房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)施路徑

曹堃　周靜

摘要：房地產(chǎn)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的改革與發(fā)展關(guān)系著國計(jì)民生，關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，長期以來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展上存在盲目追求投資的現(xiàn)象，房價虛高的問題導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展上出現(xiàn)庫存量過高，嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的核心是“三去一降一補(bǔ)”，通過不斷地調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，不斷的化解房地產(chǎn)市場的庫存，不斷的保障住房需求的同時促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革；路徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，關(guān)系著民眾的住房情況，當(dāng)前我國對于房地產(chǎn)市場的剛性需求不斷的增長，特別是二三線城市的房地產(chǎn)市場存在盲目追求發(fā)展規(guī)模，而房價的虛高，民眾的收入水平無法跟上房價的增長水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)庫存的現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。供給側(cè)改革是與側(cè)需求相對應(yīng)的，供給與需求作為相對的概念，供給是建立在需求的基礎(chǔ)上，如何有效的通過結(jié)構(gòu)性的改革，不斷地調(diào)整我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展結(jié)構(gòu)，有效地調(diào)動房地產(chǎn)市場的發(fā)展要素，不斷優(yōu)化配置，從而提升房地產(chǎn)市場的發(fā)展質(zhì)量，有效的解決庫存問題。

一、房地產(chǎn)市場側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)涵

側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的理論來源是供給學(xué)派，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，供給學(xué)派認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要充分調(diào)動生產(chǎn)力要素的作用，勞動力、資本等傳統(tǒng)的生產(chǎn)力要素是保障供給的重要因素，要通過建立以市場為基礎(chǔ)的生產(chǎn)要素利用機(jī)制，減少政府的干預(yù)，促進(jìn)市場的自由化發(fā)展。側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的提出促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，減少稅收以及減少政府對于市場的行政干預(yù)是側(cè)供給改革的典型性做法，上世紀(jì)80年代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要減少政府的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，不斷的通過側(cè)供給改革使得經(jīng)濟(jì)回歸市場。

房地產(chǎn)市場的側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革是指在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中注重市場需求的因素，要在技術(shù)進(jìn)步以及產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的改革，促使生產(chǎn)適應(yīng)需求，降低房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本，有效的提升房地產(chǎn)市場生產(chǎn)要素的流動效率。房地產(chǎn)市場去庫存是最近提及的概念，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要去庫存，特別是我國的二三線城市地區(qū)的房地產(chǎn)庫存量過高，嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要從側(cè)供給改革的角度從房地產(chǎn)市場的總量與結(jié)構(gòu)上控制城市的宅地供應(yīng)量，在一線城市不斷的加快相關(guān)的改革，促使工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成為住宅用地，提高城市的土地容積率。

二、我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的必要性分析

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市的空間不斷的擴(kuò)大，而城市的人口迅速的膨脹，在城市的常住人口中，對于購房的需求比較旺盛，但是我國當(dāng)前城市的房價與民眾的收入水平存在較大的差距，導(dǎo)致城市潛在的購房需求群體無法形成對住房的有效需求。在城市的人群當(dāng)中，進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城市的新增就業(yè)人群是具有較強(qiáng)的購房欲望，但是這部分群體，由于收入水平低、養(yǎng)老問題難以妥善解決，導(dǎo)致其無法成為城市住房的購買者。

從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀上看，一線與二線城市的發(fā)展程度高，而且土地利用的集約度高，一線與二線城市的土地資源較為稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利潤空間而將投資的目光轉(zhuǎn)向三四線城市，但是三四線城市作為曾經(jīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市，其城市化率與進(jìn)程都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一二線城市，房地產(chǎn)市場的盲目投資導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫存量高，在未來的發(fā)展上，一二線城市的人群涌入依然高于三四線城市，而住房的不可移動性導(dǎo)致三四線城市必然出現(xiàn)大量的住房空置，導(dǎo)致當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)供給與需求存在區(qū)域不均衡與不匹配的現(xiàn)象，這種情況下容易導(dǎo)致一二線城市的房價難以控制的高漲，而三四線城市的房地產(chǎn)庫存問題難以妥善解決。

從我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀上看，是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展上呈現(xiàn)需求與供給的不均衡現(xiàn)象，在一二線城市的房地產(chǎn)需求上存在持續(xù)高漲的現(xiàn)象，在未來一二線城市的房地產(chǎn)市場具有發(fā)展空間，而三四線城市對于房地產(chǎn)的需求熱度低，而投資的盲目性導(dǎo)致三四線城市的房地產(chǎn)庫存量大。側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革是建立在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，通過立足不同城市的現(xiàn)狀，根據(jù)城市城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平以及經(jīng)濟(jì)、人口的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行供給的調(diào)整，根據(jù)不同城市房地產(chǎn)的需求而組織生產(chǎn)，調(diào)整房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)要素，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)市場側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革的路徑

房地產(chǎn)市場的庫存問題是困擾我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要問題，根據(jù)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場去庫存的要求，我國的各個地區(qū)也不斷的對本地的房地產(chǎn)去庫存問題出臺相關(guān)的指標(biāo)，如廣東省的計(jì)劃是2018年房地產(chǎn)庫存量比2015年減少12.5%，重慶市提出在兩年內(nèi)土地的供給減少10%，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工、城市新增人口購房100萬平方米等措施。我國的房地產(chǎn)市場庫存量巨大，真正的實(shí)現(xiàn)去庫存必須要加快房地產(chǎn)側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革，通過建立以不同地區(qū)對住房的需求為基點(diǎn)，充分發(fā)揮市場對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，而不是為了去庫存而盲目的刺激需求，要從長期的利益出發(fā)，真正的根據(jù)市場來優(yōu)化與調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。

（一）一線城市加大中小套型住宅供應(yīng)量

一線城市對于住房的需求比較旺盛，特別是一線城市的人口數(shù)量不斷的增加，目前我國一線的城市人口數(shù)量超過800萬的已經(jīng)有十多個，一線城市的城市化率高，而城市生活的便利性使得越來越多的人進(jìn)入城市工作生活，但是一線城市的新進(jìn)人員在收入水平上與一線城市的房價存在較大的差距，其難以支付面積大的住房，難以有效解決這部分群體的住房需求問題。從當(dāng)前的一線城市住房發(fā)展上看，一線城市的土地資源利用已經(jīng)接近飽和，如何在有限的城市資源的基礎(chǔ)上提升城市的住房供應(yīng)量，滿足不斷增長的住房需求，成為一線城市發(fā)展的重要難題。一線城市房地產(chǎn)市場的側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革要求一線的住房市場滿足民眾的住房剛性需求，而大戶型的住房需要的首付以及分期房貸的壓力大，普通的民眾難以承受，因此一線城市應(yīng)當(dāng)著力加大中小型的住房供應(yīng)量，要適當(dāng)?shù)目刂拼髴粜偷淖》浚谝痪€的土地資源稀缺的情況下，要少建設(shè)與停建保障性住房，可以采用貨幣補(bǔ)貼的方式，幫助城市特殊群體購買小型住房。

（二）三四線城市推行房地產(chǎn)投資信托基金方式

三四線城市的房地產(chǎn)市場的庫存量過大，而三四線的對于住房的需求量跟不上房地產(chǎn)的建設(shè)速度，導(dǎo)致庫存一直難以有效的解決，三四線城市房地產(chǎn)供給過多，而人口卻向一二線城市集中，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空間錯配的現(xiàn)象。通過引入房地產(chǎn)投資信托基金的方式，通過信托的方式將三四線城市的房地產(chǎn)庫存轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流，有效的解決三四線房地產(chǎn)庫存的同時提升三四線城市的購買力，而且對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，通過信托的方式能夠解套部分的資金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商向一線與二線城市轉(zhuǎn)移投資，加大一線與二線城市的房地產(chǎn)供給，不斷地促進(jìn)一線二線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足一線與二線的住房需求。

（三）適當(dāng)延長土地開發(fā)時間期限

房地產(chǎn)的開發(fā)與利用上涉及到土地的開發(fā)時間期限，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場上存在三四線城市的房地產(chǎn)供給過度的現(xiàn)象，需求無法跟上房地產(chǎn)的供給，因此通過房地產(chǎn)市場的側(cè)供給改革，在供給上適當(dāng)?shù)难娱L三四線城市的態(tài)度開發(fā)時間期限，適當(dāng)?shù)姆艑捁┙o速度，讓三四線城市的房地產(chǎn)市場根據(jù)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r自行調(diào)整供給速度，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的情況時，通過降低供給的方式，有效的解決三四線城市的庫存壓力問題。我國目前房地產(chǎn)市場存在的一個突出情況是各地為了加快速度建設(shè)，不斷的出臺相關(guān)的政策刺激房地產(chǎn)的建設(shè)速度，導(dǎo)致庫存量不斷的積壓。在房地產(chǎn)的開發(fā)上，要求趕工趕時，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)商不斷的投入生產(chǎn)，而房產(chǎn)并不能及時的銷售，產(chǎn)生庫存問題，通過適當(dāng)?shù)难娱L土地開發(fā)的時間期限，給予房地產(chǎn)開放商更多的空間，能夠根據(jù)城市發(fā)展的需求與房地產(chǎn)商自身的特點(diǎn)，有效地控制房地產(chǎn)的供給，協(xié)調(diào)需求與供給矛盾。

（四）一二線城市通過棚戶區(qū)改造加大供給量

我國的一二線城市發(fā)展上存在房地產(chǎn)供給不足的情況，從總體上看我國的房地產(chǎn)是一種結(jié)構(gòu)性的過剩，三四線城市庫存量大，一二線城市房地產(chǎn)需求量高，供給不足。因此房地產(chǎn)側(cè)供給結(jié)構(gòu)性改革依然需要加大一二線城市的房地產(chǎn)供給，對于一二線城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說，其發(fā)展的主要制約因素是土地資源的供給問題，一二線城市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性改革上需要提高城市的土地利用效率，因此可以通過棚戶區(qū)改革的方式，不斷地補(bǔ)充房地產(chǎn)投資，不僅能夠增加住房的供給，還可以抑制房價的虛高增長。

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（作者單位：河南大學(xué)）