住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用探析

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為城市化發(fā)展中不可缺少的重要部分被越來(lái)越多的人重視，住房公積金政策也在發(fā)展過(guò)程中趨于完善。目前，來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步對(duì)住房公積金以及房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了部分負(fù)面影響，使得住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的能力不斷下降。因此，要對(duì)事件發(fā)生原因進(jìn)行客觀認(rèn)知，找到其中問(wèn)題并進(jìn)行積極應(yīng)對(duì)，才能有效發(fā)揮住房公積金的保障作用。文章通過(guò)闡述住房公積金的主要作用，對(duì)住房公積金在參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出針對(duì)性的解決方法，以供參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金；房地產(chǎn)市場(chǎng)；調(diào)控作用

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23;F832.479???文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??文章編號(hào)：1005-6432（2023）17-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.17.000

1??引言

從宏觀角度來(lái)看，作為一項(xiàng)國(guó)家出臺(tái)的住房保障制度，住房公積金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到一定的調(diào)控作用，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生因素的提前控制可以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

2??住房公積金的主要作用

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性的特點(diǎn)，住房公積金實(shí)行專戶專儲(chǔ)、專款專用。

目前來(lái)看，我國(guó)的住房公積金制度可以轉(zhuǎn)變?nèi)嗣袢罕姷淖》糠峙湫问?，通過(guò)一些政策的實(shí)施和推動(dòng)，可以規(guī)范社會(huì)住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，避免因個(gè)人資本影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的平衡性，從而增強(qiáng)人民群眾的住房消費(fèi)能力，并推動(dòng)住房商品化以及市場(chǎng)化的發(fā)展[1]。具體可以通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)看。

2.1??穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

根據(jù)相關(guān)信息來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不同于圈地行動(dòng)，是在社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)下產(chǎn)生的一種新型模式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)城市化建設(shè)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用，使得大量物質(zhì)資源和人力資源都聚集到城市中來(lái)，在一定程度上釋放了人口紅利，并對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的“化學(xué)反應(yīng)”。

以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論角度來(lái)看，在社會(huì)政策和發(fā)展要求下房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在前期經(jīng)歷一段快速發(fā)展的進(jìn)程，而后慢慢地趨于平緩發(fā)展。出現(xiàn)這個(gè)情況的原因是因?yàn)?，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有得到有效地控制就會(huì)盲目發(fā)展，從而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融泡沫危機(jī)，影響到社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展[2]。因此，國(guó)家為了避免危機(jī)的出現(xiàn)而制定相應(yīng)的住房公積金政策，以住房公積金的宏觀調(diào)控能力來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房公積金在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系中是相輔相成的關(guān)系，相互促進(jìn)的過(guò)程，為人民基本生活質(zhì)量提供保障。

我國(guó)城鎮(zhèn)化率受人口分布特征的影響而低于國(guó)際水平，巨大的人口基數(shù)也讓住房需求成為剛需，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。但是，仔細(xì)研究和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)有著直接的影響，為了對(duì)這種影響進(jìn)行有效的制衡和緩解，就要發(fā)揮住房公積金的宏觀調(diào)控能力，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合適的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，避免造成房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)高調(diào)控，影響到人民群眾的購(gòu)房能力。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以實(shí)現(xiàn)平衡可持續(xù)發(fā)展。

2.2??完善民生體系，保障人民生活質(zhì)量

房屋是人民生活的必需品，解決住房問(wèn)題可以提升人民群眾的生活品質(zhì)。此前，隨著時(shí)代的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速的發(fā)展而出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的情況，這種狀態(tài)直接影響到民生改善問(wèn)題，對(duì)民生體系造成很大的沖擊，非但沒(méi)有提升人民群眾生活質(zhì)量，反而影響到人民群眾的正常生活水平。而影響房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展使其出現(xiàn)房?jī)r(jià)猛增的原因在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的攝取社會(huì)剩余價(jià)值，使得房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)。

住房公積金主要針對(duì)自住住房購(gòu)買(mǎi)，基于現(xiàn)行的住房公積金制度，廣大群眾的自住住房購(gòu)買(mǎi)從實(shí)物分配實(shí)現(xiàn)了向貨幣分配的轉(zhuǎn)變，有利于群眾購(gòu)房壓力在房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)環(huán)境下得到一定程度緩解，使住房消費(fèi)能力有效提升，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展起到推動(dòng)作用。同時(shí)住房公積金可以起到社會(huì)穩(wěn)定作用，對(duì)民生體系的完善有著積極的促進(jìn)作用，從而合理完善和提升人民群眾的生活水平和質(zhì)量。為此，國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)等都嚴(yán)格遵循住房公積金制度為職工繳納住房公積金，降低職工因購(gòu)房而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力，也正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住房公積金之間的相互作用，才確保我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。

2.3??合理分擔(dān)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

從住房貸款的角度對(duì)住房公積金進(jìn)行分析來(lái)看，保證可以正常進(jìn)行公積金的繳納前提是人們有穩(wěn)定、正式的工作，當(dāng)繳納周期達(dá)到一定年限后，就可以使用住房公積金進(jìn)行房屋貸款。

作為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段之一，住房公積金貸款政策的調(diào)整和運(yùn)用至關(guān)重要，其中一旦房地產(chǎn)過(guò)熱，會(huì)導(dǎo)致住房公積金貸款需求加大，相關(guān)部門(mén)可通過(guò)信貸緊縮政策的實(shí)施，使住房公積金貸款需求得以壓縮，有效抑制過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，可利用一系列信貸寬松政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到刺激作用，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需進(jìn)行有效調(diào)控，保持市場(chǎng)的平衡發(fā)展。以福建省三明市為例，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的背景下，住房公積金管理中心出臺(tái)了調(diào)整申請(qǐng)貸款的住房公積金連續(xù)繳存期限、設(shè)置結(jié)清首次貸款至申請(qǐng)第二次貸款間隔期和設(shè)置第二次貸款最高貸款額度流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)有效降溫。在房地產(chǎn)出現(xiàn)疲態(tài)的背景下，住房公積金管理中心出臺(tái)了降低住房公積金貸款最低首付比例、提高生育二孩或三孩職工家庭貸款額度、暫停執(zhí)行第二次貸款最高貸款額度流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)、取消第二次住房公積金貸款申請(qǐng)間隔期和開(kāi)放“住房公積金異地個(gè)人貸款”業(yè)務(wù)等，有力支持職工自住和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

從另一方面來(lái)看，住房公積金的繳納周期和繳交數(shù)額越大則證明房屋貸款人的工作穩(wěn)定且有較強(qiáng)的還款能力，銀行和住房公積金中心基于此發(fā)放住房公積金貸款。并且，用住房公積金進(jìn)行房屋貸款可以從銀行獲取到更低的貸款利率，在正常的還款過(guò)程中在一定程度上降低貸款人的經(jīng)濟(jì)壓力。

2.4??保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

住房公積金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在一定程度上降低房地產(chǎn)金融危機(jī)的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)可以在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)住房公積金的調(diào)控可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和人民住房需求呈正比狀態(tài)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

在房地產(chǎn)起步發(fā)展的過(guò)程中，因?yàn)橄鄳?yīng)的政策法規(guī)不完善，很多人為實(shí)現(xiàn)一夜暴富的夢(mèng)想而如“下餃子”般加入到炒房行列。而國(guó)家及時(shí)出臺(tái)住房公積金政策調(diào)控，有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，解決了部分房地產(chǎn)行業(yè)不健康發(fā)展的現(xiàn)象。

3??住房公積金參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控存在的突出問(wèn)題

3.1??住房公積金繳存額增長(zhǎng)緩慢

目前來(lái)看，國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)等都已按照相關(guān)要求繳納了住房公積金，當(dāng)前的住房公積金擴(kuò)繳應(yīng)該側(cè)重于非公企業(yè)以及個(gè)人。一方面，很多的非公企業(yè)如：個(gè)體工商戶和私營(yíng)企業(yè)對(duì)住房公積金的繳納和管理?xiàng)l例認(rèn)識(shí)不到位，不能及時(shí)落實(shí)相關(guān)政策要求，非公企業(yè)的職工的維權(quán)意識(shí)也相對(duì)差一些，另一方面，部分住房公積金行政執(zhí)法人員的相關(guān)工作能力比較薄弱，工作態(tài)度不夠積極明確。雖然住房公積金隨著社會(huì)發(fā)展和人民群眾收入水平和質(zhì)量的提高，繳存額呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，但住房公積金繳存的擴(kuò)面工作還是沒(méi)有明顯的成效，因此，住房公積金繳存總額增長(zhǎng)速度依舊比較緩慢，這個(gè)問(wèn)題也會(huì)對(duì)人民群眾的住房保障產(chǎn)生造成一定的影響。

3.2??低息貸款優(yōu)勢(shì)逐漸減弱

住房公積金貸款利率與商業(yè)銀行住房貸款利率相比要低，低利率也是住房公積金的一大優(yōu)勢(shì)，對(duì)繳納住房公積金的人民群眾有著很大的吸引力。但是，受我國(guó)復(fù)雜國(guó)情以及各地區(qū)不平衡的城市化發(fā)展進(jìn)程影響，住房公積金低息貸款優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的作用也是不同的。例如，一線、二線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，受限制的住房公積金貸款額度無(wú)法滿足上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的購(gòu)房款扣除首付款之后的空缺部分，通過(guò)住房公積金來(lái)緩解購(gòu)房者的貸款壓力的作用就相對(duì)弱化，住房公積金的貸款利率優(yōu)勢(shì)在高額的購(gòu)房款面前顯得無(wú)足輕重；而商業(yè)銀行貸款相對(duì)于一線、二線這種相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市則更加的實(shí)用和靈活一些。從這幾點(diǎn)來(lái)看，首先，商業(yè)銀行貸款對(duì)貸款金額限制相對(duì)沒(méi)有太多要求，只要貸款申請(qǐng)人有著穩(wěn)定的收入來(lái)源和較好的征信就可以申請(qǐng)到相應(yīng)的購(gòu)房貸款額度。其次，商業(yè)銀行住房貸款面向全體大眾，整個(gè)貸款申請(qǐng)辦理流程和住房公積金貸款申請(qǐng)辦理流程相比要更加的便捷一些，住房公積金中心雖然推行了“最多跑一次”便民優(yōu)化流程以及開(kāi)展“放管服”改革，使得整體工作效率有所提升，但和商業(yè)銀行相比，由于住房公積金貸款是通過(guò)銀行委托發(fā)放，流程上比普通商業(yè)銀行貸款步驟更多，整體的服務(wù)效率還是有一定的欠缺。值得一提的是，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于支付全款和使用商業(yè)貸款的客戶在價(jià)格上予以打折，而使用住房公積金貸款的客戶則沒(méi)有折扣，使得客戶在購(gòu)房時(shí)傾向于使用商業(yè)貸款，在一定程度上也影響了住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

3.3???繳存額差異，導(dǎo)致受益人群不平衡

國(guó)家建立住房公積金制度的初衷是為了通過(guò)國(guó)家的支持、單位的補(bǔ)貼以及個(gè)人分擔(dān)等方式幫助職工解決購(gòu)房難的問(wèn)題，縮小經(jīng)濟(jì)差距的同時(shí)讓更多人民群眾可以買(mǎi)得起房、住得上房。在實(shí)際的住房公積金繳存時(shí)，很多地方的住房公積金繳存機(jī)制都是制定相應(yīng)的繳存基數(shù)范圍，繳存比例由繳存單位在繳存比例上下限內(nèi)決定。具體來(lái)看，以福建省三明市2022年度住房公積金繳存標(biāo)準(zhǔn)為例：最高月繳存工資基數(shù)為2021年三明市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員月平均工資的3倍（23699元）；最低月繳存工資基數(shù)參考省人力資源和社會(huì)保障廳發(fā)布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1810元；2022年度單位及其職工住房公積金最高繳存比例上限為各12%?，最低繳存比例下限為各5%。繳存單位于年度基數(shù)核定時(shí)，可在5%至12%區(qū)間內(nèi)自主確定住房公積金繳存比例。2022年度，單位及其職工住房公積金最高月繳存額為5688元（23699元×12%+23699元×12%），最低月繳存額為182元（1810元×5%+1810元×5%），兩者相差31倍。由于住房公積金貸款額度與住房公積金繳存基數(shù)、職工月收入掛鉤，住房公積金的繳存基數(shù)高的貸款額度就高，住房公積金的繳存基數(shù)低的貸款額度就低，造成高收入人群在住房公積金貸款方面受益要比低收入人群多，而低收入人群的住房需求是我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)急需解決的問(wèn)題，現(xiàn)有的住房公積金政策在支持低收入人群購(gòu)房需求上力度不夠。

3.4??支持保障性住房建設(shè)的作用不足

根據(jù)相關(guān)要求，在進(jìn)行住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金提取和管理費(fèi)用提取后，對(duì)住房公積金增值收益的剩余部分進(jìn)行提取，來(lái)支持當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康陌l(fā)展建設(shè)，但保障性住房建設(shè)項(xiàng)目有著施工復(fù)雜性和巨大工作量，就會(huì)使現(xiàn)有的住房公積金發(fā)揮不出完整的效果，支持力度就相對(duì)薄弱一些[3]。此外，住房公積金也有一定的局限性，一些地區(qū)還不支持住房公積金的跨區(qū)域轉(zhuǎn)移，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍的地區(qū)，住房公積金的資金沉淀增大造成住房公積金委托貸款利息收入減少，而一些發(fā)達(dá)地區(qū)，受住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放率高以及住房公積金資金流動(dòng)能力差的影響，住房公積金的增值收益也相對(duì)高一些。

4???應(yīng)對(duì)住房公積金參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控存在問(wèn)題的策略

4.1???完善住房公積金的保障職能

要深刻認(rèn)清房子的主要作用，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，在現(xiàn)有的制度基礎(chǔ)上進(jìn)行新政策的探索，例如：以省為單位建立行業(yè)省直管理模式，對(duì)住房公積金的繳存和提取以及住房公積金貸款政策進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)住房公積金調(diào)控使用標(biāo)準(zhǔn)化的制度和流程，并建立統(tǒng)一的內(nèi)部控制管理和廉政風(fēng)險(xiǎn)防控體系，杜絕住房公積金業(yè)務(wù)管理不到位的問(wèn)題以及不科學(xué)的地方政策制定。此外，還需要進(jìn)行全省區(qū)域的住房公積金資金統(tǒng)籌調(diào)度，來(lái)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的資產(chǎn)配置模式，提高住房公積金的資金使用率和服務(wù)效能，通過(guò)切實(shí)可行的方式來(lái)促進(jìn)住房公積金對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，住房公積金政策的全面實(shí)施必須重視住房公積公管控政策的不斷健全?，F(xiàn)階段，相關(guān)管理人員必須結(jié)合現(xiàn)有住房公積金具體管控相關(guān)政策，對(duì)管控方式加以優(yōu)化，將公積金在房地產(chǎn)業(yè)所具的實(shí)際作用進(jìn)行全面調(diào)整。例如，積極完成審計(jì)委員會(huì)的設(shè)立，對(duì)基金管控部門(mén)的監(jiān)管力度持續(xù)加大。在此基礎(chǔ)之上，對(duì)委員職責(zé)做到全面履行，確保在最短時(shí)間內(nèi)完成有效決策。在對(duì)住房公積金進(jìn)行管控時(shí)，需要對(duì)其流通過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管，通過(guò)按期檢查方式將住房公積金保障功能做到最大程度的完善，確保房屋建設(shè)資金不會(huì)出現(xiàn)濫用問(wèn)題。

4.2??采取相應(yīng)措施，開(kāi)展住房公積金擴(kuò)面建繳工作

讓住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到調(diào)控作用，要采取相應(yīng)的措施和辦法來(lái)開(kāi)展住房公積金擴(kuò)面建繳工作[4]。一要持續(xù)宣傳落實(shí)住房公積金政策和優(yōu)勢(shì)，讓更多的非公企業(yè)了解進(jìn)行住房公積金繳納是法定義務(wù)，引導(dǎo)自由職業(yè)者參加公積金制度；二要主動(dòng)對(duì)接市場(chǎng)監(jiān)管、人力資源等部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)比對(duì)，重點(diǎn)將上市企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、規(guī)模以上企業(yè)作為推進(jìn)對(duì)象，有針對(duì)性的進(jìn)行催繳建繳；三要相關(guān)部門(mén)如工商、稅務(wù)以及住房公積金管理機(jī)構(gòu)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合共同執(zhí)法，來(lái)加強(qiáng)建繳力度，建立健全強(qiáng)制繳存和自愿繳存相結(jié)合機(jī)制，增強(qiáng)公積金歸集增長(zhǎng)后勁，擴(kuò)大公積金制度覆蓋面[5]。此外，對(duì)于個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者來(lái)說(shuō)，因?yàn)闆](méi)有單位進(jìn)行相應(yīng)的住房公積金繳納和存款利率低等情況，唯一可以吸引他們進(jìn)行住房公積金建繳的原因就是可以通過(guò)繳納住房公積金來(lái)獲取到低息貸款。因此，要充分考慮到個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者在通過(guò)住房公積金進(jìn)行貸款時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)采取相應(yīng)的措施來(lái)做好住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范，可以讓人民群眾更好地獲得住房公積金政策帶來(lái)的紅利，提高人民群眾的消費(fèi)水平，改善其住房條件。

4.3???整合“碎片化”社會(huì)保障制度，保證住房公積金實(shí)施的有效性

目前來(lái)看，我國(guó)的社會(huì)保障制度沒(méi)有太高的整合性，住房公積金制度和社會(huì)保障制度的實(shí)施出現(xiàn)“碎片化”現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象對(duì)社會(huì)保障工作行政的成本要求較高，也對(duì)社會(huì)保障制度以及住房公積金制度的統(tǒng)一性和規(guī)范性實(shí)施造成阻礙，影響其可持續(xù)發(fā)展能力[6]。整合“碎片化”社會(huì)保障制度，把“五險(xiǎn)一金”規(guī)范到整體性和系統(tǒng)性的運(yùn)作狀態(tài)，保證住房公積金的實(shí)施和有效推廣，從而起到住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

4.4??建立防控體系，確保住房公積金安全運(yùn)營(yíng)

繳存人需要對(duì)住房公積金進(jìn)行長(zhǎng)期地繳納來(lái)進(jìn)行住房?jī)?chǔ)蓄，用于以后的購(gòu)房貸款使用。目前來(lái)看，不斷擴(kuò)大的住房公積金資金儲(chǔ)蓄規(guī)模也讓管理風(fēng)險(xiǎn)增加。住房公積金的資金安全問(wèn)題關(guān)系著住房公積金繳納人的切身利益，同時(shí)也可能影響政府形象和引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。應(yīng)該對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理理念進(jìn)行借鑒吸收來(lái)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控體系，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控性和防控主動(dòng)性。在具體實(shí)踐操作過(guò)程中，要健全和完善業(yè)務(wù)辦理流程，培養(yǎng)和提升員工綜合素養(yǎng)，強(qiáng)化制度落實(shí)能力和信息化建設(shè)，通過(guò)一系列的操作來(lái)建立嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，從而有力發(fā)揮住房公積金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。

4.5???借助雙向調(diào)控手段，發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用

住房公積金能夠給房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在機(jī)制帶來(lái)有效調(diào)控，發(fā)揮出重要的杠桿作用，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)走入穩(wěn)頻帶與持續(xù)性發(fā)展。為了將住房公積金的調(diào)控作用充分發(fā)揮，必須運(yùn)用雙向調(diào)控手段。具體而言，一是最高貸款額度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱前提下，將住房公積金的最高貸款額度進(jìn)行合理調(diào)整，從而將購(gòu)成本科學(xué)增強(qiáng)，從根本上將購(gòu)房需求做到針對(duì)性的抑制。若房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始過(guò)冷時(shí)，則需要對(duì)住房公積金最高的貸款額度再次進(jìn)行調(diào)整，從購(gòu)房成本降低入手，有效刺激購(gòu)房需求。二是特殊房貸政策，即經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)，與一般商品房政策略有不同，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱前提下，可以對(duì)面積超大型商品房進(jìn)行限制，將貸款門(mén)檻有效提高，反之則需要加大對(duì)特殊住房公積金的政策扶持與大力支持，減少對(duì)貸款的過(guò)多限制。三是存儲(chǔ)額倍數(shù)，通過(guò)對(duì)住房公積金存儲(chǔ)余額的調(diào)整，將職工原有住房消費(fèi)能力進(jìn)行控制。例如，借助倍數(shù)壓縮方式，由20倍成功壓縮至10倍，可以將消費(fèi)能力做到控制，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。在倍數(shù)增長(zhǎng)前提下，將住房公積金貸款總額度進(jìn)行不斷擴(kuò)大，有利于職工購(gòu)房消費(fèi)總能力的持續(xù)提高，將實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求的增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做到合理調(diào)控，避免出現(xiàn)過(guò)多的發(fā)展問(wèn)題。四是首付款比例。相關(guān)部門(mén)可以該比例的靈活調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行科學(xué)與有效調(diào)整。例如，將首付款的實(shí)際比例進(jìn)行上調(diào)后，職工使用現(xiàn)金支付首付款的難度加大，那么購(gòu)房需求將得到相應(yīng)的遏制。如果將首付款比例進(jìn)行降低，職工現(xiàn)金支付難度將發(fā)生改變，職工有更多可能性完成首付款支付，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求的成功刺激，有利于發(fā)揮出住房公積金對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用。

5??結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要通過(guò)相關(guān)管理制度的完善，合理發(fā)揮住房公積金的作用來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮住房公積金的積極作用來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡(jiǎn)介]邵倩穎（1991—），女，漢族，浙江溫嶺人，經(jīng)濟(jì)師，會(huì)計(jì)師，大學(xué)本科，研究方向：住房公積金管理。