房地產企業(yè)會計成本核算中的問題與對策探索

饒小含

摘 要：近年來，中國經濟發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高。經過一段時間的強勁發(fā)展，房地產行業(yè)也開始了一段熱度逐漸下降的時期，市場才剛剛開始滿足其需求。市場對房地產行業(yè)的要求也發(fā)生了變化。近年來，隨著中國房地產公司數量的不斷增加，該行業(yè)的激烈競爭程度急劇上升，在當前競爭激烈的市場環(huán)境下，成本控制對于房地產公司實現可持續(xù)發(fā)展至關重要。本文提出了適當的解決方案和策略，以進一步提高房地產公司的成本會計質量，使財務報表能夠真實、合理的反映公司的財務狀況和經營成果。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本核算；成本支出

近年來，國家不斷出臺新的房地產市場調控指引，房地產公司的利潤也受到了影響。因此，只有加強成本核算，控制好各個環(huán)節(jié)，才能提高公司利潤，如何確保房地產公司的利潤是擺在公司面前的一個難題?；跔I業(yè)利潤的重要性，營業(yè)收入是有限的。只有從源頭上控制成本，公司才能確保高回報，具備可持續(xù)發(fā)展的條件。因此，成本控制迫在眉睫，房地產公司要想保持健康發(fā)展，就離不開成本核算和控制。因為成本核算和控制貫穿于房地產公司運營的全過程，是公司業(yè)務水平和競爭力的體現，也是公司戰(zhàn)略設計的重要依據。

一、房地產企業(yè)成本核算與控制的重要性

（一）有利于房地產企業(yè)擴大競爭優(yōu)勢，提高經濟效益

目前，越來越多的房地產公司敢于進行自我革命，敢于內斂，在公司內部行動，主動為管理索取紅利。在保證工程質量的基礎上，為經濟利潤的進一步增長尋找空間，實現有效的成本控制，有必要將成本控制的觸角滲透到生產和業(yè)務的每個階段，只有將不同的環(huán)節(jié)持續(xù)下去并聯(lián)系起來，才能真正控制成本。例如：優(yōu)化組織結構，合理使用項目，記錄生產，努力工作，對于房地產公司來說，這有助于有效地主導市場，更好地提高競爭優(yōu)勢，實現經濟效益最大化。對于房地產業(yè)來說，可以有效地優(yōu)化和促進產業(yè)生態(tài)環(huán)境。

（二）有利于規(guī)避企業(yè)經濟管理風險

在項目實施的早期階段，成本核算可以將項目開發(fā)和建設的各個方面納入控制范圍。它還結合了項目開發(fā)、規(guī)劃和建設、施工、執(zhí)行、竣工和銷售的各個方面，分析和評估每個階段的成本，以獲得項目開發(fā)預算和模型。做出成本控制的科學性和合理性。在實施項目的時候，組織能夠按照費用預算來制訂項目計劃，對項目的資金進行合理的分配，避免出現不合理的資源配置影響項目質量。同時，它可以使項目開發(fā)過程中的不同成本更加清晰。它促進了管理計劃的適應性，并確保項目在正常施工期內完成。會計成本和控制信息使公司的會計成本具有可驗證性，加強治理建議，及時發(fā)現發(fā)展過程中的問題，避免損失，對組織來說是有益的。還可以根據成本控制信息總結和應用未來的項目管理經驗，在高效運營管理的過程中降低房地產業(yè)務的風險。

（三）有利于房地產企業(yè)完善工作界面，實現可持續(xù)發(fā)展

房地產企業(yè)的成本控制不僅僅是成本部門或合同部門的一個分支單獨作戰(zhàn)。但這也需要設計、招聘、工程、營銷和財務等多個部門的相互參與和協(xié)作，如何加強和深化房地產公司的項目成本管理是許多房地產公司面臨的重要問題，使組織能夠徹底安排和冗余項目的整個業(yè)務流程。通過不斷地回顧和總結，可以及時有效地確定組織在項目成本控制方面的優(yōu)勢和劣勢。跟蹤組織中優(yōu)秀的公關和推廣項目。同時，必須重視成本控制中遇到的問題，并結合實際情況，提出適當的改進措施。持續(xù)提高組織成本控制水平，維護組織的健康和可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產企業(yè)成本核算和管控中的問題

（一）成本分攤方法不科學

正確的成本核算目標是公允反映房地產公司業(yè)績的基礎，在會計準則方面，正確的成本應該符合績效原則，但在實踐中很難根據績效原則對其進行分類。兩件事：首先，工作量很大。成本核算是每個項目所需的財務信息，如成本分配，根據受益原則，創(chuàng)建一個詳細的成本賬戶。賬戶信息應包括但不限于：僅提供批量成本、批次、合同總額和行業(yè)內實際項目數量（包括付款和發(fā)票），以便按成本賬戶劃分受益人。其次，在實際成本核算中，有些合同不能分為分期付款或因果報應。許多合同都是為項目簽訂的，而且這些合同在各個行業(yè)中可能并不精確，因此，如果不能遵循收益原則，那么科學合理地分配成本對成本核算具有決定性作用。目前，業(yè)內沒有明確的方法和規(guī)范來分配許多公司的成本。每個組織的成本分攤方法各不相同。如果一個項目增加了銷售成本，就會影響損益表的主營業(yè)務成本，這意味著報表用戶無法了解實際財務狀況正確的經濟性和性能。

（二）銷售收入確認標準不明確

房地產項目的開發(fā)周期很長，通常需要全年開發(fā)，因此銷售額也必須記錄多年。由于房地產業(yè)務正處于項目建設的早期階段，土地、工程建設是市政的支撐，因此，房產銷售通常是預售并進行多次，這意味著交付和收款時間與產品開發(fā)不一致。一些房地產公司認為，開發(fā)的產品已被驗收，并已完成注冊手續(xù)。同時，簽訂預售合同，開具發(fā)票，實現開發(fā)產品銷售風險的轉移。此時，房地產公司可以確認銷售額，這作為房地產公司的收入記錄標準有一些缺點。如果產品未被接受，或者在接受過程中出現問題，導致注冊過程無法及時完成，則無法記錄收入。一些房地產公司認為，產品開發(fā)不僅需要接受資質和完成注冊流程，簽訂預售合同、開具發(fā)票并將開發(fā)的產品移交給買方被視為可轉移風險。房地產公司收入確認的這一門檻意味著，如果業(yè)主反對開發(fā)產品，如果無法與房地產業(yè)務達成協(xié)議，則不確認非合作交付的收入。不同的風險轉移確認標準導致實際會計過程中收入確認的標準不同。

（三）成本核算周期欠缺明確性

房地產組織的項目開發(fā)周期通常很長，從一個到十多年不等。在房地產項目開發(fā)中，成本核算主要針對抵消項目總成本和由此產生的單位面積成本的產品。對項目開發(fā)和組織績效進行科學評估。成本必須根據生產周期實際支付。然而，目前房地產行業(yè)缺乏明確的會計準則受到各種因素的影響，特別是項目支持機構的長期延誤導致整個項目的決策延遲。違反會計實踐原則不利于支付與收入、利潤、稅收等相適應的組織成本。在確定一個項目是否成功方面的延誤很容易阻礙對該項目的科學評估。不利于房地產開發(fā)項目的跟進。施工工作完成后，將進行項目招標。通過一段明確的時間加上項目付款和直接后續(xù)項目付款。因此，項目執(zhí)行通常相當及時，項目決策時間通常相當長，因為房地產銷售項目決策程序工作經常受到設施建設不完整的影響。

（四）會計核算處理不規(guī)范，導致成本核算不完整

房地產業(yè)務投資時間長，總投資額高。這就導致了成本核算周期廣，核算內容復雜，在提高會計準確性和保證會計質量的同時，必須重視建立健全的企業(yè)會計制度和質量培訓。財務人員的形象，例如在項目開發(fā)期間開具開發(fā)成本發(fā)票時，缺乏統(tǒng)一的會計標準。通常存在隨機性和不確定性，在確定開發(fā)成本的最終原則時往往存在個人判斷或經驗，因此，不同的人會做不同的會計計算，例如，在增加項目利潤時。人們往往很容易忽視成本遷移的規(guī)范，這可能會在開發(fā)成本的分配和房地產公司的整合中引發(fā)問題。嚴重后果可能導致成本不足或不完整，導致收入和成本不完整，并影響公司的利潤表，然而，如果它不僅影響公司的成本核算結果，外部投資者對公司投資失去信心會更糟。

三、房地產企業(yè)會計成本核算和管控措施

（一）建立企業(yè)項目全過程成本管控體系

要保證一個房地產企業(yè)的項目能夠取得最大的收益，就必須對整個開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)進行嚴格的控制，對項目的預算規(guī)劃、招標、實際項目建設、計費、竣工交付以及后續(xù)的銷售進行嚴格的控制程序。各種成本管理基于整個項目過程的成本控制日常運作、項目發(fā)展、公司的成立，都是以科學的費用控制系統(tǒng)為基礎的，合情合理。從全局利益的觀點出發(fā)，對企業(yè)的收支進行了科學的管理，使企業(yè)得到了最大程度的發(fā)揮，降低日常運營成本。企業(yè)在新的經濟形勢下，房地產企業(yè)應建立成本控制機制，完善并實施全過程，在適當的情況下建立健全的年度和季度成本管理目標，充分落實實際工作，確保財務成本控制的正常運行。此外，必須根據項目的實際情況補充運營成本控制體系，以提高科學誠信。負責實施良好的管理制度，優(yōu)化會計成本的流程管理。

（二）健全審計監(jiān)督機制

房地產開發(fā)項目由于投資成本高、回報期長，建設項目資本相當復雜，這給計算運營成本帶來了困難，長項目周期可能會對項目產生一些影響。人為錯誤也會影響成本會計工作的質量。在實際會計過程中，有時會出現不正確的成本會計分類，這不僅損害了公司實際盈利能力的計算，還導致公司損失。減少或避免成本核算錯誤，有必要加強審計監(jiān)督和成本核算管理，提高成本核算的準確性，確保成本核算目標的實現。在引入監(jiān)管機制時，成本審計必須基于以下幾點：一方面，設立獨立的審計機構，審查部門的主要任務是監(jiān)督組織內部財務管理的相關工作。并且可以通過監(jiān)控和管理審計部門來檢測不適當的行為，成本核算過程中的結果和異常情況是及時的，需要相關人員進行新的成本核算，以確保核算結果的準確性。減少甚至避免會計紀律不清或成本核算不正確的現象。切實提高成本核算工作的標準和規(guī)范，進一步提高成本核算的工作質量。監(jiān)控系統(tǒng)有效的檢查操作需要科學合理的檢查系統(tǒng)的支持，以確保有效的檢查。圖像需要進一步更新，檢查是適當的，以確保其具有動態(tài)開發(fā)能力，并能夠保護公司的成本核算。

（三）正確進行成本費用的歸集和分配

在新的經濟形勢下，房地產開發(fā)公司必須制定詳細的整合標準，并根據其業(yè)務需求進行指導。并分擔直接和間接成本、開發(fā)成本和周期成本。例如，“直接成本”是一個費用列表，可以屬于單個會計對象，而無需分割。間接成本必須按方法分攤，否則很難將這部分支出準確分配給特定的會計對象。在成本核算過程中，財務人員必須根據項目的實際情況對項目成本進行科學分類，并收集與項目系統(tǒng)相對應的標準。這要求企業(yè)領導人高度重視加強財務人員的成本會計知識和技能。提高對成本會計中成本獲取和分配概念的理解。此外，只有制定合并和分配標準，才能實現間接成本的正確和準確分配。避免將收入最大化作為分配標準，以最終實現項目的總體效益。

（四）建立房地產項目全周期成本控制機制

在房地產業(yè)務中，良好的成本控制需要良好的準備規(guī)劃，逐步闡明成本規(guī)劃的基礎。確保準確和適當的預算，將房地產開發(fā)活動劃分為受控關閉。獲得對每項任務的控制權。為每個訂單設定成本目標，并分析影響成本的內部和外部因素，并制定具體對策，防止成本超出預期。在生產成本的消耗過程中，根據實際情況持續(xù)監(jiān)控成本的發(fā)生，調整工藝計劃，建立機制。動態(tài)預警控制反映了打破成本的風險，任何學術預算調整的成本都取決于是否基于整體利率視角調整或增加支出，以確保支出達到目標。成本控制是成本管理的重要組成部分，也是成本管理的最重要手段，成本控制是在房地產開發(fā)的每個階段進行的，包括項目立項階段、設計階段、工程招標程序、工程施工程序、工程計費程序、竣工交付程序、銷售過程和物業(yè)管理過程。多階段房地產開發(fā)項目招標過程中的成本控制必須通過與外部組織的合作來實現，如工程建設項目體系，同時確保項目質量，實現成本效益目標，實現直接成本控制，因此，有必要建立全面的成本控制、投資管理和內部利潤控制，并進行財務運營。制定適當的項目和融資預算以及其他預算，然后制定堅實的年度和季度成本管理目標。同時，將在實踐中全面實施，以更好地確保財務成本控制的適當實施，強調對財務成本進行徹底的管理和實施，以確保財務成本的充足性。在預算編制中，組織內的經理和下屬必須進行有效溝通，明確所有工作任務，付諸實踐，鞏固堅實的實施標準，確保每項工作都做得恰當。

（五）采用數據化方式豐富成本控制手段

近年來，信息技術發(fā)展相對較快，并逐漸滲透到各個領域甚至房地產公司。公司的日常運營和項目設置、歸檔和信息對公司未來的結構、項目設置和發(fā)展都很重要，使用相關數據管理可以顯著減少員工工作量，有效地降低了數據的統(tǒng)計錯誤。在進行財務成本控制的時候，提高了企業(yè)的經營效率以及企業(yè)的經營質量。因此，在進行財務成本控制的時候，企業(yè)應該更加重視對企業(yè)的經營情況進行改進，從而讓企業(yè)的成本控制方法得到更好的發(fā)展，形成早期的稅收制度。根據房地產組織類型的專業(yè)資本此外，房地產組織應加強會計監(jiān)督，財務人員應遵守法律準則、制度和方法，科學合理的進行會計核算，一方面監(jiān)測企業(yè)經濟活動中會計核算的合法性和合理性，一方面監(jiān)控重要會計信息，包括企業(yè)會計憑證、賬簿等會計信息，確保組織的會計信息是正確的。另一方面，是對資金安全的監(jiān)控，主要是對現金流的監(jiān)控、對公司資金的資產保護。

四、結束語

綜上所述，中國房地產市場的競爭越來越激烈。為了增強競爭力，實現可持續(xù)發(fā)展，房地產公司不僅必須根據市場情況和自身發(fā)展制定合理的成本核算制度，還必須加大管理工作的實施力度。為了實現長期發(fā)展，企業(yè)必須根據實際情況采取適當措施改進會計和控制方法，然后利用成本控制機制開展控制工作。他們應不斷進行自我測試，識別公司發(fā)展過程中出現的問題，并不斷改進和優(yōu)化，有效提高會計成本控制的有效性，不斷提高公司成本控制水平，促進房地產公司的可持續(xù)發(fā)展。

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