房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理存在的風險及其解決對策

臧守成?

摘要：針對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理問題，做了簡單的論述，分析其存在的風險，提出了具體的解決策略，共享給相關人員參考。經(jīng)過研究得出以下結論：1）目前，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理存在的風險，其產(chǎn)生原因包括政府管理機制監(jiān)督不到位和缺少科學合理的管理制度等;2）若想實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理風險的有效把控，必須要結合風險產(chǎn)生的原因，采取針對性解決策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目;經(jīng)濟管理;全過程控制;制度化

2019年1-2月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比2018年1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.1%。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646556萬平方米，同比增長1.5%，增速與2018年1-2月份持平。從當前房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的背景下以及市場環(huán)境來說，必須要做好房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理，這對保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)化發(fā)展，有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理實施的意義

從項目經(jīng)濟管理的內(nèi)容角度來說，是房地產(chǎn)開展建設時，運用招投標的方式，業(yè)主委托請專業(yè)水平較高的設計單位對工程進行設計，同時協(xié)調(diào)供應商和分包商之間的管理工作。項目建設期間，項目經(jīng)濟管理工作的開展，主要內(nèi)容為開源和節(jié)流。采取有效的節(jié)流手段，對提高項目經(jīng)濟管理水平，強化經(jīng)濟成本的把控，有著重要的意義。對于成本的控制，采取的是通過設計和投標形式，降低現(xiàn)場施工成本，實現(xiàn)資金節(jié)流。當前的環(huán)境下，房地產(chǎn)工程項目的開展，必須要創(chuàng)新管理模式和方式方法，高效處理各類經(jīng)濟問題。

二、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理風險分析

（一）政府管理機制監(jiān)督不到位

從項目經(jīng)濟管理實際來說，中央政府和地方企業(yè)如果產(chǎn)生利益不均的問題，很容易存在潛規(guī)則，進而使得此項管理具有形式化。當前普遍存在著房價畸高，投資者使用投資工具進行炒房，造成房價瘋漲。相關部門對部分違法行為難以有效規(guī)范和約束，使得此類現(xiàn)象長期存在。基于房地產(chǎn)金融市場的角度分析，房地產(chǎn)投資依賴于信貸杠桿，政府通過高價賣地平債，而房地產(chǎn)商接盤后，從銀行獲得開發(fā)貸進行建設，完成項目建設后，開發(fā)貸轉(zhuǎn)化為購房按揭貸。每次進行資金倒手，都會轉(zhuǎn)化為銀行從存款，依據(jù)存貸比，又轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款，信貸規(guī)模不斷擴大極易引發(fā)次貸危機。

（二）缺少經(jīng)濟管理意識

從當前經(jīng)濟管理實際來說，開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟管理的重視程度不夠，難以保障此項工作的高質(zhì)量開展。目前來說，我國房地產(chǎn)事業(yè)整體發(fā)展狀態(tài)良好，不過還是存在著部分開發(fā)企業(yè)高度重視建設回報的情況，不注重經(jīng)濟管理工作，管理意識薄弱，在經(jīng)濟管理工作中常見各類問題。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更多的經(jīng)濟效益，運營項目時選擇減少保險費用的方式，增加了企業(yè)投資風險。

（三）缺少科學合理的管理制度

就當前房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理實際情況來說，可以明確當前的管理工作浮于表面，尚未發(fā)揮經(jīng)濟管理的作用。結合國家做法來說，雖然國家以及政策不斷加大對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理的力度，采取出臺各類法規(guī)以及政策的方式，不過由于法規(guī)政策落實難度較大，沒有從根本上解決管理形式化問題，政策缺少實用性，無法有效落實到具體工作過中。

（四）施工過程控制不嚴格

從當前項目經(jīng)濟管理采取的做法來說，主要包括綜合核算和分工管理等。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃全都由企業(yè)綜合決定，財務部門受到企業(yè)統(tǒng)一管理，項目管理工作人員具體負責初期開發(fā)以及工程管理等系列工作，通常不定量化，無法將項目經(jīng)濟管理落實到具體人員頭上。無論項目的效果如何，其和相關人員沒有太大的關系，進而難以調(diào)動其參與經(jīng)濟管理的積極性，對施工過程的控制不嚴格，進而影響著管理工作的開展效果[1]。

三、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理風險的有效控制策略總結

（一）制定長遠的發(fā)展規(guī)劃

對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理風險，若想要實現(xiàn)有效的控制，需要制定長遠的發(fā)展規(guī)劃。在具體工作中，政府方面要從整體角度充分考慮放低企業(yè)發(fā)展的情況，結合當前房地產(chǎn)行業(yè)成長現(xiàn)狀，制定長期規(guī)劃，扭轉(zhuǎn)當前炒房的局面，使房子成為居住用房，而不是炒房工具?；谖覈幕緡?，制定長遠的發(fā)展目標以及方向，充分挖掘房地產(chǎn)行業(yè)消費者的潛在需求，運用市場需求來推動房地產(chǎn)的發(fā)展。除此之外，要積極開展基層調(diào)研工作，對當前我國國民經(jīng)濟情況，有著基本而且全面的了解，進而制定符合國民經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)長遠規(guī)劃，充分利用稅收政策手段，比如房地產(chǎn)稅，控制房價無序瘋漲的局面。同時積極運用政府的管理職能和職權，構建全民住房保障體系[2]。

（二）采取多項舉措，加強項目經(jīng)濟管理

對于當前房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理存在的風險問題，要采取多項舉措，加強項目經(jīng)濟管理。具體措施如下：1）單獨核算。結合項目管理實際需要，成立專門的經(jīng)濟管理部門，負責獨立核算各項目，依據(jù)項目綜合做賬，采取分別核算的方式。完善項目經(jīng)理部門，配置高素質(zhì)的出納以及預算工作人員。做好房地產(chǎn)項目的監(jiān)督以及管理，采取分級式管理經(jīng)營模式，不斷提高經(jīng)濟管理水平。2）實行風險抵押制度。在具體實踐中，實行風險抵押的制度，進而調(diào)動項目經(jīng)理和相關負責人的積極性。比如，扣除項目經(jīng)理月工資的30%，將其作為經(jīng)濟管理風險的抵押金，若能夠完成預設的指標，那么年終全部返回。若沒有完成，則全部扣留。構建風險抵押機制，主要是為了全面調(diào)動工作人員的工作積極性，使其能夠高度重視經(jīng)濟管理。需要注意的是，暫扣的資金數(shù)額要合理，不可以影響工作人員的生活，通過和管理人員協(xié)商的方式確定[3]。3）實行三控一定的方案。首先，定量項目投資的總額。結合項目的實際，來確定項目投資總額。在項目投資前，做好經(jīng)濟分析，保證資金使用的合理性，做好風險防范。其次，做好費用開支的控制。從項目經(jīng)濟管理的實施角度來說，做好費用開支的控制，有著重要的意義。在開發(fā)的全過程，采取科學合理的費用控制措施，做好動態(tài)化控制，最大程度上保障項目投資。

（三）加強施工過程的控制

首先，要基于全過程控制的理念，做好房地產(chǎn)項目施工全過程的經(jīng)濟管理風險分析，制定相應的控制措施。比如，實施質(zhì)量控制措施時，要從材料和施工技術等方面入手，做好質(zhì)量的檢驗以及監(jiān)督，保證使用的材料以及施工作業(yè)質(zhì)量，可以達到建設的質(zhì)量要求。除此之外，要做好項目施工現(xiàn)場的管理工作，尤其是安全管理工作，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，采取有效的手段做好排查加以解決，進而保障項目經(jīng)濟管理工作的有序開展[4]。

其次，要加強各個部門的相互溝通，打通信息壁壘。目前，信息技術快速發(fā)展，技術水平不斷提高，為房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理相關工作的開展提供了技術支持。應用信息技術，能夠強化項目管理各部門之間的有效溝通以及交流。在具體實踐中，搭建信息化交流平臺，構建財務信息管理系統(tǒng)，基于項目經(jīng)濟管理要求，明確管理職責，強化各個部門之間的溝通以及協(xié)調(diào)，最大程度上保證資金的利用，充分發(fā)揮監(jiān)理部門以及審計部門的作用，不斷增強房地產(chǎn)項目規(guī)劃的實施效果。

最后，要不斷加大經(jīng)濟管理人才的培養(yǎng)力度。新時期，房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理工作的開展，要想有效規(guī)避風險，必須要注重強化人為因素的把控，通過不斷加大經(jīng)濟管理人才的培養(yǎng)力度，提高項目經(jīng)濟管理的水平和質(zhì)量。對于人才的培養(yǎng)，要從社會學以及經(jīng)濟學等方面，加大培養(yǎng)力度，提高人才的綜合水平[5]。

四、結束語

綜上所述，對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理風險的有效控制，要采取針對性措施。文中結合實際，提出了以下措施：1）制定長遠的發(fā)展規(guī)劃;2）采取多項舉措，加強項目經(jīng)濟管理;3）加強施工過程的控制。

參考文獻：

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[4]潘龍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目經(jīng)濟管理的實踐探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2017 （06）： 45-46.

[5]肖躍華.淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及解決對策[J].建材與裝飾，2016 （27）： 142-143.