并購(gòu)狂融創(chuàng)

羅麗娟

7年時(shí)間，從83億元到1553億元規(guī)模，激增186倍；從直轄市起步，以“地王收割機(jī)”之名，在核心一二線城市迅速布局；從一而終，在國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忙于轉(zhuǎn)型及加碼標(biāo)簽時(shí)，仍專注于地產(chǎn)主業(yè)。從企業(yè)風(fēng)格到業(yè)績(jī)?cè)龇趧?chuàng)中國(guó)在行業(yè)一直不走尋常路，個(gè)性張揚(yáng)。

融創(chuàng)由孫宏斌在2003年創(chuàng)立，以天津?yàn)榛亻_(kāi)始操作高端物業(yè)項(xiàng)目。2010年登陸港交所上市，2014年成為中國(guó)房企TOP10一員，2016年殺入全國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)前十名榜單，名列第七。

真正讓融創(chuàng)頻繁陷入新聞風(fēng)暴中心的，是其近年來(lái)在國(guó)內(nèi)大舉拿地，且投資并購(gòu)動(dòng)作不斷，由此有著“并購(gòu)狂”的醒目標(biāo)簽，風(fēng)頭正盛。風(fēng)險(xiǎn)與收益并驅(qū)，不得不承認(rèn)，風(fēng)格激進(jìn)的融創(chuàng)攻城略地，崛起神速。

“三年以后，我們是5000億的規(guī)模?！睂O宏斌今年1月高調(diào)表態(tài)，融創(chuàng)未來(lái)的排名會(huì)繼續(xù)往前走，而中國(guó)樓市因密集的調(diào)控暫歇了狂奔的步伐。微觀與宏觀的沖撞，2017年的融創(chuàng)是一個(gè)有趣的觀察樣本。

并購(gòu)狂人

2017年開(kāi)年以來(lái)，融創(chuàng)幾度占據(jù)媒體頭條。

1月13日，融創(chuàng)發(fā)布公告，向樂(lè)視系投資150億元，首次跨界互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)?！芭c賈躍亭第一次見(jiàn)面我就特別有投資沖動(dòng)，我從來(lái)沒(méi)有這樣過(guò)?！睂O宏斌直言不諱，“樂(lè)視的邏輯是對(duì)的，打法是對(duì)的，只是缺錢?！钡谝淮我?jiàn)面，兩人暢談6個(gè)多小時(shí)，從“一見(jiàn)如故”到拋出橄欖枝，僅僅1個(gè)月，融創(chuàng)完成對(duì)樂(lè)視的盡調(diào)工作，達(dá)成百億買賣。

“有的人堅(jiān)決反對(duì)我投。我想說(shuō)，我已經(jīng)認(rèn)真地考慮了他們的意見(jiàn)，意見(jiàn)不足以顛覆我們這個(gè)決策，他們不了解樂(lè)視。”孫宏斌態(tài)度堅(jiān)決，贏得未來(lái)的5-10年，融創(chuàng)是時(shí)候未雨綢繆，尋求增量市場(chǎng)進(jìn)行投資。

在投資樂(lè)視的4天前（即1月9日），融創(chuàng)剛剛以26億元入股北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，持股比例為6.25%。一向定位于高端精品項(xiàng)目的融創(chuàng)與深耕租賃和二手房買賣的鏈家結(jié)合，這場(chǎng)聯(lián)姻，不乏質(zhì)疑聲音?！版溂揖褪莻€(gè)增量市場(chǎng)，所以我們投（鏈家）?！痹趯O宏斌看來(lái)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)前景廣闊，鏈家是一個(gè)極好的投資標(biāo)的。

任性買賣，融創(chuàng)不是第一次。這家風(fēng)評(píng)不一的個(gè)性房企，無(wú)需腳本，自帶戲劇性，集眾多故事情節(jié)于一身。

2016年9月18日，融創(chuàng)中國(guó)與聯(lián)想控股雙雙發(fā)布公告宣布，融創(chuàng)擬以137.88億元收購(gòu)聯(lián)想控股41家目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債券，該等目標(biāo)公司擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的權(quán)益。這些項(xiàng)目分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)中國(guó)城市，總占地面積約693.7萬(wàn)平方米，總建筑面積約1802.2萬(wàn)平方米，未售面積約730萬(wàn)平方米。

孫宏斌曾被聯(lián)想教父柳傳志親手送進(jìn)監(jiān)獄，出獄后，柳傳志“英雄惜英雄”，拿出50萬(wàn)元給孫宏斌作為創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金。20多年后，兩人再次產(chǎn)生交集，這一次，孫宏斌成了掏錢的甲方。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，聯(lián)想退出地產(chǎn)，融創(chuàng)接盤最適合。

在資本市場(chǎng)上，融創(chuàng)從未停止過(guò)“買買買”的腳步。44億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際7個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)、40億元入股金科后繼續(xù)增持股份、36.6億元接盤嘉凱城青島項(xiàng)目等，根據(jù)相關(guān)媒體的統(tǒng)計(jì)，2016年融創(chuàng)至少完成13筆并購(gòu)，斥資高達(dá)444.86億元。

孫宏斌曾經(jīng)談到，開(kāi)發(fā)商首要做好的兩件事，就是“買對(duì)地方，買對(duì)時(shí)間”，這更像是經(jīng)驗(yàn)之談，近三年，融創(chuàng)發(fā)起的三次大收購(gòu)案相繼受挫。

2014年底至2015年中，融創(chuàng)與綠城經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年的分分合合，雙方幾番翻臉展開(kāi)輿論戰(zhàn)，以和平分手收尾；隨后收購(gòu)佳兆業(yè)股權(quán)卻陷入艱難局面，最終以佳兆業(yè)主席郭英成向港交所舉報(bào)其違規(guī)而收購(gòu)落空；2016年1月，對(duì)雨潤(rùn)集團(tuán)歷時(shí)4個(gè)月的并購(gòu)案，也以失敗告終。

然而，這些都未能影響融創(chuàng)繼續(xù)收購(gòu)的節(jié)奏。在兩年前的融創(chuàng)中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌談道：“雖然經(jīng)歷過(guò)不太成功的收購(gòu)，但這些經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)化身為融創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)。”他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行明顯，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)將進(jìn)一步增多，房企的并購(gòu)能力非常重要，融創(chuàng)會(huì)堅(jiān)持“拿地”與“并購(gòu)”兩條腿走路。

掌舵者的野心

“把地買錯(cuò)了，才是未來(lái)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)?！?010年上市之初，孫宏斌向投資者承諾，上市后的融創(chuàng)中國(guó)不會(huì)考慮全國(guó)性擴(kuò)張，而是穩(wěn)守現(xiàn)有區(qū)域。

然而，融創(chuàng)在攻城略地上“根本停不下來(lái)”，勢(shì)頭兇猛。僅2016年，融創(chuàng)通過(guò)并購(gòu)拿地等方式，成功進(jìn)入深圳、廣州、佛山、東莞、鄭州、廈門、青島、南寧、昆明等新城市，同時(shí)在原有城市補(bǔ)充大量土地儲(chǔ)備，全年獲取的土地儲(chǔ)備面積約為3900萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約為2850萬(wàn)平方米，完成了中國(guó)核心一二線城市的全國(guó)化布局。

易居研究院智庫(kù)中心為記者提供的一份上市房企拿地?cái)?shù)據(jù)（剔除了混合出讓用地與工業(yè)用地）顯示，2016年內(nèi)，購(gòu)地金額前五名分別為：融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1月-9月融創(chuàng)在全國(guó)招拍掛土地市場(chǎng)拿地42宗，總計(jì)砸下632.7億元，其中20塊土地被媒體冠以“地王”稱號(hào)?！叭趧?chuàng)在拿地方面肯定不是進(jìn)取的，而是非常小心謹(jǐn)慎的?！睂?duì)照孫宏斌多次刻意的表態(tài)，他的行為顯得有些反諷。

一家企業(yè)掌舵人的性格影響企業(yè)的發(fā)展格局，融創(chuàng)今日的節(jié)奏和孫宏斌鮮明的個(gè)性不無(wú)關(guān)系。

14年前，在2003年7月重慶的中城房網(wǎng)會(huì)議上，就有這么一則插曲：一群地產(chǎn)大佬正開(kāi)著沉悶無(wú)聊的茶話會(huì)，其中一位老板上臺(tái)放言，要打敗萬(wàn)科，成為中國(guó)房地產(chǎn)銷售冠軍，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石聽(tīng)罷，當(dāng)場(chǎng)駁斥他“睜眼說(shuō)瞎話”，爭(zhēng)執(zhí)迅速白熱化，挑起爭(zhēng)議的正是執(zhí)掌順馳地產(chǎn)的孫宏斌。

不久之后，孫宏斌正式宣布順馳的全國(guó)化擴(kuò)張戰(zhàn)略，他鼓動(dòng)說(shuō)：“對(duì)信念的偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡，歷史是這樣寫(xiě)就的，競(jìng)爭(zhēng)版圖是這樣重劃的，世界是這樣改變的?！庇谑牵暑I(lǐng)順馳團(tuán)隊(duì)走出天津，在全國(guó)“攻城略地”，不惜一切代價(jià)，所到之處大多引起地價(jià)攀升，迅速引發(fā)業(yè)內(nèi)外關(guān)注。“攪局者”，也成為外界給孫宏斌疊加最多的標(biāo)簽，業(yè)內(nèi)大佬潘石屹曾經(jīng)評(píng)價(jià)孫宏斌：“我確實(shí)很佩服他的激情?！?

2006年，高速擴(kuò)張的順馳神話破滅，高調(diào)的孫宏斌一度淪為業(yè)內(nèi)笑談，直到以融創(chuàng)再次證明自己。

近三年來(lái)，與其在市場(chǎng)上高度活躍的作風(fēng)不同，孫宏斌本人極少接受媒體專訪，自2010年上市起，除了融創(chuàng)自家的“場(chǎng)子”，他也幾乎不參加業(yè)內(nèi)論壇及公開(kāi)交流活動(dòng)。對(duì)于自己，孫宏斌這樣形容 ：“我是很有企業(yè)家精神的。”

盡管個(gè)人風(fēng)格漸漸低調(diào)，再續(xù)順馳當(dāng)年未竟的抱負(fù)，應(yīng)該一直是孫宏斌內(nèi)心長(zhǎng)久的渴望。

三年5000億？

孫宏斌在融創(chuàng)與樂(lè)視的新聞發(fā)布會(huì)上曾提到：“三年以后我們是5000億的（銷售）規(guī)模?！?p>

剛過(guò)去的2016年，融創(chuàng)交了一份光鮮的成績(jī)單：實(shí)現(xiàn)銷售金額人民幣1553.1億元（其中，合同銷售金額為人民幣 1506.3億元），創(chuàng)下歷史新高。

其中值得注意的是，融創(chuàng)2016年銷售均價(jià)約為人民幣20480元/平方米，這一數(shù)字遙遙領(lǐng)先其他千億房企，源于融創(chuàng)一直堅(jiān)持高端精品戰(zhàn)略。

在買地建房這件事情上，融創(chuàng)是典型的“能掙會(huì)花”，一點(diǎn)不含糊。為進(jìn)入深圳市場(chǎng)，融創(chuàng)在2016年5月以43.94億人民幣收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下7個(gè)項(xiàng)目，一年時(shí)間，融創(chuàng)在廣東省快速收割，攬下20個(gè)項(xiàng)目。

2016年，除了廣東省外，融創(chuàng)在天津、重慶、無(wú)錫三個(gè)城市位列2016年房企銷售金額榜首，北京位列第二，上海第三，杭州躋身前四，蘇州第五。2016年，融創(chuàng)深耕全國(guó)的八大區(qū)域，已進(jìn)入的一線和二線核心城市達(dá)到30多個(gè)，布局于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角以及中西部的主要經(jīng)濟(jì)核心城市。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)前十名榜單中，融創(chuàng)排名第七，相比2015年的第九名前進(jìn)了兩名；其銷售業(yè)績(jī)同比2015年大增111.4%，實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。2017年，融創(chuàng)全年的銷售目標(biāo)為2100億元，較2016年增長(zhǎng)35.21%。

然而，銷售金額節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，其毛利率呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)，不盡人意?！拔覀兠桓?，只是暫時(shí)賬面上不高，過(guò)幾年就會(huì)慢慢好起來(lái)，因?yàn)槲覀冇泻芏嗟?、很多?xiàng)目，不是一下子就能看到毛利上的明顯增長(zhǎng)。房地產(chǎn)有滯后的情況，買地建設(shè)買房最后才能做到賬上面，不是很快就能看到毛利的增長(zhǎng)，我們的毛利是很正常的?！睂O宏斌在2015年融創(chuàng)業(yè)績(jī)會(huì)上曾這樣解釋。

在1月16日，在融創(chuàng)與樂(lè)視達(dá)成交易之后不久，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)翻綠，招銀國(guó)際重申“維持融創(chuàng)中國(guó)賣出評(píng)級(jí)”，招銀國(guó)際方面認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，大量的投資和收購(gòu)將公司的財(cái)務(wù)杠桿水平推向新高。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，由于擴(kuò)張速度較快，大量項(xiàng)目尚未到結(jié)算周期，當(dāng)期利息負(fù)擔(dān)較大，融創(chuàng)面臨凈利潤(rùn)下滑的挑戰(zhàn)，這是高速發(fā)展過(guò)程中必須付出的代價(jià)；倘若市場(chǎng)沒(méi)有什么特別大的變動(dòng)，2017和2018年應(yīng)該是融創(chuàng)的收獲之年。

孫宏斌曾對(duì)媒體表示，地產(chǎn)行業(yè)下一步5-10年，前100名的房企會(huì)占市場(chǎng)份額70%-80%，前10名會(huì)占到35%-40%。這樣的話，前10名平均要4000億的規(guī)模，沒(méi)有兩三千億進(jìn)不了前10名。顯然，激進(jìn)的融創(chuàng)已經(jīng)拿到了頂級(jí)俱樂(lè)部的入場(chǎng)券。

“排名不重要，但是三年后我們肯定在前十里面?！睂O宏斌激情滿滿，他期待著繼續(xù)大展拳腳，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)正因瘋漲的樓市陷入兩難，摔不起又捧不得。2017年，可能是孫宏斌的融創(chuàng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵的一年，樓市真可以持續(xù)高歌猛進(jìn)嗎？