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    試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題

    2016-11-09 04:08:49龐小利
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2016年24期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)成本管理財(cái)務(wù)管理

    龐小利

    摘要:近年來(lái),我國(guó)政府越來(lái)越重視對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)行業(yè)趨于穩(wěn)定,消費(fèi)者的購(gòu)買行為也越來(lái)越理性,市場(chǎng)熱度有所下降,房?jī)r(jià)有所回落,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。在這種大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)若想保持優(yōu)勢(shì),提高利潤(rùn)水平就必須加強(qiáng)對(duì)成本的管理,積極尋找各種措施以降低成本。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理實(shí)踐中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析,并提出改進(jìn)建議。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本管理;措施

    中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2016)024-000-01

    前言

    對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本是由多種因素構(gòu)成的,而項(xiàng)目管理的核心是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行控制,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本實(shí)施全方位、動(dòng)態(tài)化的管理??墒菍?shí)際上,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅重視成本的事后分析,對(duì)企業(yè)成本開(kāi)發(fā)前期和開(kāi)發(fā)中期的成本控制往往忽視,而加強(qiáng)成本前期和中期的控制管理將有利于從整體上進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括:前期投入的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用、建設(shè)公共配套的費(fèi)用以及資本化的利息費(fèi)用等。強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制,可以為企業(yè)節(jié)約資金,將有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

    (一)依賴資金

    房地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金的行業(yè),沒(méi)有資金支撐的房地產(chǎn)企業(yè)是無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)發(fā)展的。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期相對(duì)較長(zhǎng),涉及金額巨大,投資從幾百萬(wàn)到上億元不等。通常情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足項(xiàng)目從立項(xiàng)、完工、銷售的整個(gè)過(guò)程,因此房地產(chǎn)企業(yè)在不分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的基礎(chǔ)上獲得資金關(guān)乎企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)。

    (二)投資風(fēng)險(xiǎn)高,受國(guó)家政策影響大

    房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目周期長(zhǎng),投資金額大,所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)高。通常,企業(yè)常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)等。所以,房地產(chǎn)企業(yè)收益高,風(fēng)險(xiǎn)高是其一大特點(diǎn)。再者,我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,房地產(chǎn)行業(yè)屬于關(guān)系民生的基礎(chǔ)性行業(yè),所以受國(guó)家政策影響較大。一般情況下,影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策有:財(cái)政政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策等。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理實(shí)踐中存在的問(wèn)題

    (一)核算業(yè)務(wù)強(qiáng),管理能力差

    通常,房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理并入財(cái)務(wù)部門,這使得企業(yè)的成本核算業(yè)務(wù)熟練,一般不出現(xiàn)問(wèn)題,但是成本管理能力就相對(duì)較差了。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)成本管理的一般都是技術(shù)人員,雖然有豐富的施工專業(yè)知識(shí)和能力,但是財(cái)務(wù)知識(shí)相對(duì)較弱,工程管理知識(shí)體系不健全,致使成本管理的質(zhì)量上不去,其作用和優(yōu)勢(shì)就不能充分顯現(xiàn)出來(lái)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要杜絕“重核算,輕管理”的現(xiàn)象。

    (二)成本管理的意識(shí)薄弱

    房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)十分薄弱,即使決策者和管理層認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性,企業(yè)員工整體也沒(méi)有重視起來(lái)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的責(zé)任全部推給財(cái)務(wù)部門,而一個(gè)項(xiàng)目涉及方方面面,成本管理要從全局考慮,沒(méi)有企業(yè)各個(gè)部門的支持,成本管理很難發(fā)揮效果。

    (三)成本管理制度不完善

    許多房地產(chǎn)企業(yè)為追逐現(xiàn)代企業(yè)管理模式和管理理念,在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置了成本管理部門,而實(shí)際上這一部門并沒(méi)有進(jìn)行與成本管理有關(guān)的相關(guān)工作,這并沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上幫助企業(yè)取得實(shí)際效果。同時(shí),一部分企業(yè)對(duì)成本管理的事后分析十分看重,卻忽視了事前預(yù)測(cè)和事中控制,就連事后的監(jiān)督管理工作都沒(méi)有做到位,致使企業(yè)節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本、提高自身效益的成本管理意識(shí)薄弱。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的方法

    (一)把成本管理和成本核算結(jié)合起來(lái)

    房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)地進(jìn)行成本核算,及時(shí)核算不僅有利于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,同時(shí)也是國(guó)家法律的強(qiáng)制規(guī)定。但是企業(yè)不能因?yàn)槭菄?guó)家制度而進(jìn)行核算,這樣從觀念上就沒(méi)有樹(shù)立正確的成本核算理念,容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)為算而算,脫離實(shí)際。同時(shí)企業(yè)的成本核算不能過(guò)于繁瑣,容易導(dǎo)致失誤出現(xiàn),致使最終數(shù)據(jù)失真,不利于企業(yè)的效益提高。

    (二)提高房地產(chǎn)企業(yè)員工參與成本管理的積極性

    成本管理實(shí)施的先決條件是,企業(yè)的決策者、管理者和普通員工上下一致的樹(shù)立成本管理意識(shí),只有將成本管理重視起來(lái),才能夠?yàn)槌杀竟芾戆l(fā)揮作用提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到,成本管理不只是財(cái)會(huì)部門的職責(zé),它需要企業(yè)

    上下各個(gè)部門的配合,所以,企業(yè)每個(gè)員工都要參與成本管理,全員上下節(jié)省支出,積極探索降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的方法和途徑,為企業(yè)盡一份力。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立健全獎(jiǎng)懲制度,充分調(diào)動(dòng)員工實(shí)施成本管理的積極性,以幫助企業(yè)更好的推進(jìn)成本管理工作。

    (三)注重工程預(yù)算和資金管理

    1.工程預(yù)算的編制、錄入。工程預(yù)算編制工作應(yīng)該綜合考慮材料工程師、預(yù)算工程師和成本核算師等有關(guān)技術(shù)人員的意見(jiàn),以在事前對(duì)成本加以控制;工程預(yù)算編制完成之后,公司的預(yù)算部門將工程預(yù)算提交給成本會(huì)計(jì)處錄入,這有利于公司隨后的財(cái)務(wù)核算工作的順利、高效開(kāi)展。所謂的工程預(yù)算錄入指的就是:成本核算要使用財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)功能,錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報(bào)表中。會(huì)計(jì)科目中的成本類明細(xì)科目的設(shè)置要最大程度上與工程預(yù)算主體的內(nèi)容一致,便于日后財(cái)務(wù)分析軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額的時(shí)候,可以有效統(tǒng)一自己和工程成本預(yù)算數(shù)的口徑,從而便于對(duì)數(shù)據(jù)加以分析和對(duì)比,有效加強(qiáng)對(duì)事中成本的管控,可以為以后的工作提供經(jīng)驗(yàn)總結(jié),為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制與成本管理提供可供借鑒的標(biāo)準(zhǔn)和參考。

    2.工程款支付。各用款部門在填寫用款單時(shí),應(yīng)該按照“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”的模板寫清楚,成本核算人員要根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)目進(jìn)行核對(duì),要能夠及時(shí)作出預(yù)判是否可以支付此款項(xiàng),與此同時(shí)要把這一信息及時(shí)上報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)。如果已經(jīng)付款,那么成本會(huì)計(jì)也有辦法準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。在工程款的支付過(guò)程中,要留意:必須要有正規(guī)的付款流程,這一流程應(yīng)該符合“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流,再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

    四、結(jié)語(yǔ)

    房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理,需要企業(yè)上下全體職員的重視和參與,完善企業(yè)員工的績(jī)效考核制度,從項(xiàng)目的最初設(shè)計(jì)階段到最后的落地實(shí)施階段,都要重視企業(yè)的成本管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做到對(duì)成本實(shí)行動(dòng)態(tài)化、多方位、全過(guò)程地管控,才能為企業(yè)節(jié)省資金,實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]郭慶華,韓福臣.工程項(xiàng)目成本控制的原則與措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2014(05).

    [2]陳志江,陳靜.淺談項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中施工階段的成本控制[J].四川建材.2013(02).

    [3]韓貴新.工程項(xiàng)目成本控制與管理措施[J].當(dāng)代經(jīng)理人.2006(11).

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