戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理分析

摘要：為了適應(yīng)越來越激烈的競爭市場，穩(wěn)固房地產(chǎn)企業(yè)的地位，保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)固發(fā)展，就要從戰(zhàn)略的眼光出發(fā)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行管理。因此，文章分析并研究了戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，并從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項(xiàng)目、客戶這三方面出發(fā)，提出基于戰(zhàn)略視角的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理辦法。

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略導(dǎo)向型；房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理

為了提升房產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力，提升項(xiàng)目的成功性和市場利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的眼光來看待項(xiàng)目開發(fā)管理，并探尋與自身項(xiàng)目相符的戰(zhàn)略性開發(fā)管理辦法。

1.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，涉及方方面面的運(yùn)作和管理。戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)開發(fā)管理是一種科學(xué)的、系統(tǒng)化的、全方位的、全角度的項(xiàng)目管理辦法，這種管理辦法要求開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前對各項(xiàng)因素進(jìn)行系統(tǒng)化的分析，綜合考慮，再制定出管理辦法的一種項(xiàng)目管理模式。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合管理，控制項(xiàng)目的成本和提升項(xiàng)目的質(zhì)量，開發(fā)商就要從全局的角度出發(fā)，從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度進(jìn)行戰(zhàn)略性的思考和研究，從供應(yīng)商、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及客戶這三個(gè)角度出發(fā)，制定合理的質(zhì)量管理和成本控制的辦法。以此來打破傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的局限性，規(guī)避傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中成本控制辦法落后以及忽視質(zhì)量成本的弊端，從供應(yīng)商質(zhì)量控制和成本控制的角度出發(fā)，提升整體項(xiàng)目的質(zhì)量。通過調(diào)整和控制項(xiàng)目自身的成本和質(zhì)量，來從內(nèi)控角度提升整個(gè)項(xiàng)目管理的管理質(zhì)量和管理效率，繼而提升項(xiàng)目的市場競爭力、市場效益、社會效益。最后還要從客戶的角度出發(fā)，從需求方的方向進(jìn)行分析和研究，進(jìn)一步加強(qiáng)整體項(xiàng)目的管理和控制，提升預(yù)期的客戶滿意度，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的口碑和市場競爭力。

2.戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理辦法

2.1供應(yīng)商質(zhì)量及成本管理

從整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來看，供應(yīng)商屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，是整個(gè)鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此從戰(zhàn)略角度來看，供應(yīng)商的質(zhì)量和成本控制是非常必要的。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)商進(jìn)行控制，可以通過控制其質(zhì)量來保證整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力，還能有效地降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。選擇口碑較好、信譽(yù)優(yōu)良、資格完備的供應(yīng)商能夠保證該整個(gè)施工過程以及材料滿足國家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量定位。在同等條件下，質(zhì)量定位高的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場利益更高，風(fēng)險(xiǎn)更小，外部損失更低。同時(shí)，其所能帶來的 后續(xù)影響，口碑效應(yīng)和品質(zhì)效應(yīng)能夠進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。在進(jìn)行質(zhì)量控制的同時(shí)，也要加強(qiáng)成本管理。原材料成本以及施工成本是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中份額非常大的部分。因此，加強(qiáng)供應(yīng)商部分的成本管理能夠有效地降低整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，進(jìn)而增加整體項(xiàng)目的收益。所以，從戰(zhàn)略角度出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要選擇合適的供應(yīng)商，不僅僅是為了保證或是提升整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，還是為了從市場以及企業(yè)發(fā)展這兩個(gè)方面提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。因此，在戰(zhàn)略導(dǎo)向型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)應(yīng)該根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)品匹配度、價(jià)格、交期、企業(yè)信譽(yù)、技術(shù)能力、合作能力等多方面進(jìn)行評估和篩選，來找出最適合的供應(yīng)商進(jìn)行合作。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及成本管理

作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金量是非常巨大的，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，要盡量以保證整體質(zhì)量為前提，控制和管理成本。實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，將有限的資金合理地分配到策劃部分、設(shè)計(jì)部分、采購部分、施工部分和驗(yàn)收部分。

在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，要對客戶群體、項(xiàng)目風(fēng)格定位、項(xiàng)目周圍自然環(huán)境等進(jìn)行合理的分析，來降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)以及其他外部費(fèi)用。在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，要選取經(jīng)濟(jì)適用的設(shè)計(jì)方案，來提升整體項(xiàng)目的市場利益，同時(shí)還要在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到客戶的需要，滿足客戶的需求。在進(jìn)行采購時(shí)，要嚴(yán)格把控材料的質(zhì)量和成本，選擇最恰當(dāng)?shù)氖┕挝?，降低?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行施工環(huán)節(jié)時(shí)，要加強(qiáng)對施工合同的管理，時(shí)刻把控整個(gè)施工項(xiàng)目的質(zhì)量和成本，降低施工的風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)索賠管理。在驗(yàn)收環(huán)節(jié)要加強(qiáng)驗(yàn)收的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目的完成度，保證整個(gè)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，在結(jié)算環(huán)節(jié)也要加強(qiáng)管理，加強(qiáng)審核和審查，減少內(nèi)部損失和二次返工。

2.3從客戶角度出發(fā)的質(zhì)量及成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端消費(fèi)者是購房的客戶，只有得到客戶的認(rèn)可，才能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。從客戶角度出發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目控制，要充分地了解客戶的需求，并對客戶滿意度做出合理的預(yù)期。由于個(gè)體的差異性，客戶對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，所以在進(jìn)行客戶滿意預(yù)期時(shí)，要選取共性期待作為預(yù)估指標(biāo)。并根據(jù)客戶的共性期待對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行一定的調(diào)整，使整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量更貼近于客戶的期望值。

從工程理論中的價(jià)值工程理論來講，提升客戶滿意度能夠有效地提升整個(gè)項(xiàng)目的核心競爭力。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一定要在決策和設(shè)計(jì)階段評估消費(fèi)者的心理預(yù)期，探尋客戶滿意度的共性指標(biāo)，再通過分析和計(jì)算來找出工程成本與消費(fèi)者滿意度之間的平衡點(diǎn)。在控制成本的前提下，更好地滿足客戶的需求，進(jìn)而增加整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力和市場利益，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總結(jié)

戰(zhàn)略導(dǎo)向型的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是科學(xué)的、系統(tǒng)的，能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場競爭中生存，維護(hù)項(xiàng)目的市場收益。因此，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，用戰(zhàn)略導(dǎo)向的管理方式，從供應(yīng)商、項(xiàng)目自身以及客戶這三個(gè)角度進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的管理，最大限度地提升項(xiàng)目的市場競爭力和市場收益。

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作者簡介：

楊柳（1982.04- ），女，漢族，四川人，本科，講師，研究方向：項(xiàng)目管理。