(shí)施損害方共同委托。雙方委托可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)更好傾聽雙方對(duì)損害理由及損害表現(xiàn)的說明，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)算還賠償有更深入的了解與判斷。

3收益法的應(yīng)用

3.1基本思路

收益法又稱損失資本化法，是通過計(jì)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值損失。

3.2基本前提

（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣來衡量。

（2）資產(chǎn)擁有者獲得樂器收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。

（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可預(yù)測。

3.3基本公式

（1）凈收益減少收益年期不變的資本化法公式

式中：V-房地產(chǎn)凈收益減損評(píng)估值；R-折現(xiàn)率

△-未來第年的凈收益損失額；n-凈收益損失年限。

（2）凈收益不變收益年期減少的資本化法公式：

式中：V-房地產(chǎn)損害評(píng)估值；-未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R-折現(xiàn)率；n-無損壞房地產(chǎn)剩余使用年限；m-有損壞房地產(chǎn)剩余使用年限。

4應(yīng)注意的評(píng)估細(xì)節(jié)

評(píng)估報(bào)告所給出的評(píng)估結(jié)果屬于評(píng)估價(jià)值，只是為委托人最后確定損害賠償價(jià)值提供參考依據(jù)。而有時(shí)候最后的賠償金額與評(píng)估金額之間存在很大的差異。而這些差異的產(chǎn)生往往與委托人的個(gè)人素質(zhì)、心理價(jià)位、信息掌握度密切相關(guān)。因此，現(xiàn)有的評(píng)估方法還應(yīng)進(jìn)一步完善，適當(dāng)考慮委托人的主觀因素，使最終的評(píng)估結(jié)果更具實(shí)用性。