常軍衛(wèi)
[提要] 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對推動經(jīng)濟(jì)增長有重要意義。測量房地產(chǎn)市場泡沫的方法很多,本研究采用功效系數(shù)法,在對四類預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行綜合評價(jià)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析房價(jià)的影響因素,發(fā)現(xiàn)人均GDP、房地產(chǎn)造價(jià)和土地價(jià)格是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。建議政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度,從源頭控制成本,加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè),以多渠道、多途徑促進(jìn)房地產(chǎn)市場合理、有序、健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;預(yù)警指標(biāo);功效系數(shù)法
中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
收錄日期:2015年12月10日
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對擴(kuò)大內(nèi)需、推動經(jīng)濟(jì)增長有重要意義。2008年美國次貸危機(jī)后,我國政府為恢復(fù)市場信心,推出了“保增長”的目標(biāo),宣布在未來兩年中投資4萬億元的計(jì)劃,并出臺了一系列減免稅收、鼓勵(lì)居民理性消費(fèi)的政策。但隨之而來的是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象,并一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。本研究利用東部天津市2005~2010年的數(shù)據(jù),采用房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)功效系數(shù)法,試圖觀察分析天津市的房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生程度,并進(jìn)而分析影響房價(jià)的主要因素,為合理抑制房地產(chǎn)泡沫提出可行性建議。
二、天津市房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警實(shí)證分析
國內(nèi)外測量房地產(chǎn)市場泡沫的方法很多,主要有指標(biāo)測量法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、基礎(chǔ)價(jià)值測度法等。本研究主要采用目前學(xué)者們常用的功效系數(shù)法進(jìn)行分析。功效系數(shù)法是根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理,通過計(jì)算各指標(biāo)滿意度程度,綜合加權(quán)測算被評估對象的綜合狀況的一種方法。
(一)預(yù)警性指標(biāo)的選擇。測量房地產(chǎn)市場是否過熱,通常根據(jù)房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營流程,選擇生產(chǎn)類、交易狀況類、消費(fèi)狀況類和金融類四類預(yù)警指標(biāo)作為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn),本研究分別以房地產(chǎn)投資增長率、商品房銷售額增長率、房價(jià)增長率和房屋貸款利率四項(xiàng)指標(biāo)代表上述各類預(yù)警指標(biāo),選擇東部天津市2005~2010年數(shù)據(jù)為例進(jìn)行分析。(表1)計(jì)算分析發(fā)現(xiàn),2005~2010年天津市房地產(chǎn)市場各預(yù)警指標(biāo)均出現(xiàn)了明顯的波動趨勢,其波動在2008年達(dá)到極值,該年天津市房地產(chǎn)投資增長達(dá)到頂峰,比2007年增長約4個(gè)百分點(diǎn),接近30%,而其銷售額及房價(jià)卻出現(xiàn)了大幅下滑,到達(dá)谷底,尤其是商品銷售額比上年降低了16.30%,房價(jià)僅比2007年提高了3.50%。
(二)確定各項(xiàng)指標(biāo)的不允許值和滿意值。每類指標(biāo)其不允許值及滿意值的選擇需根據(jù)歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。本研究結(jié)合歷年房地產(chǎn)投資增長率,確定房地產(chǎn)投資增長率占GDP的比重不應(yīng)超過2,增長率為16.00%作為滿意值。為避免出現(xiàn)大面積空置房,商品房銷售額增長率應(yīng)與商品房的竣工面積增長幅度一致,差異不大,因此將其滿意值定為15%,不應(yīng)超過20%。通常,房價(jià)增長率不宜超過該市GDP的增長率,應(yīng)低于城鎮(zhèn)職工年人均可支配收入的增長率,故房價(jià)增長率的滿意值設(shè)為10%,不允許值為歷年GDP增長率均值15.70%。同時(shí),根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),將貸款利率的滿意值和不允許值分別定為6%和8%。
(三)功效系數(shù)值計(jì)算。本研究采用李偉哲等人提出的功效
根據(jù)公式(1)及結(jié)合歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估計(jì)的不允許值和滿意值,計(jì)算的各預(yù)警指標(biāo)的功效系數(shù)值如表2所示。(表2)
(四)綜合預(yù)警系數(shù)的計(jì)算。結(jié)合各項(xiàng)指標(biāo)對房地產(chǎn)市場泡沫影響程度,分別確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)為0.3、0.5、0.1和0.1。根據(jù)公式K=∑WiYi測算各類指標(biāo)的加權(quán)后的綜合預(yù)警系數(shù)如表3所示。(表3)通常,設(shè)定綜合預(yù)警系數(shù)K<60時(shí)表示發(fā)生房地產(chǎn)泡沫,K值越小則房地產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重,當(dāng)K<-100時(shí)顯示高度危險(xiǎn),而K>60則需根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的具體情況加以分析,或無預(yù)警或高度危險(xiǎn)。分析發(fā)現(xiàn),2005年后天津市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的波動趨勢,尤其在2008年美國次貸金融危機(jī)后,受全球大環(huán)境的影響,其房地產(chǎn)泡沫也進(jìn)入了高度危險(xiǎn)級別。
三、天津市房價(jià)影響因素分析
結(jié)合文獻(xiàn),本研究選擇人均GDP(x1)、人口密度(x2)、房地產(chǎn)造價(jià)(x3)、地價(jià)(x4)、貸款利率(x5)和通貨膨脹率(x6)等6項(xiàng)指標(biāo)作為影響天津市房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,利用Eviews軟件進(jìn)行回歸分析。表4是回歸結(jié)果及各指標(biāo)的可決系數(shù)值R2。(表4)根據(jù)可決系數(shù),分析可知,對房價(jià)影響有顯著統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的變量包括人均GDP(x1)、房地產(chǎn)造價(jià)(x3)和地價(jià)(x4),相關(guān)系數(shù)達(dá)到了78%以上,其中人均GDP影響最大,而房地產(chǎn)造價(jià)和地價(jià)是推動房價(jià)上升的主要直接因素。
四、結(jié)論及啟示
通過對天津市房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警指標(biāo)的分析及房價(jià)影響因素的探討,發(fā)現(xiàn)天津市2008年以來其房地產(chǎn)市場始終處于危險(xiǎn)級別,而影響房價(jià)的主要因素除了地區(qū)的GDP水平外,最主要的是房地產(chǎn)造價(jià)和地價(jià),即房地產(chǎn)的投入指標(biāo)。為保證房地產(chǎn)市場合理、良性、健康發(fā)展,抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)倒賣等行為,提出以下建議:
一是發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能。利用利率等杠桿工具合理調(diào)節(jié)商品房的售賣,提高二套房及多套房的首付比例,防止囤房、倒賣等行為,減少空置商品房。加強(qiáng)法律政策的約束,完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策。同時(shí),通過加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理,合理調(diào)控商品房買賣行為。
二是從源頭上降低房地產(chǎn)成本,以抑制房價(jià)。政府應(yīng)在建筑材料的成本、生產(chǎn)資料的價(jià)格上加以控制,降低房屋造價(jià)成本。同時(shí),通過加強(qiáng)對土地資源的審批力度及競標(biāo)監(jiān)管,增加經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地審批,從生產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)控制房價(jià)。
三是加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。在目前我國房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制不完善、居民人均可支配收入不高、剛性需求較強(qiáng)的現(xiàn)狀下,貸款買房是居民購房的主要資金來源。合理調(diào)整銀行銀根,有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。同時(shí),進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè),合理鑒定和識別低收入人群,解決低收入人群的基本住房問題,降低普通居民對商品房的需求,對于維護(hù)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會有重要意義。
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