當(dāng)前廣西房地產(chǎn)市場的概況、問題及對策探討

李　云　馬桂玉

摘要:文章主要論述了2009年1～5月廣西樓市的情況,對廣西房產(chǎn)行業(yè)面臨的問題做了探討,并針對問題提出了一些對策建議,希望對廣西房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);房地產(chǎn)開發(fā)商;經(jīng)濟危機;樓市回暖

中圖分類號:F299文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1674-1145(2009)18-0022-02

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),從某種意義上可謂是“國民經(jīng)濟的晴雨表”。前幾年,在多種因素作用下,呈現(xiàn)“井噴式”發(fā)展,房價的快速飆升,帶動國內(nèi)投資快速增長。隨著美國次級債引發(fā)的全球金融危機爆發(fā)和經(jīng)濟衰退,我國的房地產(chǎn)市場和政策在2008年經(jīng)歷了巨大變化。從緊縮信貸抑制樓市瘋狂漲價到默認地方政府連續(xù)出臺“救市”政策,再到積極出臺新政減免流通環(huán)節(jié)稅費,政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。國家擴大內(nèi)需的4萬億財政投入和中央經(jīng)濟工作會議“保增長”的主題都發(fā)出了宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向的明確指向。廣西作為—個投資拉動型的欠發(fā)達地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)的投資對全區(qū)的經(jīng)濟拉動作用較為明顯。目前廣西的房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期,面對階段性調(diào)整,認清廣西房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及面臨的挑戰(zhàn),并積極應(yīng)對,對企業(yè)在短時間內(nèi)走出困境,顯得非常重要。

一、當(dāng)前廣西房地產(chǎn)行業(yè)的概況

(一)房地產(chǎn)行業(yè)投資低迷后出現(xiàn)回暖跡象

受國際國內(nèi)經(jīng)濟下滑和市場不確定等因素的影響,房地產(chǎn)企業(yè)投資仍較為謹慎。2008年,廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資完成621.64億元,同比增長15.9%,同比增速回落29.2個百分點。其中,南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成199.3億元,同比增長6.3%,同比增速回落28.5個百分點。1～4月房地產(chǎn)開發(fā)投資由去年同期增長40.7%回落到14.6%,同比回落26.1個百分點。2009年1～5月,廣西房地產(chǎn)投資235.26億元,增長16.3%,增幅比1～4月加快1.7個百分點。商品房銷售面積725.62萬平方米,由上年同期下降3.7%轉(zhuǎn)為增長29.8%,比今年1～4月提高4.5個百分點;商品房銷售額225.22億元,增長45.9%,分別比上年同期和今年1～4月提高32.2和9.6個百分點。

(二)樓市出現(xiàn)回暖跡象的原因分析

廣西樓市出現(xiàn)回暖的跡象,既有宏觀經(jīng)濟原因,也有地方經(jīng)濟推動。宏觀經(jīng)濟在政府4萬億投資的強力提振下,開始出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭,國內(nèi)整體經(jīng)濟面困難得到緩解,當(dāng)前,我國經(jīng)濟運行正處在“企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期”。在全球經(jīng)濟危機并未走出低谷形勢下,中國經(jīng)保持了平穩(wěn)態(tài)勢,客戶對置業(yè)開始抱有信心。

2009年1～4月廣西整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長局面,期間GDP同比增長12.9%,推動了房地產(chǎn)市場的止躍回暖。同時,國家、自治區(qū)各項穩(wěn)定樓市的政策效果逐步顯現(xiàn),比如放寬信貸,放寬開發(fā)年限、放寬開發(fā)商的土地出讓金繳付時間等。

二、面臨的問題

雖然有了微弱的復(fù)蘇跡象,但是并不代表廣西房地產(chǎn)行業(yè)未來的道路就一帆風(fēng)順。目前,廣西房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨著以下問題:

(一)經(jīng)濟危機的負面影響

2008年,國際金融危機的迅速蔓延,嚴(yán)重打擊了全球房地產(chǎn)市場。未來房產(chǎn)業(yè)的成交量持續(xù)下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續(xù)增加與毛利率下降,將導(dǎo)致開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流的困擾,銀行業(yè)中的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險將大大提高。我國房地產(chǎn)市場也結(jié)束了連續(xù)多年的快速發(fā)展勢頭,進入周期性調(diào)整階段,房價走低預(yù)期進一步強化。受此影響,國內(nèi)許多城市房地產(chǎn)價格下跌,成交量急劇萎縮,廣西的房地產(chǎn)市場持幣觀望氣氛濃重,部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲,部分炒房者將因投機能力下降而退出市場。

(二)國家政策的影響

自去年3月下旬開始,國家出臺了一系列穩(wěn)定房價,遏制房地產(chǎn)過熱的措施。一是控制政府土地的出讓形式,因為形成高房價的重要誘因之一就是土地出讓由政府和房地產(chǎn)商共同壟斷;二是加大政府經(jīng)濟適用房和小戶型的供應(yīng);三是對銀行貸款進行控制,提高按揭首期比例,特別購第二棟房子的首期比例。雖然現(xiàn)在在國家政策層面上,對銀行貸款和個人購買二套房子貸款有所放松,但國家宏觀調(diào)控的目的不是催熱樓市,加上金融危機的影響,房產(chǎn)價格仍將保持平行,并存在下行的風(fēng)險。

(三)融資困境

房地產(chǎn)企業(yè)資金面壓力主要源于房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)、國際金融危機蔓延導(dǎo)致外資因財務(wù)需要在同一時間大規(guī)模撤退,以及房屋銷售萎縮導(dǎo)致的資金無法回籠等影響因素。此外,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年開始集中支付上年大量儲備土地的款項,更使房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況雪上加霜。央行的適度寬松的貨幣政策效果初步顯現(xiàn),在廣西房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,國內(nèi)貸款約占18.9%,同比提高了1.78個百分點,自籌資金的來源約占企業(yè)開發(fā)資金的37.2%,同比提高了2.0個百分點;但定金及預(yù)付款約占企業(yè)開發(fā)資金的22.94%,同比下降了5.12個百分點;定金及預(yù)付款同比下降5.36%,增速同比回落41個百分點;銷售回籠資金的逐步減少和房地產(chǎn)景氣指數(shù)的下降,使得銀行放貸更加謹慎,再加上鋼材、水泥等原材料和勞動力價格的波動,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力將越來越大。

(四)中小開發(fā)商難抵寒流

中小開發(fā)商占據(jù)廣西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近三分之二。房地產(chǎn)行業(yè)是個高資金投入的行業(yè),大中小開發(fā)商資金實力相對薄弱,在房價高漲的時期,資金壓力相對較輕。但金融危機后,房產(chǎn)行業(yè)遭受金融危機重創(chuàng),房價停滯甚至回落,銷售資金回籠減少,銀行放貸謹慎,大型的房地產(chǎn)上市公司可以通過股市的融資,發(fā)企業(yè)債等形式找到資金,很多中小開發(fā)商融資渠道窄小,往往被資金問題壓得喘不過氣來。廣西各城市房價在全國房價水平中處于低位,具有良好的投資預(yù)期,房價下降空間雖有限,但仍難抵整體樓市行情下行壓力。

三、對策

(一)理性看待國家宏觀調(diào)控,追求合理利潤

在國家層面上,一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求,另一方面維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,防止房價大起大落。在國務(wù)院擴大內(nèi)需促進增長的十項措施中,“加快建設(shè)保障性安居工程”即位列首位。今后三年保障性住房將成為房地產(chǎn)投資的重點,并把解決中低收入家庭的住房問題放在優(yōu)先位置。大量建設(shè)廉租和經(jīng)濟適用房必然會擠壓商品住房的市場需求空間,目前的高房價應(yīng)會逐步下降。在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤回歸理性的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)尊重合理的利潤。同時,房地產(chǎn)企業(yè),特別是應(yīng)資金緊張的中小開發(fā)商,應(yīng)當(dāng)抓住國家關(guān)于經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款門檻的降低、還貸周期的延長等優(yōu)惠政策,在積極參與國家經(jīng)濟適用房的建設(shè)中謀求發(fā)展。

(二)拓寬融資渠道

房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度集中的行業(yè),其運營的中心逐步轉(zhuǎn)向金融運作。有實力的開發(fā)商,可建立自己的金融平臺,充分利用房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品,采取發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構(gòu)、發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)基金,還可以謀求海外上市等方式,合理利用多元化的融資渠道,達到融資目的。

而實力相對較弱的中小開發(fā)商,在新形勢下,要多方拓寬融資渠道,積極探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險的前提下,可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。中小開發(fā)商經(jīng)營較為靈活,若有些項目上雖然擁有土地,但又缺乏龐大的資金進行開發(fā),為了吸收資金,可以采取將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分,尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。此外,可根據(jù)企業(yè)實際情況,使用金融租賃。在發(fā)達國家,金融租賃業(yè)已成為與銀行信貸、證券并駕齊驅(qū)的三大金融工具之一。2007年中國銀監(jiān)會修訂政策,再次允許商業(yè)銀行機構(gòu)進入金融租賃市場。

(三)中小開發(fā)商轉(zhuǎn)向二線城市

中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競爭,其優(yōu)勢不在價格方面,而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。在新形勢下,中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺,把眼光看到二三線城市。由于國內(nèi)一線城市房價已經(jīng)很高,廣西各城市房價在全國房價水平中處于低位,具有良好的投資預(yù)期,房地產(chǎn)價格下跌空間有限。廣西正處于經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的提速期,二三級房地產(chǎn)市場處于上升階段,總體上表現(xiàn)出較強勁的發(fā)展勢頭。經(jīng)調(diào)研,截至目前,廣西大部分縣城的商品房價格不僅沒有降低,反而有小幅的上揚,受金融危機的影響不大,前景看好。廣西的許多縣市,恰恰是中小開發(fā)商的機會,在更為廣闊的縣市市場深耕細作,樹立本地品牌,反而能擺脫因一線城市激烈競爭的沖擊,獲得逐步發(fā)展的時間和空間。

(四)并購或接受并購

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌帶來新格局。根據(jù)《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》,2008年,全國商品房銷售額24071億元,同比下降了19.47%,而百強企業(yè)的銷售額為5244億元,同比下降僅3.93%,高于行業(yè)水平15個百分點?？梢酝茢?009年首先是資本的集中,包括資金、土地、項目等。大型開發(fā)商在經(jīng)濟危機中站穩(wěn)腳跟,缺乏資金的中小開發(fā)商面臨倒閉的風(fēng)險,房地產(chǎn)行業(yè)的整體資質(zhì)不高,行業(yè)集中度也有必要增強,出現(xiàn)并購在所難免。房地產(chǎn)市場低迷和全球金融危機使得資產(chǎn)價值低估,也為有實力的企業(yè)提供了低成本兼并收購做大做強的良機。這種情況在中小開發(fā)商占2/3的廣西房產(chǎn)行業(yè)同樣存在。廣西房企規(guī)模過小,目前擁有房地產(chǎn)企業(yè)超過1700家,“一塊地皮幾個人租一個門面”成立房地產(chǎn)公司的現(xiàn)象仍存在。小公司開發(fā)規(guī)模、層次、服務(wù)、管理和營銷水平較低,難與大型開發(fā)商競爭。面對目前樓市的低迷情況,認準(zhǔn)時機,果斷接受并購與大企業(yè)共同發(fā)展,或考慮轉(zhuǎn)型、退市,保存實力,對企業(yè)從事其他行業(yè)或來日卷土重來都是有好處的。

綜上所述,廣西樓市在國家4萬億投資的強力提振和地方經(jīng)濟良好局面雙重因素的作用下,出現(xiàn)回暖跡象。但國際金融危機的陰影仍然存在,國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢不容樂觀。在此背景下,雖然國家從去年初抑制房價轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定樓市,但廣西房產(chǎn)企業(yè)仍面臨融資困境,特別是占據(jù)廣西房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2/3的中小開發(fā)商處境更為艱難。為此,廣西的房產(chǎn)行業(yè)迫切需要拓寬融資渠道,維持企業(yè)發(fā)展所需資金,積極適應(yīng)國家宏觀調(diào)控,做好房地產(chǎn)行業(yè)利潤回歸理性的準(zhǔn)備。對中小企業(yè)來說,轉(zhuǎn)向二三線城市深耕細作,發(fā)展前景更為廣闊。

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-06-16.

作者簡介:李云(1969-),男,廣西博白人,廣西經(jīng)濟管理干部學(xué)院高級工程師,研究方向:建筑材料及教學(xué)教改;馬桂玉(1971-),女,山東上饒人,廣西水產(chǎn)畜牧學(xué)校講師,碩士,研究方向:水產(chǎn)養(yǎng)殖及教學(xué)改革。